中新網(wǎng)1月20日電 據(jù)《京華時(shí)報(bào)》報(bào)道，由于2005年受到宏觀調(diào)控的影響，不少開(kāi)發(fā)商放緩了開(kāi)發(fā)的步伐。但是2006年開(kāi)發(fā)商們估計(jì)會(huì)扛不住了。一方面是資金壓力，另一方面則是北京市政府已經(jīng)加大對(duì)囤積土地的治理力度。去年收回的45宗土地就是一個(gè)信號(hào)，這45宗地收回的原因是開(kāi)發(fā)商未能按約定的期限付清全部地價(jià)款。因此，2006年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)新盤(pán)放量已經(jīng)勢(shì)不可擋。
新盤(pán)入市量至少2500萬(wàn)平方米
去年，政府供地計(jì)劃沒(méi)有完成。因此據(jù)中原地產(chǎn)預(yù)測(cè)，更多的土地將會(huì)在2006年推出，隨著總量的擴(kuò)大，土地交易會(huì)日趨活躍。
2004年8·31過(guò)關(guān)的住宅項(xiàng)目用地就有191個(gè)，規(guī)劃建筑面積3265萬(wàn)平方米。而從北京市建委公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，2005年1-10月份，全市商品住宅新開(kāi)工面積1265.5萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2005年全年，商品住宅新開(kāi)工面積將在1500萬(wàn)平方米左右。這樣看來(lái)，僅8·31過(guò)關(guān)項(xiàng)目就有1765萬(wàn)平方米沒(méi)有供應(yīng)。加上2004年、2005年公開(kāi)出讓地塊的700多萬(wàn)平方米建筑面積，今年至少有2500萬(wàn)平方米的商品房可以進(jìn)入市場(chǎng)。
同時(shí)，五環(huán)以?xún)?nèi)部分大盤(pán)原定于去年下半年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，宏觀調(diào)控后開(kāi)發(fā)商便捂盤(pán)惜售，最近也有捂不住的跡象了。因此，2006年年中可能會(huì)出現(xiàn)住宅項(xiàng)目集中上市的現(xiàn)象。據(jù)偉業(yè)顧問(wèn)統(tǒng)計(jì)，2006年至少有260個(gè)新盤(pán)上市。
另外，像廣渠路6號(hào)地、溫泉鎮(zhèn)中心用地，在去年本來(lái)會(huì)入市，但是由于種種原因沒(méi)有上市供應(yīng)，而在今年將會(huì)形成有效入市土地。這兩塊地規(guī)模很大，特別是前者，一旦入市，考慮到奧運(yùn)的開(kāi)發(fā)檔期，開(kāi)發(fā)商拿地后就會(huì)立刻開(kāi)發(fā)。
據(jù)中原地產(chǎn)、偉業(yè)顧問(wèn)控股等公司統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，京東依然是2006年放量最多的區(qū)域。大約有30多個(gè)項(xiàng)目入市，開(kāi)發(fā)量達(dá)到1000多萬(wàn)平方米，成為北京樓市的領(lǐng)跑者。
朝陽(yáng)北路依舊是2006年京城一個(gè)熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，至少有8個(gè)新住宅項(xiàng)目入市銷(xiāo)售。朝陽(yáng)路及朝陽(yáng)北路、姚家園區(qū)域現(xiàn)在已知的有銀谷大廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的一個(gè)住宅項(xiàng)目以及金隅嘉業(yè)的一個(gè)中高檔住宅項(xiàng)目、新華聯(lián)集團(tuán)的新華聯(lián)麗景，緊鄰珠江羅馬家苑的銀帆西雅圖項(xiàng)目。北京海潤(rùn)創(chuàng)速房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的京棉新城也有望在上半年投入市場(chǎng)，由潤(rùn)豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的42萬(wàn)平方米的潤(rùn)楓水尚也將面市。同時(shí)首旅集團(tuán)朝陽(yáng)北路項(xiàng)目和位于朝陽(yáng)路太平莊區(qū)域建筑面積達(dá)到10萬(wàn)平方米的阿曼公寓項(xiàng)目也將于今年進(jìn)入市場(chǎng)，還有今典集團(tuán)建筑面積達(dá)到40萬(wàn)平方米的蘋(píng)果派。
