主持人 说：各位好！欢迎收看中新网视频访谈。针对百姓关心的房价问题，温家宝总理日前在今年“两会”上所做的政府工作报告中提到“满足人民群众的基本住房需求”，并提出了四项具体措施。此外，住建部部长姜伟新8日在十一届全国人大三次会议举行的记者会上称，在未来20年，中国房价上涨的压力非常大，但是中央政府抑制房价上涨的决心更大。在两会后，我们的房价会不会得到遏制，未来房价的走势将会如何发展？这都是大家十分关注的问题，今天我们请来两位嘉宾，请他们从专业的角度来分析一下。首先来介绍一下，坐在我身边的这位是北京大学房地产金融研究中心主任冯科。 (2010-3-10 14:02)

冯科说：各位网友大家好。 (2010-3-10 14:03)

主持人 说：第二位是北京盈科律师事务所律师陈海阳。 (2010-3-10 14:03)

陈海阳 说：大家好。 (2010-3-10 14:04)

主持人 说：首先欢迎二位，我们先来问问冯主任，您认为今年两会是否会成为楼市分水岭？ (2010-3-10 14:05)

冯科说：我想政策出台得足够多，关键看下面地方政府的执行力度，前段出台的国十一条，包括一系列配套的调控措施，我想已经相当地够用了，下一步看执行力度，会不会成为转折点呢，我们判断还是要观察，那么有两种可能，地方政府如果把这些政策都执行下去了，不仅是拐点，这个市场可能是崩盘了。但是如果执行到30%都不到，可能这个房价很难得到有效的抑制，如果他能执行达到百分之五六十，也许能够正好遏制住疯涨的势头，但是也不要有希望它能暴跌。我想中央政府在制定政策的时候，可能也预见性地留了空间。 (2010-3-10 14:06)

主持人 说：您是怎么看待未来房价的走势呢？ (2010-3-10 14:07)

冯科说：未来房价走势取决于几个问题，我们说的房价，要用货币单位来衡量，要看货币供应状况。第二个房价，焦虑的是上海、北京、广州一线城市，但是二三线城市一两千块钱，我去云南的一个县，才一千块钱，所以更集中在北京、上海的一线城市，我们分析房价要分货币和区域来看，如果我们货币供应量得到有效控制，我们信贷增长得到有效控制，那么我想房价有机会缓和起来，如果我们货币供应还是相对比较多的话，就很难说房价能够抑制起来，我们经常把房价比喻成列车两旁的参照物，究竟是列车在动还是参照物在动，会让人产生错觉。货币突然增多了，货币的供应是立即就能有，因为要刺激经济，马上给你印钞票，几天给你印出来，但是房子的供应要滞后，从拆迁到建房，一般要两年周期，对住房的需求也是立即的，但是对住房的供给是滞后的，从09年来看，新增开工的面积，大概增长率是5.5%左右，从房价百分之百增长不成比例，大家还在观望，从这个格局来判断，货币和住房的供需结构是失衡的。如果保持这种失衡，比如说我们现在大概新增的贷款是7.5万亿，按照央行的统计，但是比去年减少了25%，即便减少了25%，在跟过往08年以前还是相对比较多的，如果货币供应量比较充裕，那么这样的话呢，生产资料价格，或者生活资料价格的指数上涨，反映在房价上也会上涨，不是说房子自身在涨，可能货币价值在贬值，也反映为房价上涨。再一个区域来看，不能说大家都很焦虑，你像中央提的经济工作会议上，搞城镇化，一些经济不发达的地方，它的房价才一两千块钱，不存在对它的遏制和焦虑，我想是分区域来看，如果能够在货币供给有效控制的情况下，如果能够在一线城市增加城市供给的情况下，2010年房价的趋势，也许是比较平缓，不会出现大幅度地旺涨，但也不可能出现大幅度地下降。 (2010-3-10 14:08)

