中新網(wǎng)1月11日電 據(jù)《深圳特區(qū)報(bào)》報(bào)道，深圳本輪房?jī)r(jià)快速上漲，是深圳城市化升級(jí)過(guò)程中，供求結(jié)構(gòu)失衡矛盾在多種因素誘導(dǎo)下的集中表現(xiàn)。人們不禁要問(wèn)：今年買(mǎi)房還需要排隊(duì)嗎？——這主要取決于市場(chǎng)需求與供應(yīng)的增長(zhǎng)能否達(dá)到“動(dòng)態(tài)平衡”。
房?jī)r(jià)漲根本原因在供需
首先從供求關(guān)系上看，深圳市場(chǎng)存在著“快速增長(zhǎng)的住房需求與有限土地資源”之間的根本性沖突。
2004年，深圳常住人口已接近600萬(wàn)(594萬(wàn))，而實(shí)際居住人口則超過(guò)1,000萬(wàn)(約1,200萬(wàn))。在這一龐大的人口基數(shù)上，深圳外來(lái)人口仍呈較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2000-2004年，深圳平均每年新增加的常住人口達(dá)到41萬(wàn)，相當(dāng)于一個(gè)中等城市的人口規(guī)模。這些新增人口如果按每人需要15平方米的住房計(jì)算，則深圳每年需要新建615萬(wàn)平方米的住宅。
另一方面，在深圳工作了八年、十年以上的“老深圳人”，則存在巨大的換房需求。“老深圳人”在這座快速發(fā)展的城市打拼多年以后，隨著自身財(cái)富的積累和增加，以及結(jié)婚生兒育女，他們迫切需要從原來(lái)居住的或小或舊的商品房里搬出來(lái)，改善居住環(huán)境，擴(kuò)大住房面積。
2000年，深圳有433萬(wàn)常住人口(約140萬(wàn)戶家庭)，五年過(guò)后到現(xiàn)在，如果他們之中有1%的家庭每年從50平方米的小房搬進(jìn)150平方米的大房(即平均每戶增加100平方米建筑面積)，則深圳每年需要新增140萬(wàn)平方米的住宅(往往是高檔住宅，甚至是豪宅)。
再?gòu)墓⿷?yīng)上看，深圳土地資源的有限性卻無(wú)法突破。深圳市域面積僅2,020平方公里，人口密度居全國(guó)之冠；其中特區(qū)內(nèi)的328平方公里，可開(kāi)發(fā)用地已基本開(kāi)發(fā)完畢(可建設(shè)用地僅余10平方公里左右)。2004年，深圳住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為806萬(wàn)平方米(當(dāng)年新房銷(xiāo)售面積為820萬(wàn)平方米，供求比為1：1.02)；而2005年全市房地產(chǎn)投資額和施工面積則出現(xiàn)了下降。
房?jī)r(jià)漲的另外五大原因
除了“快速增長(zhǎng)的住房需求與有限的土地資源”這一對(duì)基本矛盾外，本輪房?jī)r(jià)上漲還與下述五個(gè)方面原因密切相關(guān)。
一、城市化升級(jí)提升了深圳城市價(jià)值。2003年，深圳正式將建設(shè)“區(qū)域性國(guó)際化城市”作為今后25年的發(fā)展目標(biāo)；2004年，寶安、龍崗特區(qū)外兩區(qū)全面推進(jìn)城市化戰(zhàn)略，農(nóng)業(yè)人口全部轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)人口(深圳由此成為全國(guó)第一個(gè)沒(méi)有農(nóng)村的城市)；“關(guān)內(nèi)”、“關(guān)外”統(tǒng)一城市建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。
二、深圳經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展。2000-2004年深圳GDP年均增長(zhǎng)率達(dá)到20%，居民購(gòu)買(mǎi)能力大幅提升。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本增加。尤其是土地成本快速上升。
四、深圳樓盤(pán)品質(zhì)優(yōu)良，性價(jià)比高。1990年代中期以來(lái)，深圳樓盤(pán)一直有全國(guó)的“樣板房”之稱(chēng)，這從另一個(gè)方面肯定了深圳房產(chǎn)的高價(jià)值基礎(chǔ)。
五、境內(nèi)外投機(jī)資本的進(jìn)入。這一點(diǎn)雖然沒(méi)有準(zhǔn)確數(shù)據(jù)能說(shuō)清楚到底有多少錢(qián)流進(jìn)深圳炒房，但從我們掌握的情況看，這一現(xiàn)象決非個(gè)案。
引導(dǎo)住房合理消費(fèi)
要真正解決問(wèn)題，必須從源頭上“對(duì)癥下藥”，特別是要從法律、制度上引導(dǎo)居民科學(xué)、合理消費(fèi)住房，抑制過(guò)度或“超前”消費(fèi)住房面積。
研究一下中國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房狀況，并將其與發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)：相對(duì)于目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，中國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房面積有“超前消費(fèi)”傾向。
2004年，我國(guó)人均GDP達(dá)到1269美元。按照國(guó)際上的通行劃分標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民生活仍處于中低收入國(guó)家水平(1,000-3,000美元)。2004年，中國(guó)城鎮(zhèn)居民的人均住房建筑面積達(dá)到24平方米，對(duì)比聯(lián)合國(guó)1990年代中期的住房水平調(diào)查，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)達(dá)到中高收入國(guó)家水平(人均居住面積22平方米)。由此可見(jiàn)，中國(guó)城鎮(zhèn)居民在以中低等的經(jīng)濟(jì)收入，享受著中高等收入的住房面積。
這種“超前消費(fèi)”住房面積現(xiàn)象在深圳同樣存在。2004年，深圳人均GDP約7,000美元(按常住人口計(jì)算)，人均住房建筑面積達(dá)到23平方米；2005年上半年，深圳銷(xiāo)售的新商品住宅套均面積為90平方米(1-6月銷(xiāo)售新房31,007套，2,790,673平方米)。而與我們一河之隔的香港，2004年人均GDP已達(dá)34,200美元，但香港人均住房建筑面積不足20平方米，成套住宅的戶均面積只有50平方米左右。
以香港的住房面積水平為參照系，如果深圳的戶均面積下降20%(主要通過(guò)稅收制度減少大戶型豪宅供應(yīng)量來(lái)實(shí)現(xiàn))，使戶均面積降至70-75平方米(仍比香港高50%左右)，則在不增加土地供應(yīng)和建筑面積的情況下，相當(dāng)于每年凈增加2.5萬(wàn)套左右的住宅供應(yīng)量(以2004年的住宅銷(xiāo)售面積820.13萬(wàn)平方米為基數(shù))，這樣就可以極大地緩解市場(chǎng)供求矛盾。
鑒于以上分析，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的后市表現(xiàn)，主要取決于市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)，與市場(chǎng)供應(yīng)增長(zhǎng)之間是否能夠達(dá)到“動(dòng)態(tài)平衡”。(劉海龍)
