看來中央下決心不讓“國六條”重蹈“國八條”引而不發(fā)、效果不彰的覆轍了。有關(guān)行政部門對于地方政府與房地產(chǎn)商的指責(zé)前所未有的嚴(yán)厲，而最近的一則消息是，近日有國家外匯管理局官員透露，限制外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)的具體措施很快會出臺。
地方與外資都不是輕易啃得動的骨頭，如今卻陸續(xù)進(jìn)入調(diào)控視野，可見中央決心之大。
中國房地產(chǎn)有兩大癥結(jié)，一曰資金過剩加劇泡沫，二曰投機炒作激化供需矛盾，在資金為王的房地產(chǎn)市場，歸根結(jié)底是資金問題。因此，政府每次出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，少不了收緊房地產(chǎn)信貸這一關(guān)鍵性條款�！皣藯l”等宏觀調(diào)控政策的破產(chǎn)，地方政府為公私兩便或明或暗的抵制固然是一個重要原因，而中央政府無力調(diào)控資金流向更是一個核心障礙。
管得了內(nèi)卻管不了外。由于目前世界貨幣市場流動性過高、人民幣升值預(yù)期如火烹油、中國房地產(chǎn)市場收益率遠(yuǎn)超成熟市場，世界資金麇集中國房地產(chǎn)市場淘寶，外資深度介入了中國房地產(chǎn)市場的整個循環(huán)，從做開發(fā)商、收購成熟物業(yè)到入股國內(nèi)，似水銀泄地、無孔不入。
國外資金源源而來，遭遇失利痛苦的國內(nèi)銀行更不愿關(guān)上房貸閘門。在很多時候，中國政府平抑房價的調(diào)控政策，看起來更像是替國外資金做市，國內(nèi)房地產(chǎn)消費者無奈淪為巨大的國際資本的游戲?qū)ο蟆?/p>
2005年國家進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，外資不僅沒有放慢進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的步伐，反而增加了對中心城市的投資數(shù)量。今年一季度，國內(nèi)個人住房按揭貸款不到2005年的一半，但房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)卻活躍異常、價格迅速上漲，摩根士丹利、高盛、麥格理銀行、美林集團(tuán)等諸多外資機構(gòu)交易大增。
中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控當(dāng)然不是為了讓外資抄底獨享中國溢價，這既無助于房市降溫，也使國內(nèi)的商業(yè)銀行、房地產(chǎn)公司獨失厚利，調(diào)控的意義也就不復(fù)存在。從央行、建設(shè)部到國務(wù)院發(fā)展研究中心言之再三，可見是心頭之痛。
但限制談何容易。中國政府必須直面法律、信譽等幾方面的障礙。目前，我國在相關(guān)法律、政策方面可謂暢行無阻：在國際貨幣基金組織總共187個成員國，在對外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場實行嚴(yán)格限制的137個國家里不包括我國�，F(xiàn)行《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》把房地產(chǎn)業(yè)(普通住宅的開發(fā)建設(shè))列入鼓勵類項目，從2005年起，政策允許外資地產(chǎn)企業(yè)在中國設(shè)立獨資企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)，并且在稅收和土地出讓等方面享有超國民待遇。我國的外匯管制政策雖然對外資在地產(chǎn)業(yè)的流向有所限制，但效果大可懷疑。這也難怪房地產(chǎn)市場“假洋鬼子”崛起，或改制為外資企業(yè)，或挾洋資以自重。
如果僵硬地用行政手段將上述法律障礙一筆抹殺，這些個個背景不凡的國外投資機構(gòu)豈肯善罷甘休，到時，他們會通過各種途徑好好地給中國政府上一堂市場經(jīng)濟的法律基礎(chǔ)課程，至于經(jīng)濟索賠自然是不在話下。并且，如果不區(qū)分投資與投機資本，不分青紅皂白一概驅(qū)逐，會讓世界對中國的市場化產(chǎn)生嚴(yán)重質(zhì)疑。
一個更要害的問題是，中國經(jīng)濟能否經(jīng)受得住國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫急劇擠破的打擊？已有外資打賭，中國政府需要外資來給深陷其中的國有商業(yè)銀行解套，無法對外資痛下狠手。鐘偉先生也有聳人聽聞的結(jié)論：如果房價12個月內(nèi)下跌30%，房地產(chǎn)行業(yè)的不良貸款可能激升到1.02萬億元，銀行的不良資產(chǎn)率將上升3.2個百分點；對政府而言，由此增加的負(fù)擔(dān)相當(dāng)于建行、中行改制上市的全部花費。在另一經(jīng)濟支柱尚未成長之前，房地產(chǎn)業(yè)轟然倒塌絕非政府所愿。從這方面來說，外資機構(gòu)可謂深諳中國國情。
但深諳中國國情的外資也一定會懂得，政府在關(guān)鍵時刻，在社會民生、經(jīng)濟穩(wěn)定與短期利益之間的取舍。如果放任外資炒作房地產(chǎn)，政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策將功虧一簣。兩害相權(quán)取其輕，以短視眼光為一時之利放任外資馳騁于中國房地產(chǎn)市場，無疑是在長時間內(nèi)作繭自縛。
事實上，對炒作房地產(chǎn)的外資進(jìn)行管制于法有據(jù)，調(diào)控外資并不必然與尊重法律法規(guī)相沖突，更可向世人展示中國政府對內(nèi)外資一視同仁的公平態(tài)度、尊重國內(nèi)民生的世界普適的價值取向。在充分尊重法律的前提下，政府措施宜早不宜晚。
(來源：每日經(jīng)濟新聞 作者：葉檀）