主持人 说：就是说我们要综合来看。 (2010-3-10 14:09)

冯科说：各级政府都不希望房价百分之三十四十下降，我想大量买有房子的，不管是居住者，也不希望。增加土地供给，把价格稳定住现在的状态，就是好的效果。 (2010-3-10 14:10)

主持人 说：温总理的表态，二位觉得表现了什么信息？ (2010-3-10 14:10)

陈海阳 说：我同意刚才冯主任的观点，在两会期间有这样那样的表态，一方面出于政府对民生问题的考虑，第二方面，介于目前房地产市场，很多重大问题没有解决好，比方说土地财产问题，税收问题，成本问题，开发商的高额的利润和建设企业中间，建设部门中间的腐败问题都没有解决好的情况下，仅仅因为两会出台了一些好的政策，就让房价有大的波动，从目前来看没有解决根本问题，可能性不大，但是房价平缓波动会有的。 (2010-3-10 14:11)

主持人 说：冯主任您认为呢？ (2010-3-10 14:11)

冯科说：温家宝总理在人大会议期间发表的言论，他谈到了蜗居的感受，房价上涨确实给社会带来负面影响，北京、上海的房价三四万，老百姓居住不了，买也买不起，整个社会发展的成本很高，大学生对未来的预期很悲观，增加社会的不稳定性，政府这样表态是正确的。陈律师刚才也谈到，我们房价的问题牵涉的是制度问题，有法律制度，也有国家基本制度，那么要通过一些制度的变革，需要的时间是比较长的，从法律上讲，要有一个立法修订，立法变更很费劲，房价所涉及到的制度，甚至比一般的法律更复杂，我们现在不断出台的调控，不管是国十一条还是什么，都是临时性政策，你要彻底消除各种不利因素，从根本上说你要打破土地垄断，应该有多元化，只要有垄断，垄断的土地供应，一定会形成垄断的住房价格，所以从根本上来看，不是用临时的政策来解决，而是要用改革的方法来从根本上检讨土地制度跟房价居高不下相关的一些制度，去调节它们，才能把问题得到最彻底的解决。 (2010-3-10 14:12)

主持人 说：现在有一个非常值得我们注意的，就是在温家宝总理政府工作报告当中，提出了倡导租赁住房消费，我想问一下，这个是不是说明政府更加注重租赁市场，接下来对盘活市场的力度会不会非常大？ (2010-3-10 14:13)

冯科说：租赁是一个好的出路，不一定每个人都拥有自己一套住房，其实住房有很多误区，北京有好多市民有两三套房子，但是他自己也是租客，因为孩子上学，他自己不在这个区域住，干脆自己的房子出租，自己再租别人的房子，为了小孩的教育，这是普遍的现象。倡导租赁是要大家对未来有信心，我们现在主要是理财工具太少，不是每个人会玩股票，那种投资风险很大，这种需求也助推了房价。从另一个角度来讲，每个人生命都是有限的，能活个七八十岁，都是人生的匆匆过客，你想长期拥有，最终还是你只能享受这一段，从租赁来看，只不过说我买了这所房子，70年是长租，我租一年两年那是短租，这就是说政策要引导大家消费观念，其次呢我们国家的人事制度也要配套改革，对于这种社保、工作的变更，这些制度，也应该去做一些引导和改革，也应该在教育资源、医疗资源匹配，城乡应该对等起来，大小城市，教育资源和卫生资源匹配起来，不要大家死抱着北京不动。我觉得北京人幸福指数不高，假如你在北京市内，房子可能值三四百万，工资拿着两三千块钱工资，假如你把房子卖了，在石家庄可以买一套别墅，然后再拿剩余的钱把余生渡过，为什么要死抱着北京呢？就是你要倡导大家丰富地生活，不要在一个城市居住一辈子，也可以是流动的，那么我们从户籍制度上、人事制度上、医疗保障上进行改革，大家到北京来买房子，它是一个物质附带一系列看不见的权利，受教育的权利，享受好的医疗服务的权利，享受好的文化氛围、交通设施的服务，它是个权利，所以我们要推广，不要把城市分等级，不管什么城市，只要你有资源，你就可以发展你的这种社会事业，我想这要从观念和制度上加以引导和改革。 (2010-3-10 14:16)

