中新網(wǎng)6月6日電 據(jù)《新聞晚報(bào)》報(bào)道，隨著上海市的住房公積金政策的調(diào)整，公積金貸款的使用范圍已從自住購(gòu)房擴(kuò)展至大修和裝修，這些政策使老百姓得到了真正的實(shí)惠，對(duì)于廣大市民來(lái)說(shuō)，如果運(yùn)用好公積金貸款和沖還貸政策可以使借款成本最小化，使公積金繳交資金賬戶存款使用效率最大化。今天，民生銀行的個(gè)貸專家提供省錢攻略。
省錢攻略一 合理確定貸款年限
由于公積金貸款利率要比商業(yè)性貸款利率低一個(gè)百分點(diǎn)，因此在組合貸款中，要合理地設(shè)定較長(zhǎng)的公積金貸款年限和較短的商業(yè)性貸款年限。如此，在同樣的還款壓力(即還款額相等的前提)下，就能以多償還利率較高的商業(yè)性貸款而減少利息費(fèi)用的支出。
目前根據(jù)相關(guān)的公積金政策，所購(gòu)房屋為一手房和竣工5年以內(nèi)的次新房的，公積金貸款最長(zhǎng)年限為30年，所購(gòu)房屋為二手房的，公積金貸款最長(zhǎng)貸款年限為15年，并且不能超過(guò)借款人法定離休或者退休時(shí)間后的5年，即男性借款人可以貸到65歲，女性借款人可以貸到60歲。由于一戶家庭(夫妻)只可貸一筆公積金貸款。因此如果夫妻的年齡差異不大，那么丈夫來(lái)做貸款人，申請(qǐng)到的貸款年限時(shí)間更長(zhǎng)；如果夫妻年齡相差較大，年齡較小的那一方做貸款人，就可以申請(qǐng)到期限更長(zhǎng)的公積金貸款。
省錢攻略二 靈活選擇“沖還貸”
公積金沖還貸方式有兩種，即“一次性還款法”和“逐月還款法”。“一次性還款法”是用提取的住房公積金余額一次性歸還貸款余額的辦法�！爸鹪逻�款法”是每月直接從委托人公積金賬戶中提取存款余額，用于歸還當(dāng)月貸款本息的辦法。借款人應(yīng)根據(jù)自己公積金賬戶資金余額和貸款具體情況選擇合理的沖還貸方式。
公積金賬戶資金余額較大如果自己公積金賬戶的余額有幾萬(wàn)元，并且剩余貸款全部為商業(yè)性貸款(或公積金貸款余額很小)或全部為純公積金貸款，采用“一次性還款法”較為有利，因?yàn)椤耙淮涡赃�款法”可利用公積金賬戶的資金歸還貸款余額，在資金較多的情況下歸還的貸款本金就多，如此可以減少貸款的利息支出。例如，借款人王先生公積金賬戶余額有5萬(wàn)元，目前商業(yè)貸款余額20萬(wàn)元，如果采用“一次性還款法”，部分提前歸還了5萬(wàn)元商業(yè)性貸款，使自己的貸款余額壓縮為15萬(wàn)元。
在商業(yè)性貸款余額和公積金貸款余額均較大的情況下，采用“一次性還款法”就不一定合理，公積金沖還貸的順序是先沖還公積金貸款再?zèng)_還商業(yè)性貸款，在公積金貸款余額較大的情況下，公積金資金可能全部沖還了公積金貸款，如此借款人就無(wú)法享受公積金的優(yōu)惠貸款利率了。例如，借款人王先生公積金賬戶余額有5萬(wàn)元，目前公積金貸款余額10萬(wàn)元、商業(yè)貸款余額20萬(wàn)元，如果采用一次性沖還法，歸還了5萬(wàn)元公積金貸款，如此就無(wú)法享受這5萬(wàn)元低利率的公積金貸款了。
因此，銀行專家建議要盡可能多地享受公積金貸款的優(yōu)惠。通過(guò)采用“逐月還款法”＋壓縮“商業(yè)性貸款”的貸款期限來(lái)實(shí)現(xiàn)。采用“逐月還款法”，公積金賬戶資金可幫助您歸還當(dāng)月的組合貸款月供，因此可在向銀行申請(qǐng)商業(yè)性貸款時(shí)先壓縮貸款期限，使商業(yè)性貸款月還款最大化，從而盡可能多地利用公積金賬戶中的資金多多歸還高利率的商業(yè)性貸款。
