中新網(wǎng)9月21日電 據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)報(bào)道，近日，國(guó)內(nèi)首個(gè)二手房?jī)r(jià)格指數(shù)系統(tǒng)由搜房網(wǎng)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布�！岸唐趦�(nèi)能夠穩(wěn)定房?jī)r(jià)和解決百姓居住問題的有效手段，就是大力發(fā)展二手房市場(chǎng)�！币晃环康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的老總告訴記者，二手房是住房梯級(jí)消費(fèi)結(jié)構(gòu)中關(guān)鍵的一階。
繁榮二手房市場(chǎng)十分緊迫
“隨著居民收入的差異化和購(gòu)房者需求的細(xì)分，房地產(chǎn)消費(fèi)領(lǐng)域必將形成一個(gè)有機(jī)互動(dòng)的梯級(jí)消費(fèi)格局�！敝写蠛慊康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事長(zhǎng)劉益良告訴本報(bào)記者，二手房市場(chǎng)是梯級(jí)消費(fèi)格局中承上啟下的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。
他說，近幾年來，為了解決中低收入階層的住房問題和加快城市改造，雖然政府實(shí)施了一系列如危房改造和回遷、開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房、推廣廉租房的舉措，但仍然難以充分滿足廣大老百姓的住房需求，還有不少購(gòu)房者處在“貴的買不起，便宜的買不到”的窘境。同時(shí)，大批已經(jīng)擁有住房但想“以小換大”、“以舊換新”的消費(fèi)者由于二手房市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，而難以出售手中的舊房套現(xiàn)去購(gòu)買新房。因此，進(jìn)一步啟動(dòng)和繁榮二手房市場(chǎng)十分必要和緊迫。
一方面，通過二手房市場(chǎng)釋放出的相對(duì)低價(jià)的二手房，可以滿足廣大中低收入階層、拆遷戶、首次置業(yè)的年輕購(gòu)房人的需求；同時(shí)，出售二手房的業(yè)主可以用得到的資金再加上手中積蓄來購(gòu)買一手房，從而為一手房市場(chǎng)提供一個(gè)龐大而穩(wěn)定的購(gòu)買群體。
我愛我家市場(chǎng)研究中心的抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，有將近60%的業(yè)主出售舊房的目的是為了購(gòu)買新房；而其中三分之一的人會(huì)選擇在同一區(qū)域購(gòu)買面積更大、戶型更新穎的新房，三分之一會(huì)選擇購(gòu)買郊區(qū)的低密度住宅，另外三分之一會(huì)因?yàn)楣ぷ鞯攸c(diǎn)變更或孩子上學(xué)及照顧老人等原因而跨區(qū)域購(gòu)買新房。因此，通過發(fā)展二手房市場(chǎng)和推進(jìn)住宅一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，推廣“以舊換新”、“置業(yè)升級(jí)”，可以滿足多個(gè)購(gòu)房層面的需求，從整體上盤活房地產(chǎn)市場(chǎng)。
“有了二手房市場(chǎng)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)形成由廉租房、房屋租賃、經(jīng)濟(jì)適用房、二手房、普通一手房、公寓、別墅等不同消費(fèi)形態(tài)的房地產(chǎn)梯級(jí)消費(fèi)格局，滿足社會(huì)各個(gè)階層的住房需求�！� 劉益良表示。
據(jù)了解，2005年上半年北京二手房市場(chǎng)的主體交易品種與2004年同期及2004年下半年相比發(fā)生明顯變化。在成交屬性比重中，二手已購(gòu)公房為30.7%；二手商品房則已經(jīng)穩(wěn)坐交易“霸主”位置，占到了上半年二手房交易總量的59.2%。二手已購(gòu)公房和二手商品房仍是下半年交易重點(diǎn)類型。
發(fā)展二手房能平抑房?jī)r(jià)
2005年5月開始的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，對(duì)于二手房市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生了一定影響，交易量急速萎縮。雖然經(jīng)過市場(chǎng)過渡以及后續(xù)新政策出臺(tái)的調(diào)整，二手房市場(chǎng)交易量開始回暖，但離紅火的場(chǎng)面仍有不小的差距。
有關(guān)人士認(rèn)為，為房地產(chǎn)行業(yè)降溫和控制房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭，主要應(yīng)從改變一手房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供應(yīng)量入手，而不應(yīng)該抑制二手房市場(chǎng)的發(fā)展。但在事實(shí)上，由于改變一手房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供應(yīng)量需要一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間才能見效，短期內(nèi)能夠穩(wěn)定房?jī)r(jià)和解決百姓居住問題的有效手段恰恰是大力發(fā)展二手房市場(chǎng)，增加房源的供應(yīng)量和市場(chǎng)的交易量。
二手房專家表示，當(dāng)前滿足普通居民正常的住房消費(fèi)需求，最直接、最見效的措施是大力發(fā)展二手房市場(chǎng)，促進(jìn)310萬套的存量房進(jìn)入北京市場(chǎng)流通。
“房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的完善發(fā)展，也能成為平抑整體房?jī)r(jià)的重要手段�！� 有關(guān)人士認(rèn)為，現(xiàn)階段市場(chǎng)的供不應(yīng)求是導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲的主因，那么二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)達(dá)，二手房需求的增加必然在一定程度上制約一手房需求的上升，一手房購(gòu)房需求的減少以及二手房交易比例的增加最終也能抑制北京的整體房?jī)r(jià)上漲。
政府除了通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，打壓房產(chǎn)炒作，抑制整體房?jī)r(jià)上升外，還應(yīng)從政策上扶持二、三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，使房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)的梯級(jí)消費(fèi)呈現(xiàn)良性循環(huán)，互動(dòng)起來，最終實(shí)現(xiàn)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。
與此同時(shí)，2005年二手房市場(chǎng)能否繼續(xù)走高將在很大程度上取決于政策調(diào)整與金融支持能否到位。
首先，政策調(diào)整對(duì)于推動(dòng)中國(guó)二手房市場(chǎng)發(fā)展具有至關(guān)重要的意義。這里的政策包括兩部分：一是市場(chǎng)刺激性政策，如簡(jiǎn)化產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)、二手房交易契稅、所得稅減免政策等，鼓勵(lì)人們賣舊買新、置業(yè)升級(jí)，盤活市場(chǎng)；二是市場(chǎng)規(guī)范性政策，如加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管力度、準(zhǔn)備金制度、經(jīng)紀(jì)人制度等，建立和規(guī)范市場(chǎng)秩序，樹立市場(chǎng)誠(chéng)信，這是二手房市場(chǎng)健康運(yùn)行的根本保證。
其次，沒有金融信貸的支持，就沒有發(fā)達(dá)活躍的二手房市場(chǎng)。中國(guó)目前二手房貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要來自于房產(chǎn)高估，若能抓好放貸前的資產(chǎn)評(píng)估審核環(huán)節(jié)，二手房信貸應(yīng)該能夠成為銀行的有效市場(chǎng)份額。(王小霞）