主持人 说：刚才二位都提到了国十一条，京版国十一条被网友说是太温和了，有网友认为国十一条出台是为了促进房地产健康发展，出台之后不会引起房地产大起大落，政府还会不会出台新的政策？ (2010-3-10 14:18)

陈海阳 说：我认为任何的政策都有连续性，比方说之前国家的国十一条，还是北京版的国十一条，我们仔细看这个条文，北京的国十一条有它的初衷，它是想保证房产的平稳过渡，它不可能出现特别刚性，特别强硬的一些表态政策，这个是可以理解的。目前来说，我觉得两会以后，可能针对中央的政策，中央的法律会有很多出来，大体什么效果可能还不好说，个人认为是会平缓地过渡，不大可能不会出现明显的分水岭。 (2010-3-10 14:18)

主持人 说：是平缓过渡的一个阶段，冯主任呢？ (2010-3-10 14:19)

冯科说：我认为不太可能出现一些新的政策，出现的一些也可能是心理上，对老百姓心理安抚这样的政策出来。因为目前这个阶段从根本上讲，土地财政的问题没有解决，北京、上海、广州、深圳、宁波这些城市，去年在土地出让金里面都是前五名，我想对于一个地方经济发展，他还是希望房地产市场能够健康发展，不敢寄希望于它暴涨，但是能够平稳，同时能收到这些土地出让金，因为城市有很多开支，有很多基础建设，需要这些开支，我想不太可能出一些很极端的。另一个，中国现在处在反危机的阶段，也不太可能出现太严厉的措施，政府领导的呼吁，更多的是对于老百姓的诉求一种回应的表现，真正的中央政府和地方政府都不可能把房地产击跨，因为在反危机时段，我们出口已经萎缩了，出口企业利润在下降，我们要靠内需来支撑中国的经济，那么2009年我们主要是靠投资拉动，四万亿在带动将近十万亿的贷款，消费，大家因为对未来的教育、医疗的不确定性，大家不敢消费。这样的情况下，要让投资拉动经济来弥补出口萎缩的份额，所以就继续保持固定资产投资大幅增长，其最终还是传导到房地产，因为一个城市的投资，地下管道铺设好了，最后你土地单价就上来了，因为原来你没有配套，我都给你配套上来了，这些投入还要房地产来承担，中国大部分工业产品已经过剩，比如衣服、电视机、电冰箱，都非常可怜，现在的企业，一台高科技的电视机，只挣几十块钱，因为它已经严重过剩了。只有我们处于城镇化阶段，有大量住房需求，住房目前还是相对短缺的，为什么会出现供需不匹配呢？是因为价格过高了，大家买不起，假如价格合适的话，大家还是买的。而且房地产这个产品消耗钢筋水泥，这些部门已经严重过剩了，它能帮助消耗中国严重过剩的产能，它还能带动家用电器、汽车等，它是一个综合的引擎，它是拉动经济的引擎。所以我感觉中央也能认识到这个问题，我们不能追求高昂的房价，但是我们要发展老百姓买得起的住房，要支持这样的房价微涨，比如在一些小城市，把基础设施改善之后，还允许它微涨，不要一刀切，然后来满足社会上对住房的需求，继续拉动对钢铁、水泥、家用电器、汽车、其它门类的需求，那么让中国的经济在全球经济复苏之前，我们要通过内需把它给逐渐地稳定，等到全球复苏之后，就可以出口更多的东西，能够通过出口吸纳更多的劳动力，然后再慢慢调节房地产的结构，把部分的泡沫去掉。我想这一种从策略上是比较稳健的，所以我从这个意义上判断，目前一锤子把房地产打死的决策是不明智的。我想大部分老百姓也不希望住房房价大幅度的下跌，因为房价下跌的都是还没有买房子的人，一旦买了房子的人，他反过来加入不希望下跌的立场，就像买东西的讨价还价。一旦影响完了之后，他可能就会抱怨为什么房价暴跌。除了回应老百姓诉求之外，我们要执行政策的时候要相对谨慎。 (2010-3-10 14:24)

