中新網(wǎng)1月19日電 北京美然動(dòng)力街區(qū)的業(yè)主們終于維護(hù)了自己的權(quán)利，并有望過(guò)上平靜的生活。
2004年8月，美然動(dòng)力街區(qū)業(yè)主委員會(huì)向當(dāng)時(shí)提供物業(yè)服務(wù)的美晟物業(yè)發(fā)出退出小區(qū)移交物業(yè)管理設(shè)施和資料的函件，但美晟物業(yè)拒絕退出和移交。2005年3月，業(yè)委會(huì)提起訴訟，10月8日，朝陽(yáng)法院判決美晟物業(yè)退出小區(qū)，此判決得到二中院的支持。但美晟物業(yè)拒不向新物業(yè)交接，同時(shí)又停止提供保安、保潔、供暖、供熱水等服務(wù)，整個(gè)小區(qū)幾乎癱瘓。為此，小區(qū)業(yè)委會(huì)向朝陽(yáng)法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。
2006年1月17日，朝陽(yáng)區(qū)法院實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行，美晟物業(yè)終于撤出美然動(dòng)力街區(qū)，結(jié)束了近3年的物業(yè)管理，新物業(yè)正式上崗開(kāi)始提供服務(wù)。
這似乎是一個(gè)光明的結(jié)局，但很顯然，1800多戶業(yè)主為此也付出了相當(dāng)大的代價(jià)。
今日出版的《新京報(bào)》載文指出，大冷天，沒(méi)有暖氣，那是什么滋味？人們不僅疑惑，為什么美晟物業(yè)那樣肆無(wú)忌憚，而業(yè)主們的喜悅來(lái)得那樣晚？
大規(guī)模的商品房開(kāi)發(fā)已經(jīng)使相當(dāng)大一部分市民居住在商業(yè)住宅小區(qū)內(nèi)，其所接受的物業(yè)服務(wù)也都是商業(yè)化的。從法律上說(shuō)，這些物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主掏錢聘請(qǐng)的，自然也可以依約解聘。然而，“請(qǐng)神容易送神難”。這幾年來(lái)，各地頻繁發(fā)生了業(yè)主解聘物業(yè)管理公司而物業(yè)管理公司卻拒不撤離的事情，甚至因此而造成沖突。
可以理解，作為追求贏利的企業(yè)，哪家物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不愿意喪失服務(wù)合同。但按照正常的市場(chǎng)交易規(guī)則，物業(yè)公司想掙錢，就得按照當(dāng)初的合同約定，誠(chéng)實(shí)地向業(yè)主提供各種服務(wù)。業(yè)主如果覺(jué)得其服務(wù)不滿意，也完全有權(quán)按照法定條件解除合同。
但是，物業(yè)公司強(qiáng)賣的事情卻似乎不少。值得注意的是，圍繞物業(yè)管理合同所發(fā)生的大多數(shù)糾紛，都與前期物業(yè)管理公司有關(guān)。事實(shí)證明，這一前期物業(yè)管理安排存在一定的不合理之處。這個(gè)合同帶有一定程度上的強(qiáng)賣性質(zhì)，因?yàn)椋情_(kāi)發(fā)商指定給業(yè)主的，業(yè)主在買房子的時(shí)候只能無(wú)條件接受。
這樣，從一開(kāi)始，前期物業(yè)公司就帶著某種心理優(yōu)越感，認(rèn)為自己的合同并不是與業(yè)主簽訂的，業(yè)主對(duì)它不能怎么樣。而在物業(yè)服務(wù)的前期，恰恰最容易出現(xiàn)糾紛。這種客觀情況與物業(yè)公司的主觀心理結(jié)合在一起，導(dǎo)致糾紛不斷，且物業(yè)公司不愿與業(yè)主心平氣和地進(jìn)行商談。
物業(yè)管理公司的傲慢和強(qiáng)橫，也可能與某些政府部門處理不當(dāng)有關(guān)。很多新興住宅小區(qū)沒(méi)有建立傳統(tǒng)的居民委員會(huì)，有些政府部門就把物業(yè)管理公司當(dāng)成管理居民的一級(jí)機(jī)構(gòu)，讓它帶上了半政府的色彩。面對(duì)物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的糾紛，政府部門有時(shí)會(huì)偏向物業(yè)公司，這讓物業(yè)公司底氣十足。
要改變這種狀況，首先需要政府相關(guān)部門在處理圍繞物業(yè)服務(wù)的糾紛時(shí)，更充分地考慮業(yè)主的權(quán)利和利益。政府理應(yīng)在商業(yè)交易的雙方間保持平衡的立場(chǎng)。前一陣，朝陽(yáng)區(qū)法院對(duì)拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主堵被窩強(qiáng)制執(zhí)行，引起輿論的強(qiáng)烈反響。本次朝陽(yáng)區(qū)法院對(duì)物業(yè)公司強(qiáng)制執(zhí)行，顯示了政府更為公平、妥善地處理物業(yè)糾紛的趨勢(shì)。
不過(guò)，司法解決是最終的解決辦法，關(guān)鍵還在于防患于未然，讓物業(yè)公司從一開(kāi)始就樹(shù)立正確的心態(tài)，在業(yè)主與物業(yè)公司之間建立起一種平等的關(guān)系。為此，按照孔子的“正名”說(shuō)，沒(méi)有必要使用“物業(yè)管理”這個(gè)詞，這個(gè)詞可能會(huì)讓物業(yè)公司以為自己有管理業(yè)主的權(quán)力。這當(dāng)然是十分荒唐的，物業(yè)公司只是服務(wù)者，因此，“物業(yè)服務(wù)公司”可能是更恰當(dāng)?shù)拿帧Ｍ瑫r(shí)，前期物業(yè)公司中的“前期”也比較曖昧，應(yīng)當(dāng)使用更明確的“臨時(shí)”二字。
在正名之后，可以考慮通過(guò)修改法規(guī)，更合理地安排前期物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商、業(yè)主之間的關(guān)系。有人士提出，前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，這一提議并非沒(méi)有道理，因?yàn)椋@個(gè)前期物業(yè)公司本來(lái)就是開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的。相關(guān)法規(guī)也可以對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同明確規(guī)定一個(gè)時(shí)效條款，即臨時(shí)物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)合同期滿后即自動(dòng)失效，業(yè)主享有選聘正式物業(yè)公司的全部權(quán)利，這種權(quán)利應(yīng)該得到司法的有效保障。
當(dāng)然，行政部門也可以再運(yùn)用其監(jiān)管權(quán)力，約束物業(yè)服務(wù)企業(yè)。北京市建委近日發(fā)布了《關(guān)于住宅物業(yè)項(xiàng)目交接有關(guān)問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》，對(duì)“新老物業(yè)”交接過(guò)程進(jìn)行規(guī)范。這個(gè)將于2月1日起施行的紅頭文件規(guī)定，在小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目交接過(guò)程中，原物業(yè)拒不撤出，或新物業(yè)強(qiáng)行接管，造成物業(yè)管理狀況混亂、出現(xiàn)重大事故、社會(huì)影響惡劣的，該企業(yè)資質(zhì)將被停止，并限期整頓。這對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)起到一定震懾作用。
總之，政府相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)從細(xì)微處入手，調(diào)整業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，讓業(yè)主可以更充分地行使自己的權(quán)利，為社區(qū)的和諧創(chuàng)造條件。(秋風(fēng)）
