中新網(wǎng)8月14日電 從北京德勝門出發(fā)，驅(qū)車再向北走不到15分鐘，可以到達位于北四環(huán)沿線的南沙灘地塊。這里往東兩站路，就是赫赫有名的2008年奧運會主體育場“鳥巢”施工現(xiàn)場。
自今年5月24日公開拍賣出讓前一刻突然被叫停起，兩個多月來，這片占地5.3萬平方米，規(guī)劃建筑面積10.5萬平方米的土地，經(jīng)歷了從北京“新地王”候選者到限價商品房用地的跌宕命運，儼然也成了本輪調(diào)控風(fēng)暴的一個側(cè)面縮影。
過去兩個多月的沉默中，圍繞著這一焦點地塊，究竟發(fā)生了什么故事呢？
七分鐘的“閉門會議”
據(jù)《中國經(jīng)營報》報道，5月24日中午，是南沙灘地塊掛牌競價的截止時間。由于包括萬科、金地、華遠等名企在內(nèi)的13家開發(fā)商積極參與爭奪，此刻地塊最高報價已達到5億元。按照相關(guān)流程，必須通過拍賣一決勝負，拍賣底價就是5億元。
2005年的北京“地王”清河地塊，也是經(jīng)過同樣程序，最終拍出25.65億元的天價，歷史看來又將重演。
但就在火花四濺的競拍即將開鑼之前，現(xiàn)場的土地儲備中心官員忽然召集參與拍賣的13家開發(fā)商代表舉行閉門會議，媒體及其他人士一律被謝絕旁聽。
據(jù)了解，在這個前后不到7分鐘的閉門會議上，土地儲備中心告知到會開發(fā)商，“南沙灘地塊拍賣因故暫停，相關(guān)事宜請等待具體通知�！�
事出突然，連土地儲備中心的工作人員私下也承認“被半路殺出的‘叫停令’弄得一頭霧水”。但據(jù)記者得到的線索，一切其實早在北京市政府的掌控之中。
接近北京市政府高層的一位知情人士告訴記者，自“國六條“下發(fā)以來，對于南沙灘地塊的交易情況，北京市政府一直異常關(guān)注。
鑒于“國六條”出臺前北京市國土局已將該地塊推向市場，盡管擔(dān)心過高的出讓地價將導(dǎo)致與調(diào)控方向相左的市場預(yù)期，政府還是不能貿(mào)然收回。在接下來的整個掛牌報價過程中，市政府方面曾多次向國土局詢問有關(guān)進展，當(dāng)?shù)弥?3家地產(chǎn)商購買標書且參與報價后，他們已預(yù)期到這塊地很可能通過“拍賣”決定歸屬。當(dāng)時，主管領(lǐng)導(dǎo)顯然有了“萬不得已即暫停拍賣”的想法。
拍賣開始前夕，“遙控指揮”的市政府主管領(lǐng)導(dǎo)得知現(xiàn)場情況，遂果斷指示“暫停拍賣”，這才有戲劇性的7分鐘“閉門會議”，以及令所有人大吃一驚的決定。
當(dāng)然，從“事后諸葛”的角度看，一切也不難理解。拍賣被叫停后五天，即5月29日，九部委《意見》正式發(fā)布，調(diào)控大幕全面拉開，北京市政府似乎已經(jīng)預(yù)知將要發(fā)生的事情。
從“天上”回到“凡間”
據(jù)記者了解，在接下來的兩個多月中，北京市國土局內(nèi)部曾就此地塊的妥善解決辦法進行過多次協(xié)調(diào)。
有一種思路認為，應(yīng)該將重啟交易的日期無限后延，直到市場整體情況趨于穩(wěn)定再行定奪，這樣既保證拍出的地價不會造成不合乎新政氣候的市場預(yù)期，同時也能保證土地不會被賤賣，畢竟國土局對土地保值增值負有責(zé)任。同時，這也便于與購買了標書的開發(fā)商進行協(xié)調(diào)，達成諒解。
但這一思路始終未能得到北京市國土局主要領(lǐng)導(dǎo)及北京市政府主管領(lǐng)導(dǎo)的支持，在此期間，國土局接到來自市政府的指示精神還是“對南沙灘地塊的出讓，要妥善處理”。
事實上，此時“地價穩(wěn)定壓倒一切”成了北京市政府在土地出讓問題上的基本原則，官員們擔(dān)心即便延期拍賣南沙灘地塊，看看地產(chǎn)商如今的熱情，高地價出讓仍不可避免。正是這一背景下“妥善處理”的指示精神，令延期交易思路最后被否決，國土局也自始至終未與當(dāng)時參與競拍的地產(chǎn)商主動聯(lián)系討論此事。
另一方面，隨著調(diào)控不斷深入，北京市落實限價商品房地塊的工作也在緊張進行，外界一度普遍質(zhì)疑國土局不會拿出條件較為優(yōu)越的地塊開發(fā)限價商品房，輿論壓力甚大。為了化解這種壓力，拿出一些城區(qū)地塊成為國土局的應(yīng)對策略。
經(jīng)過一系列為順應(yīng)政策風(fēng)向而作出的變化和妥協(xié)，7月28日，南沙灘地塊褪去“準地王”的耀眼光環(huán)，被國土局列入北京首批限價商品房用地，“以絕后患”。
同時被劃定為限價商品房用地的，還包括廣渠路地塊和東鐵匠營地塊。前者位于朝陽區(qū)廣渠路15號，即原北京化工廠所在地，規(guī)劃建筑面積44萬平方米，與北京CBD近在咫尺；東鐵匠營地塊則位于宋莊路38號，在南三環(huán)和南四環(huán)之間，地鐵5號線、10號線將來都將在此設(shè)站。這三塊土地的潛在價值不言而喻。
“政治正確”才是硬道理
南沙灘地塊的命運起伏，折射出調(diào)控之后北京市經(jīng)營性用地出讓的新動向。
就在包括上述3塊“寶地”在內(nèi)的7塊限價商品房地塊落實后不到一周，北京市國土局又宣布公開出讓總計77萬平方米的住宅用地。這是本輪調(diào)控開始以來，北京首次大規(guī)模經(jīng)營性土地投放市場。
據(jù)北京市國土局公開資料顯示，本次入市土地中，除了位于海淀區(qū)的西三旗地塊面積超過20萬平方米之外，其他地塊面積均在3萬～8萬平方米之間，面積最小的朝陽區(qū)大山子地塊只有33487平方米，其中還包括商業(yè)、金融和托幼設(shè)施等配套用地。在開發(fā)商眼中，這些地塊要么位置不佳，要么“代征面積”過大，反正都不太能讓人真正心動。
“沒有和南沙灘、廣渠路地塊條件相當(dāng)?shù)耐恋�。”在仔細分析此次入市土地的基本情況后，一位曾參與南沙灘地塊競拍的開發(fā)商對記者說。他也明確表示，這次并不打算出手拿地。“我們的原則是，就算地段位置不太好，也希望獲得總面積比較大的地塊�！彼a充說。
雖然地產(chǎn)商熱情遠不如前，但這或許是北京市政府及國土局未來一段時間內(nèi)更愿意看到的局面。
“我們內(nèi)部也沒有明確這樣的出讓模式會維持多長時間�！北本┦袊辆忠晃还賳T向記者表示，“但近期內(nèi)基本不可能拿出公認的‘好地’，并以掛牌競價方式出讓了�！�
“今年的調(diào)控已不同于去年，‘政治正確’是做出任何決策時所必須首要考慮的因素�！彼馕渡铋L地強調(diào)。(李樂)