主持人 说：刚刚陈律师的观点是说，如果要解决房价要解决很多问题，税费是其中一项，涉及房地产的税费有12种，其它收费50种，共62项，项目收费占房地产费用的百分之三十到四十，在一定程度上也推高了房价，所以请问二位是否存在62项收费推高房价的情况？ (2010-3-10 14:25)

陈海阳 说：从总的方面来说，认为税价推高了房价，我认为这是闭门造车的说法，税是一种隐形的成本，这些是政府的管理费用等等，我们认为这样很高的一个税，显然最后还是被消费者所承担的，税收这种制度需要改革，但是这个不是解决房价问题的根本方法，刚才我们和冯教授都谈到了，它有综合的很多问题没有解决好，比如法律、土地、户籍、人口流动、权益保护等等的，解决之后，税可能作为其中配套的一部分，这样的话房价才能控制在合理的部分，单纯把税进行改革，其实起不到重要的作用。 (2010-3-10 14:26)

主持人 说：冯主任您的观点呢？ (2010-3-10 14:27)

冯科说：我想税的问题确实是很重要的问题，收那么多税费呢，政府是向开发商征收，关键开发商有没有能力向消费者转嫁，向购房者转嫁，表面上看是政府向开发商征收，理由很充分，我们叫杀肥。税收不是太多，各种名目的费，房地产的税是很少的，它要新开一个税种，在法律上是很难通过的，所以体现在主要是费上，不管是多少种，更体现是在费，各地政府的土地财政变相分成，他愿意给是因为这里面有更大的利益，如果他给不出来，如果向工业企业摊派这么多种费，那是毫无希望收到的，既然给他安60多种，看来他能收到，这样说明政府是大鱼，房地产是中鱼，中鱼才吃我们小鱼，所以住房有一种公共产品的性质，保证居民基本住房的权利，应该是政府的责任，所以在改革开放的三十年当中，政府在这一方面的作为略微少了一些。所以温总理强调，未来要基本保障，基本保障就是说，换句话说就是温饱，就是你吃饱饭就好了，你别说吃鲍鱼了，人的欲望是无止境的，温饱是什么概念？就是给你吃饱饭，你如果要改善，除了白米饭之外你还想吃鲍鱼，吃龙虾，那要你奋斗去了，这不是政府的责任。政府就是你没有基本的，流落街头了，去救助你一下，剩下的要靠你奋斗，并不是说政府承担全社会的，政府是把最困难的去解决，而且不能让他很满足，激励老百姓去奋斗，不能成为养懒人。不能说你真给我保障了，我就不努力了，我们要激励更多的人去奋斗。但是政府还要遏制房地产商牟取暴利，让它回到平均利润率，假定平均利润率是12%，就没有那么多资金去投了，就不存在那么多泡沫，是因为我们的土地制度，国家强制征收的土地制度之下，让房地产商，还有金融制度下，有机会获得大的利润空间，才会出现一系列的社会心态失衡的问题，社会矛盾尖锐的问题，两头都需要做调节。 (2010-3-10 14:31)

主持人 说：对于这个税费，有网友提出，提倡房地产实行一税制，您同意吗？ (2010-3-10 14:31)

冯科说：一税制比较简便，对存量的征收物业税，这是西方国家的比较习惯的做法。 (2010-3-10 14:32)

主持人 说：这种观点适合中国吗？ (2010-3-10 14:32)

