中新網(wǎng)9月6日電 4日，中國國家外匯管理局、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》，這意味著開發(fā)商借外資以小搏大將成為過去式。

　　此政策的出臺(tái)受到房地產(chǎn)業(yè)界的極大關(guān)注。由于在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，普遍存在高負(fù)債率，很多企業(yè)的負(fù)債率達(dá)70%-80%，此前，借助外資填補(bǔ)土地出讓金的缺口并進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)是不少房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)重要的融資途徑。然而，新政策對(duì)境外主體并購或收購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)要求須以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓款，同時(shí)，要求外商投資房地產(chǎn)公司要全部繳付注冊(cè)資本金、并取得投資項(xiàng)目的《國有土地使用證》或開發(fā)項(xiàng)目資本金要達(dá)到項(xiàng)目投資總額35%，才能借用外債。

　　很多企業(yè)表示，如果國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)能夠交出土地出讓金，也就有能力拿到商品房的銷售證了，這兩項(xiàng)規(guī)定實(shí)際上使國內(nèi)許多中小企業(yè)借外資蓋房，通過營銷手段以小博大的操作方式將成為過去。

　　限制外資進(jìn)入的規(guī)定抬高了外資進(jìn)入的門檻。由于目前外資與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的投資或股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同都是分步進(jìn)行的，外資的自由資金投入相對(duì)要小，而最終的項(xiàng)目綜合投資回報(bào)基本能達(dá)到20%。如果一次性付清轉(zhuǎn)讓款會(huì)增加外資的投資風(fēng)險(xiǎn)，并使其自由資金回報(bào)大為下降。

　　據(jù)世邦魏理仕掌握的信息，自從171號(hào)文出臺(tái)后，上海、北京等一些外資投資的熱點(diǎn)城市已有部分正在談判的境外投資項(xiàng)目開始觀望，有的已經(jīng)停了下來。外資將轉(zhuǎn)向大型國企、少數(shù)民企，盡管現(xiàn)在境外資金在新政策下產(chǎn)生觀望，但外資對(duì)中國經(jīng)濟(jì)及中國房地產(chǎn)市場的興趣仍舊未減。

　　世邦魏理仕的專業(yè)人士分析，從此次出臺(tái)的細(xì)則看，其規(guī)范的主要目的并非限死，而重在監(jiān)管。新政策對(duì)投資實(shí)體在境外的影響較大，但對(duì)如凱德置地等一些在國內(nèi)注冊(cè)成立了外商投資實(shí)體，并從事長期物業(yè)持有及經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)不會(huì)有很大影響。在新政策下，國內(nèi)一些實(shí)力較差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)因資金斷裂出局，但資金實(shí)力強(qiáng)，能獲得銀行授信的大型國企以及萬科等一些形成品牌規(guī)模的民企將有可能成為外資集中看好的對(duì)象。而一些處于規(guī)模化成長階段的中型企業(yè)則需憑借自身的實(shí)力，通過上市等市場化的渠道加大融資。中心城市的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)更多地轉(zhuǎn)向二三線城市，今后的房地產(chǎn)市場將形成強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面。市場預(yù)期仍高降價(jià)結(jié)論難斷規(guī)范外資的進(jìn)入，明顯的目的是要以此抑制因外資的大量涌入抬升國內(nèi)房價(jià)。

　　但是從目前來看，盡管涉及房地產(chǎn)融資、開發(fā)、銷售、稅收等各環(huán)節(jié)的調(diào)控政策均已出臺(tái)，從今年8月份北京的新盤價(jià)格反映出，50%的新上市項(xiàng)目均價(jià)都在9000元以上一平米，房價(jià)仍呈上升態(tài)勢(shì)。這實(shí)際上反映出，人們對(duì)市場的預(yù)期并沒有降低，需求仍舊十分旺盛。限制外資最終是否能使房價(jià)的增幅降下來尚無法斷言。（陸昀）