當(dāng)然要采取此辦法，您在借款時(shí)，一定要選擇一家可供您任意調(diào)整貸款期限的銀行。因?yàn)楸竟ヂ缘囊c(diǎn)在于當(dāng)公積金賬戶資金沖完后，借款人再向銀行申請(qǐng)重新制定還款計(jì)劃，把每個(gè)月的還款額調(diào)整到自己可以承受的范圍，有的借款人把月還款金額定為與月公積金繳存額度基本一致，這樣僅依靠公積金賬戶資金就基本可滿足每月的還款。例如,王先生公積金賬戶余額有5萬(wàn)元，目前公積金貸款余額10萬(wàn)元、貸款年限30年，每月還款額512.05元，商業(yè)貸款余額50萬(wàn)元，貸款年限30年，每月還款額2918.18元,現(xiàn)將商業(yè)貸款期限縮短至2年,則商業(yè)性貸款每月還款額變?yōu)?2031.44元,每月還款合計(jì)為22543.49元，如此選擇“逐月還款法”，沖還兩期即基本可將公積金賬戶資金用完,并且絕大部分資金用于歸還商業(yè)性貸款。但重要的是應(yīng)在公積金賬戶資金用完后再向銀行申請(qǐng)延長(zhǎng)貸款期限的服務(wù)，使月還款額控制在自己可以承受的范圍內(nèi)。
公積金賬戶資金余額較小當(dāng)公積金賬戶余額不多，相對(duì)來(lái)說(shuō)采用“逐月還款法”的方式更好一些。因?yàn)楣e金賬戶資金余額較小，如果采用“一次性還款法”，所能沖還的貸款本金也校小，一次性沖還法一年只可沖還一次，因此公積金資金在公積金賬戶中就被“凍結(jié)”了一年時(shí)間，由于公積金賬戶存款利息低，對(duì)借款人而言不如使用“逐月還款法”，減少每個(gè)月的還貸壓力。
還要提醒大家的是，公積金沖還貸的方式是可以變更的，但每次變更必須在原委托方式已滿一年以后才可操作。
省錢攻略三 公積金大(裝)修貸款的申請(qǐng)
據(jù)最新消息公積金貸款的使用范圍已擴(kuò)展到住房裝修領(lǐng)域，例如目前民生銀行已取得了個(gè)人住房公積金大(裝)修貸款承辦資格，這對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)無(wú)疑又是一個(gè)利好消息。
符合公積金借款條件的借款人在購(gòu)房申請(qǐng)住房貸款時(shí)，只須再提供房屋裝修合同和裝修首付發(fā)票等相關(guān)材料，民生銀行客戶經(jīng)理就會(huì)協(xié)助客戶向上海市住房置業(yè)擔(dān)保公司申請(qǐng)個(gè)人住房公積金大(裝)修貸款(貸款金額最高30萬(wàn)元，并不高于裝修工程款的70%，每平方米建筑面積最高1000元，貸款金額加住房貸款余額不超過(guò)房屋價(jià)格的規(guī)定成數(shù)7成或8成)。由于借款人獲得了更多的公積金貸款，其貸款結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，即貸款總額中公積金貸款占比增加，商業(yè)性貸款占比減少，由于公積金貸款利率較低，因此通過(guò)個(gè)人住房公積金大(裝)修貸款借款人可大大降低貸款成本。
例如，陳小姐2006年購(gòu)買需裝修的住房，所購(gòu)房屋150平方米，總價(jià)200萬(wàn)元，其中裝修總價(jià)25萬(wàn)元，申請(qǐng)了住房組合貸款(公積金貸款30萬(wàn)元，商業(yè)貸款100萬(wàn)元，期限20年)，由于陳小姐所購(gòu)房為帶裝修的房子，她向民生銀行申請(qǐng)了個(gè)人住房公積金大(裝)修貸款15萬(wàn)元(按照每平方米貸款1000元計(jì)算，150平方米的房屋最高公積金大裝修貸款可貸額度為15萬(wàn)元)，貸款期限也為20年。如此，將原115萬(wàn)元商業(yè)性貸款壓縮為100萬(wàn)元，用15萬(wàn)元公積金貸款替代商業(yè)性貸款20年可節(jié)省利息支出23264.2萬(wàn)元。
如果借款人購(gòu)房后已在他行借有按揭貸款的，在房屋竣工、辦妥小產(chǎn)證后也可以申請(qǐng)個(gè)人住房公積金大(裝)修貸款。民生銀行可以為本行借款人提供公積金大(裝)修貸款。(錢妤)