冯科说：目前来看在技术上还是有些难题，那么我们的城市化进程，平均来讲是45%到47%左右，才完成了一半，那么实现一税制更适合那种城市化已经彻底完成，达到90%了，再也没有土地可用了，可以收一税制，每年上缴的物业费，才能维持当地政府的运行。如果你还是可以扩张地盘的话，那是很难实行的，扩张过程中，你涉及到土地整理、规划、建造、销售，如果你涉及到系列环境，技术上不太可能实现一税制。 (2010-3-10 14:33)

陈海阳 说：有这个建议是好的，具体我们要考虑各个方面，第一方面确定纳税主体是谁，我们全国要有完整的产权登记制度。第二个，包括土地出让金，是不是算到一税制里头，这也是一个难点。第三个，我们征税的时候，需要对物业进行评估，需要有一个完整的，需要有一个机构完整评估它的价值，怎么征税，在所有问题没有解决之前，我们可以提出想法，具体操作的话，有很多技术上的问题。 (2010-3-10 14:34)

主持人 说：刚刚冯主任提到了物业税，征收物业税的话题已经讨论很多年了，今年在两会上也引起了热议，有代表认为征收物业税能够有效遏制房价，陈律师您认为吗？ (2010-3-10 14:34)

陈海阳 说：我不这么认为，因为现在很多房产都是投资客来炒作的，他可以把房价转嫁，从社会层面来讲是不够公平的，所以我不大赞同。 (2010-3-10 14:35)

主持人 说：冯主任呢？ (2010-3-10 14:35)

冯科说：我觉得物业税征收需要慎重，非常像证券市场的印花税，到市场火爆的时候征收，当市场平稳的时候就取消。因为你房地产市场很火爆，没有永远的火爆，有上升就会有下跌，如果房地产市场崩盘了，谁都不买房子了，你还征物业税吗？你是不是要取消吗？所以它是辅助工具，既然是辅助工具，有的时候就有用，有的时候没用，不能说决定行，没有一个人敢这样讲，物业税一出来立马就怎么样。如果说他买一套房子一百万，物业税1%，如果你房子涨到两百万，他怎么在乎你这1%的物业税呢？上升的势头能把它消化掉。总不可能说一百万的房产你给我征收50%的物业税吧，不可能，按照国际惯例就是千分之八和百分之一，这个可以忽略不计。 (2010-3-10 14:37)

主持人 说：想问一下陈律师，您认为近期会征收物业税吗？ (2010-3-10 14:37)

陈海阳 说：这种呼声很高，但是我认为可能性不大，我们认为这样一种税务法律的形成，是一个长期酝酿综合的过程，我们不能因为现在房价过高了就起征物业税，过了两年房价下跌，这个税是不是失去作用了？闲置了？这个也不利于社会资源调配。我们因为现在的状况匆忙推出物业税，我觉得有点急功近利。 (2010-3-10 14:37)

主持人 说：如果推出的话您觉得会遇到什么困难？ (2010-3-10 14:38)

陈海阳 说：现在房地产的问题还有很多，这些问题还没有处理好的时候，出台这一个物业税是于事无补。 (2010-3-10 14:38)

主持人 说：出台物业税可以打击投机买房行为吗？ (2010-3-10 14:39)

陈海阳 说：这些相信在国家已经说得很明确了，包括国十一条等等，最主要是执行方面，国家的调控以前都是宏观的，现在变成直观的，我觉得做的力度够大了，关键是执行的问题。再有一个是很多的地方政府依赖于卖地做支撑，他们从房地产商当中收取了很大的利益，你怎么去掉他这个欲望是一个很大的问题。 (2010-3-10 14:39)

主持人 说：冯主任，您觉得房地产税费目前从哪些地方可以改革？ (2010-3-10 14:40)

