2005年7月21日19時(shí)，美元對(duì)人民幣交易價(jià)格調(diào)整為1美元兌8.11元人民幣，作為次日銀行間外匯市場(chǎng)上外匯指定銀行之間交易的中間價(jià)，外匯指定銀行可自此時(shí)起調(diào)整對(duì)客戶的掛牌匯價(jià)。現(xiàn)階段，每日銀行間外匯市場(chǎng)美元對(duì)人民幣的交易價(jià)仍在人民銀行公布的美元交易中間價(jià)上下千分之三的幅度內(nèi)浮動(dòng)，非美元貨幣對(duì)人民幣的交易價(jià)在人民銀行公布的該貨幣交易中間價(jià)上下一定幅度內(nèi)浮動(dòng)。

　　從實(shí)證的角度看，歷史上一個(gè)新興國(guó)家或地區(qū)從經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)到經(jīng)濟(jì)騰飛過(guò)程中，都伴隨著本幣市場(chǎng)化國(guó)際化的過(guò)程，同時(shí)在外來(lái)資金大量進(jìn)入時(shí)，這個(gè)國(guó)家和地區(qū)的貨幣，股票和房地產(chǎn)都是正相關(guān)的，幾乎沒(méi)有例外。本幣的升值能否帶來(lái)以本幣計(jì)價(jià)的房產(chǎn)的升值，在不同國(guó)家會(huì)有不同的結(jié)果。但是這種不同也只是正相關(guān)和不相關(guān)而已，也就是說(shuō)沒(méi)有一個(gè)國(guó)家因本幣的升值而出現(xiàn)下跌的情況。雖然人民幣升值對(duì)各行業(yè)的影響是較為復(fù)雜和多角度的，往往是利空和利多的綜合，但是從戰(zhàn)略上，外資對(duì)一個(gè)新興國(guó)家和地區(qū)的大舉進(jìn)攻，其資本軍團(tuán)通常兵分三路，首選貨幣，其次是股市，第三是房地產(chǎn)。從投資對(duì)象的流動(dòng)性看，最適合國(guó)際熱錢的是貨幣和股票。

　　一般國(guó)家或地區(qū)對(duì)外開(kāi)放在各個(gè)方面是同步推進(jìn)的，所以表現(xiàn)為本幣、股票和房地產(chǎn)幾乎是并駕齊驅(qū)。像東亞國(guó)家及地區(qū)包括日本、新加坡就是本幣升值期間都伴隨本地房地產(chǎn)的大幅上漲。日元在1985年廣場(chǎng)協(xié)議后升值，整個(gè)過(guò)程歷時(shí)3年。日本的地價(jià)和房?jī)r(jià)同步上漲，升幅超過(guò)2倍。同期，新臺(tái)幣跟隨日元升值，從1美元兌40新臺(tái)幣升值到1美元兌24新臺(tái)幣，臺(tái)灣房地產(chǎn)也大幅升值，不同資料給出數(shù)據(jù)不一，但最少升值2倍，多的據(jù)稱有10倍之多。

　　由于我們金融開(kāi)放相對(duì)滯后(這是非常正確的戰(zhàn)略選擇)，尤其是股票存在制度性導(dǎo)致的流動(dòng)性障礙，和嚴(yán)格的固定匯率制度，使得外資不能進(jìn)入貨幣市場(chǎng)，不敢貿(mào)然以QFII在股市大量建倉(cāng)。對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)心有余悸，所以僅僅是對(duì)部分國(guó)際化程度較高的北京、上海等城市的房地產(chǎn)做了試探性的投資。外資在中國(guó)沒(méi)有做到貨幣、股票和房地產(chǎn)三路齊頭并進(jìn)的戰(zhàn)略態(tài)勢(shì)。因此在“資本門”沒(méi)有開(kāi)放的前提下，外資做多中國(guó)的過(guò)程不能確認(rèn)已經(jīng)完成。

　　按照單位風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期回報(bào)均衡的假設(shè)，外資投資中國(guó)房產(chǎn)和投資中國(guó)A股票市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期回報(bào)率是相同的。所以在人民幣匯率持續(xù)看好的預(yù)期下，對(duì)部分房地產(chǎn)是利好。由于中國(guó)幅員遼闊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異較大，人民幣升值對(duì)各個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)的影響是不同的。如果把中國(guó)房地產(chǎn)分為國(guó)際化城市和內(nèi)部循環(huán)經(jīng)濟(jì)城市兩部分，人民幣升值對(duì)國(guó)際化城市的房地產(chǎn)影響較大，而對(duì)于內(nèi)地封閉經(jīng)濟(jì)城市的房地產(chǎn)影響是間接的。如果將中國(guó)看成一個(gè)巨大的公司，北京、上海的房地產(chǎn)要比內(nèi)地城市房地產(chǎn)的人民幣屬性更高，因?yàn)橹挥邢鄬?duì)于外資可兌換交易的人民幣資產(chǎn)才會(huì)收到人民幣匯率提升的好處。