2006年朝陽(yáng)公園東邊建筑面積達(dá)到200萬(wàn)平方米的泛海國(guó)際居住區(qū)將成為朝陽(yáng)公園區(qū)域2006年熱點(diǎn)大盤(pán)。在公園5號(hào)旁邊的公園17號(hào)項(xiàng)目。此外該區(qū)域東山墅開(kāi)發(fā)商將在其別墅周邊開(kāi)發(fā)一個(gè)高檔公寓項(xiàng)目，陽(yáng)光股份則有可能在陽(yáng)光上東南邊，東四環(huán)路里邊推出一個(gè)大體量的高檔地產(chǎn)項(xiàng)目。
在東南方向八通線沿線，東一時(shí)區(qū)項(xiàng)目西邊中聯(lián)置地將打造一個(gè)建筑面積達(dá)100多萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，高碑店路獨(dú)棟別墅CBD高爾夫球會(huì)別墅也是今年入市。建筑面積為30萬(wàn)平方米的柏陽(yáng)景園將開(kāi)發(fā)成為一個(gè)高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品，北京鴻坤偉業(yè)公司也將在南磨坊推出南磨坊花園洋房項(xiàng)目。百子灣地區(qū)金都杭城2期、后現(xiàn)代城四期、沿海賽洛城后期等入市。另外，后現(xiàn)代城開(kāi)發(fā)商還將在金都杭城南邊開(kāi)發(fā)一個(gè)住宅項(xiàng)目，在富力城北邊，占地5萬(wàn)平方米的合生國(guó)際花園預(yù)計(jì)在2006年3月開(kāi)盤(pán)，而城建集團(tuán)建筑面積為10萬(wàn)平方米的城建CBD一項(xiàng)目寫(xiě)字樓和酒店也將于2006年進(jìn)入市場(chǎng)。東北方向主要包括望京建筑面積達(dá)到80萬(wàn)平方米的望京東湖項(xiàng)目以及建筑面積達(dá)到36萬(wàn)平方米的奧運(yùn)村住宅項(xiàng)目。
馬駒橋區(qū)域在2006年將有100萬(wàn)平方米的土地推向市場(chǎng)。包括珠江地產(chǎn)開(kāi)發(fā)30萬(wàn)平方米的項(xiàng)目、上海復(fù)地開(kāi)發(fā)15萬(wàn)平方米的項(xiàng)目、北京卓越地產(chǎn)開(kāi)發(fā)15萬(wàn)平方米項(xiàng)目。如果加上馬駒橋鎮(zhèn)生活起步區(qū)C1、C2、C3地塊的50萬(wàn)平方米，目前可以知道的該區(qū)域的開(kāi)發(fā)面積將超過(guò)100萬(wàn)平方米。另?yè)?jù)了解，還有一塊“北京國(guó)家環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)”住宅和公建用地，面積達(dá)到31萬(wàn)平方米，有可能也會(huì)在今年入市。
再看通州中心區(qū)域，從目前統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，2006年通州區(qū)域則至少有5個(gè)新項(xiàng)目入市，其中包括通州福瑞地產(chǎn)將在通州推出一個(gè)50萬(wàn)平方米的項(xiàng)目(梨園小鎮(zhèn)二期)，銀信公司在通州北苑環(huán)島打造一個(gè)花園酒店公寓項(xiàng)目，君合地產(chǎn)33萬(wàn)平方米的自由小鎮(zhèn)項(xiàng)目，而通州區(qū)域高檔別墅項(xiàng)目國(guó)華園也將在今年入市銷(xiāo)售，“梨園鎮(zhèn)小稿村國(guó)有土地使用權(quán)”土地也將在今年進(jìn)入市場(chǎng)。
北五環(huán)外十幾個(gè)別墅項(xiàng)目入市
別墅項(xiàng)目由于受到土地開(kāi)發(fā)期限的影響，即便在新盤(pán)較少的2005年都有很可觀的放量。2006年，別墅依然勢(shì)頭不減。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，北五環(huán)外有多個(gè)別墅項(xiàng)目入市。
由北京廣廈富城置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的棕櫚灘，緊鄰機(jī)場(chǎng)高速楊林出口，一期規(guī)劃建設(shè)占地面積約247畝，由178棟獨(dú)立別墅構(gòu)成，預(yù)計(jì)2006上半年正式推出。順義的萬(wàn)萬(wàn)樹(shù)MO鄄MA，目前正在調(diào)整規(guī)劃，將于今年4、5月份推向市場(chǎng)，新推出的產(chǎn)品占地386畝，總建筑面積10萬(wàn)平方米。