冯科说：从很多方面，比如说土地出让金，应该是中央政府也参与其中，有一部分应该上交，一大部分上交给中央政府，比如说50%上交政府。其余的中央政府的所得税，中央政府拿了一大部分走，应该返还给地方政府，包括增值税，也应该中央和地方比较均匀地分配，这样的话让地方政府在发展工业企业，跟发展房地产两种企业的立场上更加平衡，就不会说，反正工业企业挣的钱大头被国家拿走了，我就不它死活了，土地出让金大头归我，所以就大搞城市建设。所以税种，中央和地方分配比例上要调节，这样才能有效地剥离地方政府介入房地产的动机，只要政府有利益介入的市场，就会变成一管就死，一放就乱的状况。当这些东西政府不参与了，国有企业也不参与了，所有大宗商品都市场化了，没有以前那种批条，产品属于过剩状态了，这个市场就会平抑。包括刚才所说的，土地市场也要多元化，农民我就是农民，我现在着急用钱用，你卖一百万一亩，我五十万就卖了。如果没有竞争，形成了垄断，这种格局就很难打破。所以我们觉得从根本上，从税制上，中央和地方财政权利的分配上，包括土地制度上都要做一些调整，当然这个调整只能是比较美好的设想。 (2010-3-10 14:42)

主持人 说：可以说现在我们国家在大力推广保障房的建设，但是对于北京、上海一线城市来讲，外来务工人员很多，他们购买商品房负担很重，保障房离工作地很远，你觉得怎么保障呢？ (2010-3-10 14:43)

冯科说：我觉得地方政府也很难，北京是全国人民的北京，现在外来务工的，包括外国人员，将近有三千万人。我们可以参照香港的措施，你在北京工作，在北京居住办居住证，工作办工作证，是吧，到政府有关部门登记，像香港你满了七年，你就获得居留权，你在北京生活工作七年就获得居留权，居留权还不是法律层面的公民，你在申请廉租房的时候可以和市民同等权利，但是还有其它权利，像选举啊，其它权利受到约束。北京就好了，人在你这儿工作消费，为你北京市创造价值了，给你干了七年了，创造很多价值了，你应该给一些廉租房给他享受，这个从道理上可以讲得过去，应该有一些办法，制度都是人想出来的，你说向全世界人民敞开，整个北京城也做不到。 (2010-3-10 14:44)

陈海阳 说：这个界定的问题。 (2010-3-10 14:44)

冯科说：你在这儿居住了七年，要求你不是赋闲了七年，首先它是一个工作了七年，第二个含义是守法了七年，在这七年当中你没有随地吐痰，破坏公物，是守法的市民。随便破坏公务，随地吐痰被抓了五六次，经常乱穿马路，酒后驾车，这个权利就要限制你，只有你下一个阶段你什么违法行为都没有了才可以申请，这是一个约束，不会有什么苦恼的。主持人：北京外来人多了，会不会造成严重的交通问题？冯科：我们现在国内的问题，现在香港的城市，人均居住的密度比我们大得多，为什么它交通这么顺畅？是因为它的地铁、公交车、私家车对接非常顺畅，因为人家规划是一个部门管的，我们的规划就很成问题了，我们是各管一段，像北京南站，他就建在哪儿怎么办？你应该统筹，大的机场、火车站、地铁，包括公交，也要统筹，你住得远不要紧，你有地铁站，没有地铁站，你连接最近的公交车要很频密，你总得有一个立体结合，不因为你区域远近，因为铁路的因素，铁路技术很发达了，北京到天津才半个小时，你说什么是远？河北也不算远，就是说你立体交通。 (2010-3-10 14:46)

主持人 说：现在会不会有申请到保障房而不住在保障房里的？ (2010-3-10 14:47)

