買(mǎi)房，還是租房，這是個(gè)問(wèn)題，而且是個(gè)讓人難以很快給出答案的問(wèn)題。
新浪房產(chǎn)博客的編輯王彩霞小姐給我出了一篇命題作文，讓我分析一下現(xiàn)在該買(mǎi)房還是租房。無(wú)法拒絕，只好硬著頭皮寫(xiě)了一篇，知道肯定要挨板磚。這年頭，預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)是個(gè)受累不討好的差事，不僅網(wǎng)友打悶棍，鐘偉教授也要說(shuō)這是“偽預(yù)測(cè)”。您就當(dāng)作是基本面分析吧，至少給您一個(gè)扔板磚的靶子。
如果將租房還是買(mǎi)房，看作是一個(gè)人在生命周期里的決策，那么他要考慮的不僅是財(cái)務(wù)成本，還要對(duì)諸如生活方式、財(cái)產(chǎn)觀念進(jìn)行選擇。關(guān)于長(zhǎng)期租房的話題說(shuō)起來(lái)會(huì)很長(zhǎng)，這里無(wú)法細(xì)講，我主要就短期內(nèi)該是買(mǎi)房還是租房，談?wù)効捶ā?object align="left" classid="clsid:D27CDB6E-AE6D-11cf-96B8-444553540000" codebase="http://download.macromedia.com/pub/shockwave/cabs/flash/swflash.cab#version=5,0,0,0" height="250" width="350">
對(duì)于短期決策而言，選擇租房還是買(mǎi)房，主要考慮的是財(cái)務(wù)成本，也就是說(shuō)，選擇哪種方式更合算。
如果從財(cái)務(wù)角度看，就是把租房成本和買(mǎi)房成本進(jìn)行比較。我讀過(guò)中金公司經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘在去年寫(xiě)的一篇文章，他提供了一個(gè)計(jì)算財(cái)務(wù)成本的簡(jiǎn)單算式，應(yīng)該說(shuō)比較實(shí)用。他用了兩個(gè)指標(biāo)，一個(gè)是買(mǎi)房資金成本與租金比率，一個(gè)是買(mǎi)房月供與月租金比率。
中金公司在對(duì)19個(gè)樣本城市進(jìn)行調(diào)查后得出的結(jié)論是，平均買(mǎi)房資金成本和月供分別是租金的1.1倍和1.3倍。也就是說(shuō)，以19個(gè)城市的平均數(shù)字來(lái)看，買(mǎi)房比租房的資金成本要高。
哈繼銘最后給出的結(jié)論是租房比買(mǎi)房合算。
如果說(shuō)，哈繼銘去年4月份所提供的成本數(shù)據(jù)是準(zhǔn)確的，那么，時(shí)隔一年后的今天，買(mǎi)房的成本更應(yīng)該大于租房成本。
理由主要有二。
其一，房?jī)r(jià)大幅上漲，而租金相對(duì)平穩(wěn)。今年以來(lái)，全國(guó)70個(gè)城市的房?jī)r(jià)均出現(xiàn)上漲情況，而比起房?jī)r(jià)的瘋漲，租金比較平穩(wěn)。
租金無(wú)法與房?jī)r(jià)同時(shí)高漲的原因在于租房供給大幅增加。租房供給增加的來(lái)源在于，住房銷(xiāo)售增長(zhǎng)，市場(chǎng)提供了新的出租房源。出租房供給的增加部分包括主動(dòng)供給和被動(dòng)供給。主動(dòng)供給包括兩類(lèi)，一類(lèi)是投資者購(gòu)買(mǎi)住房后專(zhuān)門(mén)用于出租；另一類(lèi)是自住者購(gòu)買(mǎi)新的住房后，將舊房投進(jìn)出租市場(chǎng)。而被動(dòng)供給則是一部分投機(jī)客在宏觀調(diào)控形勢(shì)下無(wú)法轉(zhuǎn)售住房，只好出租。
其二，宏觀調(diào)控導(dǎo)致購(gòu)房資金成本增加。由于房?jī)r(jià)瘋漲誘發(fā)了新一輪宏觀調(diào)控，特別是經(jīng)濟(jì)過(guò)熱促使央行將貸款基準(zhǔn)利率提高了0.27個(gè)百分點(diǎn)，這使得買(mǎi)房者的利息支出增加。而無(wú)法預(yù)計(jì)的是，央行是否會(huì)在隨后的幾個(gè)月繼續(xù)加息。從房?jī)r(jià)和利息成本看，買(mǎi)房者的資金成本肯定是增加了。
一方面是房?jī)r(jià)高漲和利息成本增加，一方面是租房市場(chǎng)供給增加租金相對(duì)平穩(wěn)，二者相比，租房自然比買(mǎi)房合算。
但決定是否買(mǎi)房，不僅要看目前的買(mǎi)房租房成本比，還要看到未來(lái)房?jī)r(jià)、租金的走勢(shì)，以及收入預(yù)期。
因此，談?wù)撡I(mǎi)房問(wèn)題，不得不預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的走勢(shì)。
我以為，在可以看到的一兩年內(nèi)的時(shí)間里，房?jī)r(jià)不會(huì)瘋漲，但也不會(huì)大幅下跌。其主要原因有兩個(gè)，一個(gè)是我多次強(qiáng)調(diào)的“政策底”問(wèn)題，一個(gè)是通貨膨脹問(wèn)題。
