中新網(wǎng)7月29日電 據(jù)中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)報(bào)道，房價(jià)作為人們關(guān)注的焦點(diǎn)，它的跌宕起伏牽動(dòng)著千萬人的神經(jīng)。毫無疑問，隨著國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的“國八條”和《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》等政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了很多的變化。
國家的調(diào)控政策對穩(wěn)定房價(jià)到底有何影響？政策實(shí)施一段時(shí)間以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了哪些變化？這些措施是否達(dá)到了預(yù)期的效果？北京、上海的房價(jià)仍然居高不下，問題何在？當(dāng)前房地產(chǎn)市場還存在哪些問題？今后房價(jià)還會(huì)不會(huì)繼續(xù)上漲﹖ 帶著這些問題，記者采訪了一些專家和業(yè)內(nèi)人士。
遏制投機(jī)需求初見成效
“三年來，政府調(diào)控房價(jià)的手段是步步升級，步步加緊，這是最緊的一次，顯示了政府控制房價(jià)的決心�！敝袊鐣�(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所宏觀室研究員楊帆表示，這次調(diào)控措施的力度比較大，房屋成交量有大幅下降，基本上有效地控制住了房價(jià)的繼續(xù)上漲。房地產(chǎn)商不愿意降價(jià)，但也不敢再漲，而老百姓持幣待購，雙方處于相持階段。
房價(jià)的調(diào)控不會(huì)一步到位。就目前情況而言，宏觀調(diào)控的步伐基本上是適當(dāng)?shù)�，讓房價(jià)上漲的速度漸漸回落。國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部研究員王召認(rèn)為，房價(jià)增速回落到4%-6%比較合適，房價(jià)應(yīng)該比消費(fèi)物價(jià)高。
與此相反，楊帆認(rèn)為對房價(jià)調(diào)控“尚未達(dá)到預(yù)計(jì)的效果”，現(xiàn)在僅僅是達(dá)到一定的效果。主要原因是利益集團(tuán)聯(lián)手“對抗調(diào)控”，即“反調(diào)控”。利益集團(tuán)主要由一些地方政府、房地產(chǎn)商和商業(yè)銀行共同組成。他們不希望房價(jià)跌，所以一直想維持房價(jià)的固定不變。
調(diào)控政策撼不動(dòng)京滬高房價(jià)？
專家指出，北京的房價(jià)上世紀(jì)末就在較高的價(jià)位，相對比較穩(wěn)定。北京的價(jià)位較高，是由于由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的過程中定價(jià)較高，再加上北京這幾年的供應(yīng)比較充分，而且投機(jī)者相對較少，所以樓價(jià)上推的作用沒有那么明顯。
幾年前，上海的房價(jià)沒有北京高，但是最近兩三年，發(fā)展很快，現(xiàn)在已經(jīng)超過了北京的價(jià)格，顧云昌認(rèn)為，原因在于上海的房價(jià)出現(xiàn)了明顯的供不應(yīng)求的狀況，并且，這種狀況一直持續(xù)到現(xiàn)在。而房價(jià)的快速上升，又吸引更多的投資者和投機(jī)者。再加上此時(shí)國際游資也順勢進(jìn)入上海，導(dǎo)致了房價(jià)的快速上漲。
中國社科院財(cái)貿(mào)所城市與房地產(chǎn)研究室研究員況偉大在接受記者采訪時(shí)說，房地產(chǎn)的分析必須建立在空間競爭的基礎(chǔ)之上，也就是相鄰的開發(fā)商之間的競爭。當(dāng)一個(gè)區(qū)域中僅僅有幾家開發(fā)商時(shí)，數(shù)量少，競爭對手少，它們很容易聯(lián)合起來；另外，這個(gè)市場存在很大的沉沒成本，也就是假如它們不聯(lián)合，而進(jìn)行殘酷競爭的時(shí)候，由于房地產(chǎn)屬于巨額投資，則可能會(huì)出現(xiàn)血本無歸的情況，即會(huì)形成沉沒成本。這兩個(gè)條件促成了它們之間的“價(jià)格合謀”，采取“價(jià)格領(lǐng)袖制”的形式，即由第一家開發(fā)商首先定價(jià)，后來者都跟隨定價(jià)。據(jù)考證，這種形式在北京隨處可見，如果不跟隨，則其他的開發(fā)商就會(huì)進(jìn)行懲罰。