冯科说：现在有出售保障房的话，因为出售的话里面有很多猫腻，大部分政府公务员是公正的，我们从治理来看，我们与美国和香港还有差别，我们可以实行长租转售的制度，如果你确实没有能力买房子，可能你住了二十年还是清洁工，我们有一种房子叫长租转售，剩下你再交30%就可以了，因为事实证明你再过30年也只能做清洁工。但是如果你就是短期的，我去装穷，我申请了一个，申请完了就卖掉，这就会影响政府形象，这个是我们要遏制的，所以我们更赞同长租转售的。你如果作假骗钱，你租个15年，你住在那里不能离开，你每年要住200天，对吧，这样就能够遏制大量的骗购经济适用房，因为中国的资源很有限，我们如果建了大量经济适用房，被一些富人买掉的话，那是巨大的损失。 (2010-3-10 14:50)

主持人 说：安居问题是今年两会期间最热议的问题，有代表委员呼吁加快《住房保障法》立法力度，并为此起草了建议稿。陈律师怎么看这个问题？ (2010-3-10 14:54)

陈海阳 说：这是好事情，问题是立法之后怎么执行，作为律师我首先考虑到一个权利平等问题，哪些人有资格享受到这个保障房，哪些人不能，这是一个平等问题。其次我具备这个条件，你怎么控制这个人性善恶，拿这个保障房投资的问题。第三，还有一个是交通位置，我是购买保障房，但是我没有车辆，这个需要国家进行相应的配套。我建议中国比较好的法律实施的时候，它的司法解释，配套工程就已经做好了，我希望这样法律出来，有更好的配套工程。 (2010-3-10 14:54)

主持人 说：如果立法的话还面临什么问题？ (2010-3-10 14:55)

陈海阳 说：可能更突出的问题，会造成法律的不完善，不严谨，会造成新的社会问题，但是我有这个资格住保障房，而获得的人没有居住，钻了法律的空子，如果法律设立的时候不够严谨，会形成新的不公平，这是我目前认为的，有可能会造成在某些点上的新的社会不公平。 (2010-3-10 14:55)

主持人 说：您能不能预测一下《住房保障法》实施的时间。 (2010-3-10 14:56)

陈海阳 说：不方便预测，因为一个法案实施要经过一个过程。 (2010-3-10 14:56)

主持人 说：我们根据国土资源部检测信息，有媒体推算出2009年中国房地产赚取的利润高达一万多亿元，北京的房价成本只有两成，所以去暴利化成为大家关心的问题，冯主任您觉得怎么去暴利化？ (2010-3-10 14:57)

冯科说：如果我是一个农民，这块地是我的，你给一百万不卖，五十万不卖，不卖就是不卖，你是委托代理他管的。所以土地要有多元化，如果不改变这个现状，很多人拿公共资源和别人交换，永远也改变不了这个现状。 (2010-3-10 14:57)

主持人 说：如果要对现在要买房的80后说一句话的话，二位要说什么？ (2010-3-10 14:57)

陈海阳 说：我觉得传统观念要改变，有可能是80后他的父母奋斗了一辈子获得了一套房子，但是现在个别80后认为，我成家立业之后，理所当然拥有一套房子，这样来源于啃老，这样不现实，第一，现在80后工作变动比较大，而且是在北京、上海这样的大城市，从他自身来讲是没有能力购买房屋的，这个时候强求自己购买，并且把这个成本转嫁到你上一代身上是不够好的。谈到国外的制度，现在我们也探求这样住房制度的改革，好像有一种说法，是人人有房住，但并不是人人有住房，这样的提法已经很多了。我们要给的建议是，适合自己的才是最好的，在这个时候如果购房，如果能力不够的话，可以尝试其它的途径，比如租赁等等，有很多网友解答，比如说你创业前几年会租房，大概多长时间会有一个小面积住房，之后再进行调配，我觉得这样是很好的。 (2010-3-10 14:58)

主持人 说：冯主任呢？ (2010-3-10 14:58)

冯科说：根据自己的能力来安排吧。 (2010-3-10 14:59)

主持人 说：你们两位认为今年是一个买房时机吗？ (2010-3-10 14:59)

