中新網(wǎng)12月2日電 據(jù)《京華時報》報道，據(jù)北京市建委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2005年1-10月，全市存量住房買賣平均價格為4365元/平方米，比去年同期上漲2.06%；而1-10月商品住宅期房平均交易價格為6781元/平方米，比去年同期上漲僅為0.34%，商品房價比去年同期上漲幅度反而低于二手房的漲幅。專業(yè)人士分析，交易環(huán)節(jié)的稅負增加、二手房貸收縮和郊區(qū)二手房價漲幅增長較快是其主要原因。

　　交易環(huán)節(jié)的稅負增加

　　自5月七部委出臺的《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》規(guī)定，對于房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)要征收相應的稅費。10月7日，國稅總局下發(fā)了《關于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知》，明確存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收要實現(xiàn)“一窗式”征收并且嚴格堅持依法納稅。

　　據(jù)“鏈家”市場人士分析，正是因為交易環(huán)節(jié)的稅負增加，在一定程度上促成了二手房交易價格的上升。從目前京城二手房市場的供給來看，5年內(nèi)轉讓的占到49.95%左右，同時結合當前北京二手房市場所處的供不應求現(xiàn)狀，以及較強的剛性自住需求支撐，使得出售者將部分稅負成本轉嫁給購房者時，最終必然會通過房價來體現(xiàn)，從而促成了二手房價的比去年同期漲幅會高于商品住宅期房的比去年同期有所漲幅。

　　二手房貸收縮

　　二手房價上漲幅度能高于商品房，還與二手房市場特殊的房貸背景有關。各大銀行紛紛收緊了房貸的口子，特別是對于風險較大的二手房房貸的政策更是緊上加緊。

　　大部分銀行都出臺了對于1990年之前的二手房實行禁貸的政策。對于房齡在5年以內(nèi)的二手房最多可以貸到七成，5年至10年的二手房最多可以貸到六成，10年至15年的二手房最多只能貸五成。

　　“鏈家”市場專業(yè)人士認為，這樣的收緊，產(chǎn)生了兩方面的影響：一方面，影響了二手房市場的需求；另一方面，提高了二手房市場所面臨的消費群體平均購買力，以及市場對二手房高房價的承受力，從而使得二手房價格上漲具備更強的后勁。

　　郊區(qū)房價漲幅增長快

　　據(jù)各大二手房中介公司的統(tǒng)計資料分析，通州、昌平和大興三大郊區(qū)的二手房成交量2005年急速上升，從去年占總成交量的8%上漲到今年的15%。由市建委頒布的上半年指導價也可以看出，與2004年上半年相比，昌平、大興、通州、房山、門頭溝、平谷、延慶、順義、密云、亦莊開發(fā)區(qū)10個遠郊區(qū)縣典型區(qū)域價格上漲幅度均高于城八區(qū)。正是由于郊區(qū)二手房價格增幅較大，整體帶動了二手房均價漲幅的走高。而相比之下，五環(huán)以外和郊區(qū)的很多新盤價格都基本保持平穩(wěn)，這也是產(chǎn)生二手房價漲幅趕超新商品房的原因之一。(趙麗萍)