所謂“政策底”，就是指中央政府在調(diào)控房?jī)r(jià)時(shí)，顧及到銀行利益，擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌會(huì)增加銀行的呆壞賬，進(jìn)而引發(fā)金融危機(jī)，所以在調(diào)控時(shí)只能以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為目標(biāo)，這就導(dǎo)致市場(chǎng)產(chǎn)生房?jī)r(jià)不會(huì)跌破當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格的預(yù)期。由于，“政策底”的無(wú)形支撐，使得房?jī)r(jià)短期難于打破穩(wěn)步向上的狀況。
所謂通貨膨脹問(wèn)題，是指普通居民認(rèn)識(shí)到通貨膨脹的潛在威脅，不得不購(gòu)買(mǎi)住房，以進(jìn)行保值。如果撇開(kāi)造成房?jī)r(jià)居高不下的制度性因素，單純從供給角度看，是資金過(guò)剩導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛。
資金過(guò)剩的原因在于貨幣政策存在問(wèn)題。從銀行角度看，因?yàn)橥赓Y大量流入，央行被迫發(fā)行基礎(chǔ)貨幣，以穩(wěn)定人民幣匯率，造成貨幣供給大幅增加。而商業(yè)銀行迫于自身的流動(dòng)性壓力，同時(shí)在追求高額利差和稀釋不良貸款的動(dòng)機(jī)驅(qū)使下，主動(dòng)大量放款。
而從居民角度看，由于房?jī)r(jià)不斷上升，而存款利率卻保持不變，那么為了預(yù)防通貨膨脹，進(jìn)行資產(chǎn)保值，也就不得不把資金從存款轉(zhuǎn)投到資產(chǎn)市場(chǎng)。事實(shí)上，央行近日所做的問(wèn)卷調(diào)查顯示，以北京、上海為代表的10個(gè)大城市居民的購(gòu)房意愿自去年四季度企穩(wěn)回升，今年二季度更是由上季的15.5%升至17%，上升了1.5個(gè)百分點(diǎn)。與此相伴的是，5月份全國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，5月份70個(gè)大中城市新建房屋價(jià)格同比上漲了6.1%，而北京房?jī)r(jià)更是上漲了10%。
從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，買(mǎi)房實(shí)際成為居民進(jìn)行資產(chǎn)保值的一種手段。
不過(guò)，房?jī)r(jià)上漲的狀況不會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。3年后，房?jī)r(jià)應(yīng)該進(jìn)行大幅調(diào)整，當(dāng)然，也不排除特殊原因?qū)е路績(jī)r(jià)提前進(jìn)行調(diào)整的情況。
導(dǎo)致房?jī)r(jià)3年后可能調(diào)整的因素是多方面的。
一個(gè)是供給的增長(zhǎng)。對(duì)城市住房進(jìn)行規(guī)劃的效果會(huì)在一年后出現(xiàn)，那時(shí)，市場(chǎng)住房供給會(huì)顯著增加。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商囤積的住房也會(huì)因?yàn)樾刨J政策緊縮而被迫放量進(jìn)入市場(chǎng)。
一個(gè)是需求的分化。自住者會(huì)等待規(guī)劃房，進(jìn)而減少原有的市場(chǎng)需求，投機(jī)活動(dòng)無(wú)法裹挾一般性住房需求。
一個(gè)是資金因素。貨幣政策會(huì)逐漸偏緊，人民幣也會(huì)加快升值步伐。一旦人民幣匯率改革進(jìn)展到一定程度，就有可能出現(xiàn)國(guó)際游資變現(xiàn)流出的情況，市場(chǎng)中的流動(dòng)性泛濫局面將得到緩解，房?jī)r(jià)就會(huì)面臨調(diào)整。
一個(gè)是政治因素。3年后，國(guó)有商業(yè)銀行全部完成改制，銀行圈錢(qián)結(jié)束，應(yīng)付呆壞賬的能力增加，中央政府對(duì)銀行的擔(dān)心要小得多。另外，奧運(yùn)會(huì)已經(jīng)結(jié)束，政府不會(huì)擔(dān)心因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌，“負(fù)翁”可能引發(fā)不安定因素。
總之，無(wú)論從經(jīng)濟(jì)因素，還是從政治因素看，3年后的房?jī)r(jià)很可能要經(jīng)歷一次大的調(diào)整，至于幅度有多大，那就要看房?jī)r(jià)現(xiàn)在敢漲多高了。
如果現(xiàn)在要對(duì)買(mǎi)房還是租房進(jìn)行選擇的話，那么我選擇租房。因?yàn)椋M管買(mǎi)房可以進(jìn)行資產(chǎn)保值，但同時(shí)也會(huì)讓生活受到約束。不如瀟灑點(diǎn)，將手頭的錢(qián)一部分購(gòu)買(mǎi)其他可以保值的資產(chǎn)，一部分進(jìn)行消費(fèi)。人生自古誰(shuí)無(wú)死，何必緊衣縮食做房奴。
3年后房?jī)r(jià)還漲，那只好一輩子租房啦，因?yàn)?0年后，留下的房子與己無(wú)關(guān)。那時(shí)的社會(huì)已經(jīng)大變了，現(xiàn)在的“鴿子窩”，70年后還能值幾個(gè)錢(qián)？
(來(lái)源：中華工商時(shí)報(bào) 作者：劉杉)