　　由于基本判斷是外資做多中國(guó)的過(guò)程沒(méi)有完成，在人民幣預(yù)期升值的過(guò)程中，外資對(duì)投資中國(guó)房地產(chǎn)的態(tài)度會(huì)因不同的情況，而出現(xiàn)不同的結(jié)果。我們將面臨以下情況:

　　1.股市改革久拖不決，對(duì)房地產(chǎn)的影響；

　　2.股權(quán)分置改革到位，股市上升對(duì)房地產(chǎn)的影響；

　　3.人民幣自由兌換進(jìn)程中，人民幣匯率的補(bǔ)漲，對(duì)房地產(chǎn)的影響。

　　一般來(lái)說(shuō)，在升值初期，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，需求增加，升值預(yù)期導(dǎo)致外資對(duì)房地產(chǎn)的投資需求加大。貨幣升值預(yù)期卻會(huì)導(dǎo)致外資的涌入，并大量投資到房地產(chǎn)上，從而增加房地產(chǎn)投資需求，推高房?jī)r(jià);升值過(guò)程中，房?jī)r(jià)在不斷上漲，租金收益逐步下降，泡沫形成，但支持房?jī)r(jià)的宏觀經(jīng)濟(jì)卻受到越來(lái)越大的負(fù)面影響；最后，幣值升至最高時(shí)，貨幣持續(xù)過(guò)度升值會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)減速(因?yàn)橥馍讨苯油顿Y下降、凈出口下降)、外資需要下降，使房地產(chǎn)需求下降，從而使房地產(chǎn)價(jià)格漲速下降，房?jī)r(jià)到了最高點(diǎn)，但出口受到重大影響、外資撤退，因而房?jī)r(jià)下降，宏觀經(jīng)濟(jì)開(kāi)始走向衰退，這就是一個(gè)新興經(jīng)濟(jì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)周期。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有其特殊性，由于貨幣市場(chǎng)禁止和股票制度性障礙，外資通常只能選擇房地產(chǎn)了。但是目前中國(guó)投資物業(yè)的回報(bào)率持續(xù)下降，以上海為例，上海的住宅租金回報(bào)率已經(jīng)從前年的6%下降到目前的3.5%;商業(yè)物業(yè)也從前年的10%以上，下降到目前的7%左右。

　　而這些回報(bào)率與美國(guó)長(zhǎng)期國(guó)債利率(無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率)4.4%左右相比，已經(jīng)沒(méi)有太大的吸引力，這是由于中國(guó)房地產(chǎn)在過(guò)去的3年中，幾乎已經(jīng)翻了一倍。所以，外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)需要面對(duì)更復(fù)雜的情況，要比投資東亞國(guó)家及地區(qū)冒更大的風(fēng)險(xiǎn)。在租金不變的情況下，租金回報(bào)率下降是由物業(yè)價(jià)格上升導(dǎo)致的。

　　所以在第一種情況下，人民幣匯率的緩慢升值，對(duì)存量房地產(chǎn)有利好作用，但是如果在宏觀調(diào)控條件下，中國(guó)房地產(chǎn)不一定會(huì)吸引大量的外資進(jìn)入。一旦股權(quán)分置改革到位，上市公司質(zhì)量有所提高，股市上升則會(huì)使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資金回流股市，在租金不變的情況下，物業(yè)租金回報(bào)率可能會(huì)上升，反而會(huì)吸引外資進(jìn)入房地產(chǎn)。如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持8%-9%的增長(zhǎng)，人民幣和股市的補(bǔ)漲可能不會(huì)影響房地產(chǎn)。

　　在人民幣匯率提高2%以后，密切關(guān)注海外資金的動(dòng)向，特別要關(guān)注匯率的松動(dòng)對(duì)中國(guó)國(guó)際化物業(yè)所帶來(lái)的更多機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)。(來(lái)源：國(guó)際金融報(bào)；作者：個(gè)人理財(cái)網(wǎng)CEO洪曦)