陈海阳 说：今年或者这两年之内，我没有购房的欲望。 (2010-3-10 15:00)

冯科说：我可能也是没有购房欲望，也可能是学校也有，另外就算买了也不能去住，因为现在涉及到孩子上学等一系列问题，我们可能就近，由学校提供的比较小的房子，比较方便的去住，再看房地产的趋势，我认为是，既然它可以暴涨，也有可能存在泡沫破裂的时候。总之从我个人来看不会考虑，纯粹投资角度来看，现在是个高点，如果自住的话，要跟自己的工作、孩子上学、太太的工作相匹配，从这个意义上讲我又不需要买住房，这两年不会考虑这个问题。 (2010-3-10 15:00)

主持人 说：买房时期不对。 (2010-3-10 15:00)

冯科说：一个买房时期，现在是属于非理性阶段，也不说让他从四五万跌到一两万，但是像中关村那边的房子一般老师是买不起的。 (2010-3-10 15:01)

主持人 说：陈律师您认为什么时候买房子合适？ (2010-3-10 15:01)

陈海阳 说：这个房市就像开一辆车，现在是在有雾的路上，你要等雾散了再买。这样一个状况不明显，要结合自己的状况，自己的工作、太太的工作，小孩的上学，结合这些需要。 (2010-3-10 15:01)

主持人 说：冯主任呢？ (2010-3-10 15:02)

冯科说：这个太难了，因为房地产市场政策在不断改变，各种可能都有，你说具体哪一天哪一年，很有戏剧性的变化，出台严厉的政策，那个时候可能是时机，也许我们一直温和，不但不跌还涨。北京房价是因为有这么多经济审批权利，才推动着房价。如果北京容纳不了，迁都了，在北京经商的人什么都批不下来，那个时候房价就跌了。 (2010-3-10 15:02)

陈海阳 说：但是那个时候买房的意义不大了。 (2010-3-10 15:02)

冯科说：在北京买房说明他有能力买这个房。 (2010-3-10 15:03)

主持人 说：最后一个问题是问陈律师的，您作为行业内的资深人士，在购房中哪些问题发生最多的？对购房者会提什么建议？ (2010-3-10 15:03)

陈海阳 说：近几年房地产方面的法律纠纷非常多，这有一个特殊的一面，它和房地产的形式是紧密相关的，我可以粗略地讲一下，第一点比方说，前几年房价的高涨，一路飙升，房地产开发商处于一种强势地位，我买房处于一种劣势地位，这样权利和地位的不平等，使房地产商违约的状况不断发生。但是买房者，他为了这个房子，他可能就是丧失自己的权利，压抑自己的这种纠纷，被动地接受了，这是经常出现的情况。第二种，我们经常接收到的纠纷，很明显的，如果现在房价是一路上涨的，那么这个时候出现问题的可能是卖房，是开发商，他不想把房子卖给你，因为他还有预期，还有利润，这时候购房者会非常被动。像前年金融危机，是购房者违约的情况很多，这样就会自然产生纠纷，这个跟法律管理有关系，但是本质上说这与大家过分投机。第二个，诚信制度，目前在中国还是个很大的问题。第三个，就我们律师承接的案件，包括整个法律行业，有一个奇怪现象，除了买房之外，会牵涉到物业和房屋质量的纠纷，我个人感觉09年这种会少一些，我也在考虑这样的状况，如果09年这样的房子，大家都用于自住的话，他肯定会关心这个房子质量问题，物业问题。但是这个问题比较少，反过来可以证明冯教授的观点，所以在这个时期大部分房价存在泡沫，我买了之后只关心它是不是升值，我只关心国家调控政策，税收政策，我没有关心房屋本身问题，所以这个问题就掩盖了，所以这种情况比较少。我们通过法律问题，也可以知道经济的真相，也可以得出一定的结论，这是我作为律师的观点。 (2010-3-10 15:05)