況偉大認(rèn)為，現(xiàn)在的政策是調(diào)整房地產(chǎn)的需求。由于房和地是一種連帶產(chǎn)品，土地資源位置的固定效益以及土地資源的不可再生性共同造成了房地產(chǎn)的稀缺性，導(dǎo)致了房地產(chǎn)的供給彈性特別小。從總體看來，房地產(chǎn)的供應(yīng)是固定的，也就是說它的彈性非常小，造就了供小于求的市場狀況。在這種情況下，價(jià)格是由需求來決定的。由于市場是一個(gè)壟斷的市場，也就是一個(gè)賣方的市場。這樣，開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上就擁有壟斷力量，他有定價(jià)的能力。目前的房價(jià)就是由開發(fā)商的壟斷地位形成的壟斷高價(jià)，即使把開發(fā)商的成本降為零，他仍然會(huì)索取壟斷高價(jià)，房價(jià)也不可能降下來。
如何打贏穩(wěn)定房價(jià)之戰(zhàn)
“政府應(yīng)該繼續(xù)加大力度，使上海和北京的高檔住房有更明顯的回落。”楊帆指出，政府不能僅僅限于經(jīng)濟(jì)手段。房地產(chǎn)行業(yè)不是市場經(jīng)濟(jì)，而是壟斷模式，政府對于壟斷集團(tuán)，應(yīng)該采取反壟斷的綜合措施。
王召認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控最主要采取稅制調(diào)控措施，兩年之內(nèi)征收營業(yè)稅，這會(huì)打擊房地產(chǎn)的一些投機(jī)行為，但是與此同時(shí)也影響了中國房地產(chǎn)業(yè)二級市場的正常發(fā)展�，F(xiàn)在二級市場非常不活躍，相當(dāng)一部分人在二級市場買賣房屋，是利用在二級市場出售舊房的錢去買新房。
王召建議，征收物業(yè)稅，即對房地產(chǎn)持有過程征稅，占有的面積越大，交得稅越多，這也可以防止有些人非理性的房地產(chǎn)需求。中國可以借鑒這種世界各國普遍采取的成功經(jīng)驗(yàn)。
況偉大提出，措施可以有兩種：一是限制壟斷，二是鼓勵(lì)競爭。限制壟斷可以采取價(jià)格規(guī)制，政府制定一個(gè)最高限價(jià)。但是價(jià)格規(guī)制要求政府必須知道開發(fā)商的真實(shí)成本。為了防止和克服信息的不對稱，經(jīng)濟(jì)學(xué)家想了很多辦法，其中有一個(gè)叫做“倒逼機(jī)制”：政府制定一個(gè)非常低的價(jià)格，逼著開發(fā)商講實(shí)話。舉個(gè)例子，假設(shè)政府制定的價(jià)格為2000元，則開發(fā)商發(fā)現(xiàn)這個(gè)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于他的成本，則他就會(huì)出來講實(shí)話，暴露其真實(shí)的成本，否則只能賣2000元。最后可能的實(shí)際成本為3000元，則政府根據(jù)這個(gè)成本來制定價(jià)格。鼓勵(lì)競爭體在將目前開發(fā)商搞大盤的城市開發(fā)拆分成小盤，比如說將一個(gè)開發(fā)商換成十個(gè)開發(fā)商，由這些開發(fā)商共同決定價(jià)格。
房價(jià)的未來是“跌”還是“漲”？
“今年的宏觀調(diào)控，主要是控制房價(jià)的飛速上漲，而不是讓房價(jià)下跌�！蓖跽僬f，中國的城市化率約為40%，而歐美國家大概都在60%-70%，因此，中國的城市化嚴(yán)重滯后，正處于努力追趕世界的過程，房地產(chǎn)業(yè)未來會(huì)有很大的發(fā)展。
對于房價(jià)的未來，專家們也給出了不同的答案。
“房價(jià)上漲幾乎不可能，因?yàn)榻灰琢肯聦�，價(jià)格必然也會(huì)做出反映，表面上不降，但是實(shí)際上都在不同程度的降，價(jià)格開始松動(dòng)，開始有下降的趨勢�！鳖櫾撇f。
“價(jià)格到此為止，不能夠再降了。中國的很多地區(qū)特別是大城市，房價(jià)上漲的幅度變慢了，但是房價(jià)還在高位運(yùn)行。”況偉大分析，“其原因主要是壟斷力量，除非出現(xiàn)了整個(gè)經(jīng)濟(jì)的蕭條。如日本，由于人們的收入水平出現(xiàn)了大幅度的下降，所以造成了房價(jià)的下降�，F(xiàn)在的中國經(jīng)濟(jì)還在不斷地增長，房價(jià)怎么會(huì)下來呢？”(孫超、王宇新)
