中新網(wǎng)6月19日電 據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報》報道，福州的樓市存在一種普遍現(xiàn)象，開發(fā)商在獲取商品房預(yù)售許可證之前搞一些營銷、促銷活動，通過預(yù)約登記、發(fā)放認(rèn)籌卡、收取“誠意金”等行為吸引一批客戶，使之獲得所謂的優(yōu)先認(rèn)購權(quán)。

　　然而，樓市的跌宕起伏、房價的不斷高啟，使這些準(zhǔn)客戶們發(fā)出驚呼：認(rèn)購預(yù)約，是搶占“先機(jī)”還是落入“陷阱”？

　　登記客戶：一年前的預(yù)約　一年后的噩夢

　　近日，認(rèn)購預(yù)約了同一樓盤的3位購房者來到記者辦公室，訴說了他們噩夢般的購房遭遇。

　　據(jù)他們介紹，2004年11月，一開發(fā)商在福州市住交會上推出一個瀕臨閩江的樓盤。2005年5月，該開發(fā)商在一家五星級酒店舉行了樓盤推介會，采取電腦搖號預(yù)約登記方式，確定預(yù)約客戶的購房順位，同一套房子有幾位預(yù)約者，當(dāng)?shù)谝豁樜活A(yù)約者放棄認(rèn)購權(quán)時第二順位才補(bǔ)上，以此類推。每位預(yù)約者與開發(fā)商簽訂了“認(rèn)購預(yù)約單”，并按不同順位交納1萬至3萬元不等的“誠意金”，開發(fā)商一舉融資上千萬元。當(dāng)時，該樓盤銷售人員口頭宣稱了一個大致樓價，高層每平方米4000至4200元，直到當(dāng)年11月，多家媒體報道的都是這個價位，所以許多預(yù)約者認(rèn)為，這就是與開發(fā)商約定的銷售價格，也是他們的心理預(yù)期價格。

　　三位購房者均表示，推介會之后，開發(fā)商以各種理由延遲開盤時間，時至今日，一年多過去了，該樓盤臨江的三幢還沒有開盤銷售。今年4月，互聯(lián)網(wǎng)上出現(xiàn)了一些帖子，對該開發(fā)商的行為提出質(zhì)疑，并風(fēng)傳該開發(fā)商要“提價”。從5月1日起，憤怒的預(yù)約購房者多次找開發(fā)商討說法。在談判中開發(fā)商表示，因樓盤營建成本增加，價格要調(diào)整，每平方米可能要上調(diào)1000多元�！斑@樣，等了一年多，如果還要購買，我將多支付20萬元，因?yàn)槲翌A(yù)約的那一套面積180平方米。”黃先生沮喪地說。5月21日，數(shù)十名購房者發(fā)起了一個簽名活動，目前他們的抗?fàn)庍�在繼續(xù)。

　　開發(fā)商：從未向登記客戶承諾銷售價格

　　對于登記客戶提出的種種質(zhì)疑，該樓盤的開發(fā)商提供了一份書面材料作為回應(yīng)。其要點(diǎn)是：

　　一、 開發(fā)商從未向公眾或登記客戶承諾過銷售價格。樓盤在正式銷售前進(jìn)行營銷推廣是業(yè)界的普遍做法。媒體披露的樓盤信息及對價格的預(yù)測，與開發(fā)商無關(guān)，不是開發(fā)商的意思表示。開發(fā)商還反問：如果房價下跌，開發(fā)商要求登記客戶以媒體當(dāng)時預(yù)測的價格簽約，客戶會接受嗎？　

　　二、 登記客戶取得的僅僅是優(yōu)先購買權(quán)。通過搖號確定購房順位，每一套房子都有若干個順位的客戶，后順位的客戶只有在前順位客戶未能接受開盤價格，放棄登記時才有可能成為訂約客戶，這也從另一個角度證明了客戶知道房價在登記時尚未確定的事實(shí)。預(yù)先登記并不涉及對客戶銷售的承諾，登記客戶取得的僅僅是優(yōu)先購買權(quán)。

　　三、 各種原因?qū)е骂A(yù)售證的取得晚于預(yù)期，開發(fā)商無捂盤或推延開盤的故意。收取客戶預(yù)約登記“誠意金”是業(yè)內(nèi)普遍做法，隨時可以退還。

　　專家律師：違規(guī)操作不受法律保護(hù)

　　對于購房者與開發(fā)商的爭議，福州市房管局一位人士明確表示，中國商品房預(yù)售許可制度的設(shè)立，帶有融資性質(zhì)，但按照國家有關(guān)規(guī)定，在獲取預(yù)售許可證之前，不能有任何銷售行為。因此，該案例中的“誠意金”是不能收的，收錢行為就是違規(guī)銷售、變相銷售。

　　福州寬達(dá)律師事務(wù)所張圣林律師認(rèn)為，違法違規(guī)銷售，不受法律保護(hù)。具體到該案例，從登記客戶與開發(fā)商已有的約定看，由于同一商品房有多人認(rèn)購，且認(rèn)購內(nèi)容并未約定購房價格等基本條款，雙方的約定存在極大的不確定性，不具有預(yù)約合同的法律效力�？蛻粝氚疵襟w公布價格購房，達(dá)不到目的，只能要求開發(fā)商返還原先交的“誠意金”，承擔(dān)締約過失賠償責(zé)任。目前雙方鬧成這個樣子，可謂“雙輸”，開發(fā)商聲譽(yù)、形象受影響，客戶也處境尷尬。

　　張律師認(rèn)為，針對當(dāng)前房地產(chǎn)銷售市場較為混亂的局面，政府有關(guān)部門應(yīng)切實(shí)擔(dān)負(fù)起監(jiān)管職責(zé)，嚴(yán)格依法行政，使開發(fā)商違規(guī)行為承擔(dān)違法成本。（蘇杰）