季度資金凈流入排名No.1-房地產(chǎn)

　　2008年三季度宏觀經(jīng)濟加速下滑，深層原因是房地產(chǎn)行業(yè)投資增速大幅下降。三季度經(jīng)濟減速明顯加強，第二產(chǎn)業(yè)增速放緩是拖累經(jīng)濟的主要原因，其中與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的重工業(yè)增速更是快速下滑，而直接原因是三季度房地產(chǎn)投資增速大幅下降，商品房施工面積和新開工面積增速出現(xiàn)負(fù)增長。

　　救市政策將在2009年二季度開始陸續(xù)顯現(xiàn)效果。此次救市政策力度空前。研究歷史上五種手段(首付款比例變化、購房貸款利率變化、通過言論改變預(yù)期的策略、貨幣供應(yīng)量變化、商品房供應(yīng)量變化)對需求的影響時滯，推斷救市政策可能在2009年二季度開始刺激需求增長。

　　放松二套房政策仍存較大預(yù)期。在房價下行過程中，投資需求的釋放可能更快于剛性需求，未來通過放松二套房政策進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場需求的可能性較大。

　　市場基本面要素面臨壓力，將導(dǎo)致短期房價繼續(xù)下行，但各要素有望在2009年陸續(xù)好轉(zhuǎn)，并在2009年底走出低谷。重點關(guān)注的基本面要素是商品房庫存量、保障房供應(yīng)量、房地產(chǎn)行業(yè)資金狀況、地價成本、購房支付能力。12個主要城市多余庫存壓力預(yù)計2009年底有效緩減；保障房建設(shè)也并非商品房市場的絆腳石；貨幣政策放松，房企開發(fā)資金壓力將在2009年逐漸好轉(zhuǎn)；高地價土地將陸續(xù)入市，約束房價下跌幅度；若2009年整體房價下行約14%，房價收入比將降至1990年以來的歷史低位，居民購房支付能力將大幅增強。

　　12座城市總體成交量連續(xù)五周環(huán)比上升，較上上周(12.1-12.7)環(huán)比上升4.74%。長三角連續(xù)兩周下降，環(huán)渤海則連續(xù)兩周回升，珠三角有所下降，其他區(qū)域止跌反漲。在可以統(tǒng)計同比增長率的7座城市中，南京和天津同比回落，上海和武漢連續(xù)三周同比上漲，北京和杭州單周同比上漲，而深圳則持續(xù)23周同比上升。12個城市中，有7個城市環(huán)比上升。

　　成交套均面積上升。除武漢外，11個城市本周成交套均面積為100.38平方米，較上周提高0.81平方米，較上上周下降1.53平方米。12個城市中，北京，深圳和重慶市場成交套均面積繼續(xù)在100以下，上海本周恢復(fù)小戶型主導(dǎo)市場的局面，另外8個城市成交套均面積都在100以上。

　　6座城市庫存去化周期平均為52.73周，較上周下降5.08%，較上上周則下降11.8%，庫存壓力持續(xù)五周下降。

　　12月17日房地產(chǎn)新政的出臺以及22日的進(jìn)一步降息將刺激房地產(chǎn)市場繼續(xù)好轉(zhuǎn)。在中央政府政策的指引下，將會有更多的地方政府出臺刺激房地產(chǎn)市場的政策。而商品住宅供給的減緩，市場供求結(jié)構(gòu)矛盾的緩解以及針對剛性需求產(chǎn)品的推出，市場預(yù)期仍將有所好轉(zhuǎn)。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整格局將會繼續(xù)，但積極因素正在逐漸增多。政策面和市場自身基本面將推動行業(yè)在2009年見底，而從估值角度看，行業(yè)市盈率處于歷史低位，同A股其他行業(yè)相比也具有優(yōu)勢。

　　萬科A

　　截至2007年末，公司合計可結(jié)轉(zhuǎn)項目資源1136萬平方米(其中公司權(quán)益部分約為994萬平方米)，2007年內(nèi)新增可結(jié)轉(zhuǎn)項目資源504萬平方米，其中新增的西安、沈陽等優(yōu)質(zhì)項目資源2-3年后將會為公司的持續(xù)高速增長作出貢獻(xiàn)，公司基本完成三大核心區(qū)域(長三角、環(huán)渤海和珠三角)和三個重要城市(沈陽、武漢和西安)共14個城市的全國化戰(zhàn)略布局。

　　2007年公司入選“中國房地產(chǎn)20年20強”。公司連續(xù)第五年躋身國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院三家機構(gòu)共同評選的“中國房地產(chǎn)上市公司綜合實力10強”之列并入選“中國房地產(chǎn)上市公司財富創(chuàng)造能力十強”。公司榮獲由焦點房地產(chǎn)網(wǎng)評選的“2007中國房地產(chǎn)新視角領(lǐng)導(dǎo)力品牌”。

　　截至2008年三季度，公司預(yù)收賬款為72.69億元，比年初增加91.63%；公司擁有貨幣資金80.21億元，比期初增加55.1億元；存貨達(dá)到265.91億元，比年初增加42.77%；公司08年上半年實現(xiàn)銷售面積47.6萬平方米，同比下降11.97%；銷售金額49.72億元，同比增長5.29%。

　　公司2008年主要開發(fā)項目共32個，計劃開工面積261萬平方米、計劃竣工面積186萬平方米。截至2008年中期，公司已開工面積約110萬平方米，竣工面積約20萬平方米。大部分計劃竣工面積集中在年底完成，公司預(yù)計年初制訂的目標(biāo)將會達(dá)成。公司下屬深圳金地物業(yè)管理公司專注于公司開發(fā)物業(yè)的管理服務(wù)，積累高端物業(yè)及寫字樓、商業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗，至2007年末管理項目33個，在管面積330萬平方米。

　　謹(jǐn)慎氛圍下，剛性需求凸顯，而決定行業(yè)長期發(fā)展趨勢的基本因素并未改變。萬科的發(fā)展戰(zhàn)略高瞻遠(yuǎn)矚，在行業(yè)調(diào)整期采取主動應(yīng)對的措施，顯示出很強的市場理解能力和應(yīng)變能力，其行業(yè)領(lǐng)跑的優(yōu)勢將不斷擴大。我們維持對公司2008-2010年EPS分別為0.48元、0.55元、0.78元的業(yè)績預(yù)測，維持“推薦”評級。

　　預(yù)測公司2008年及2009年EPS分別為0.38元及0.42元。對應(yīng)PE分別是21X與19X。公司每股NAV為5.24元，P/NAV為1.5X。從估值角度，公司股價并沒有被低估，相對于其他房地產(chǎn)公司尚有一定溢價。從四季度房地產(chǎn)股反彈以來，公司股價漲幅已達(dá)64.58%，我們認(rèn)為股價上漲的主要動力在于政策變化帶來的市場預(yù)期的變化。基于市場仍在預(yù)期更多的政策出臺，我們判斷房地產(chǎn)股繼續(xù)反彈的空間仍在。但提醒投資者注意估值風(fēng)險。

　　預(yù)測公司2008年-2010年營業(yè)收入分別為409.70億元、458.78億元、560.89億元，2008年-2010年歸屬于母公司的凈利潤分別為49.39億元、59.43億元、72.79億元， 2008-2010年EPS分別為0.45元、0.54元、0.66元。至于2009年以后的存貨跌價準(zhǔn)備，考慮到相關(guān)情況極難預(yù)測，我們暫不做考慮。考慮到其對市場周期準(zhǔn)確的把握能力和靈活的市場應(yīng)對策略，因此，我們維持對公司“增持”的投資評級，6個月目標(biāo)價8元。