而由北京財(cái)富地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的財(cái)富公館，每套建筑面積將近1500平方米，售價(jià)2000萬(wàn)元。項(xiàng)目今年3、4月份開(kāi)盤(pán)。富力在京的首個(gè)別墅項(xiàng)目也將于今年開(kāi)盤(pán)。該項(xiàng)目總占地約20萬(wàn)平方米，總建筑面積約10萬(wàn)平方米，項(xiàng)目以獨(dú)棟別墅為主。沿海集團(tuán)在大興開(kāi)發(fā)的獨(dú)樹(shù)逸致項(xiàng)目也于今年上市。
此外，盛世兆業(yè)在馬坡鎮(zhèn)的別墅項(xiàng)目今年也將動(dòng)工，天鴻集團(tuán)在奧運(yùn)水上公園附近的一個(gè)度假酒店項(xiàng)目，作為奧運(yùn)工程的配套，預(yù)計(jì)今年也會(huì)正式啟動(dòng)。
昌平別墅在經(jīng)歷了2005年的集中放量后，2006年將又是一個(gè)殘酷的競(jìng)爭(zhēng)年。今年上半年不僅會(huì)有6個(gè)高檔新盤(pán)集中推出，定位也都極為相似，產(chǎn)品類(lèi)型都以獨(dú)棟為主，銷(xiāo)售均價(jià)大多在10000-16000元/平方米。
其中壹千棟、大河之翼、復(fù)地元墅的體量較大，今年入市體量分別在500、491、300棟左右，而東方普羅旺斯、中海瓦爾登湖、麥卡倫地也都會(huì)有100多套入市。
新入市項(xiàng)目以中高檔產(chǎn)品為主
從目前記者統(tǒng)計(jì)到的新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)看，住宅類(lèi)型主要是中高檔住宅。
眾所周知，東部一直是京城高檔住宅產(chǎn)品的集中地，以朝陽(yáng)公園、三元橋及CBD為核心的區(qū)域集中了東部近80%左右的高檔住宅產(chǎn)品。2005年這些區(qū)域新開(kāi)盤(pán)地產(chǎn)項(xiàng)目的平均銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)超過(guò)8000元/平方米。
2006年也不例外，京東區(qū)域釋放出來(lái)的住宅產(chǎn)品依舊走高端路線。像前面提到的朝陽(yáng)北路、朝陽(yáng)公園、百子灣、望京等區(qū)域，產(chǎn)品多是中高檔。產(chǎn)品類(lèi)型以高檔公寓為主，而整體區(qū)域平均銷(xiāo)售價(jià)格也將在8000元/平方米左右。
土地的稀缺性使西部和北部的開(kāi)發(fā)更多地表現(xiàn)在高檔項(xiàng)目上。據(jù)北京成業(yè)行預(yù)測(cè)，亞奧板塊在奧運(yùn)村規(guī)劃的實(shí)施和奧運(yùn)商機(jī)的逐漸顯現(xiàn)下，商務(wù)氛圍將更加濃郁，商住公寓需求的擴(kuò)大將帶動(dòng)此類(lèi)項(xiàng)目逐漸增多。
2005年一些通過(guò)招拍掛方式拿地的成本增加，開(kāi)發(fā)商要獲得比較高的利潤(rùn)，就傾向于開(kāi)發(fā)中高檔住宅產(chǎn)品。比如北京金地集團(tuán)去年12月份通過(guò)公開(kāi)拿得通州馬駒橋土地將于2006年進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，由于該土地的成本就達(dá)到2300元/平方米，因此金地集團(tuán)推出該項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格將達(dá)到6000元/平方米，而目前該區(qū)域產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格一般在4500元/平方米。而華潤(rùn)去年拿到的清河土地，折合地價(jià)為3654元/平方米。目前周邊的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到7000元/平方米，預(yù)計(jì)華潤(rùn)集團(tuán)將要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目售價(jià)不會(huì)低于7500元/平方米。
至于廣渠路6號(hào)地(也就是北京吉普地塊)，據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該地區(qū)的產(chǎn)品類(lèi)型多樣，價(jià)格區(qū)間分布為7000-11000元/平方米。因此，一旦該地塊入市，開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品也屬于中高檔住宅。(趙麗萍)
