樓市價量均增、土地交易初現(xiàn)回暖、房企資金松動、財報數(shù)據(jù)有所好轉(zhuǎn)，但大部分分析師對房市全面回暖保持一份謹慎

　　上周，房地產(chǎn)股整體活躍，板塊指數(shù)周漲幅達到11.26%，尤其在周末當股指受到煤炭石油等權(quán)重指標股打壓時，地產(chǎn)股責無旁貸地擔當起多頭先鋒，在以“萬、保、金、招”為首的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股帶領(lǐng)下，大盤穩(wěn)住陣腳，收盤終于站上了闊別9個月之久的2600點。

　　價量有變動

　　樓市初顯小陽春

　　4月份各地樓市盡管成交走勢有所分化，但回暖還在持續(xù)。值得關(guān)注的是，隨著銷售回暖的持續(xù)，房價開始回升。當月各地推盤量均有所增加，但由于市場消化速度更快，北京、上海和深圳等地的可售商品房存量繼續(xù)回落�？傮w來說，一、二線城市商品房交易繼續(xù)放量，維持在歷史較高水平。

　　根據(jù)東海證券研究所跟蹤的國內(nèi)15個城市：福州、廈門、武漢、深圳同比增幅均超過200%，分別達到331.7%、279.9%、276.9%、210.3%；杭州、深圳、長沙、南京、天津、西安同比增幅均超過100%，分別達到197.5%、178.4%、147.6%、140.9%、124.0%、107.3%；上海同比增幅也高達92.3%。與此同時，一些城市成交量環(huán)比仍呈增長態(tài)勢。

　　同時，一、二線城市商品房成交均價有所企穩(wěn)，環(huán)比普成結(jié)構(gòu)性漲勢。4月，除少數(shù)城市以外，國內(nèi)一、二線城市商品房成交均價基本企穩(wěn)，暢銷、低總價商品房普遍呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，即房價環(huán)比呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性漲勢：杭州、廈門、深圳成交均價環(huán)比漲幅均超過10%，分別達到14.7%、11.6%、11.1%；長沙、蘇州、福州、天津環(huán)比漲幅分別為5.1%、4.0%、2.6%、2.2%；只有昆明、武漢、西安環(huán)比出現(xiàn)下跌，跌幅分別為7.5%、2.5%、1.6%。

　　“地王”再現(xiàn)

　　開發(fā)商資金、信心雙升溫

　　四月最大看點是土地市場有所回暖和“地王”的再現(xiàn)。先是溫州原溫州長運集團有限公司地塊以19607元/平方米的成交樓面價格，成為09年目前為止的“單價地王”。再是大連金賽置地有限公司以37.48億的總價拿下大連高新區(qū)廟嶺村紅凌路兩側(cè)7宗地塊，成為本月總價“地王”。此外重點住宅地塊更是出現(xiàn)多輪競價和成交明顯溢價的火爆場面。深圳位于回龍埔平西路和愛心路交會處2宗捆綁地塊，14分鐘內(nèi)舉牌113次，以高出底價2.7億的價格成交，地塊溢價51%。上海青浦徐涇鎮(zhèn)3號地塊有10家開發(fā)商參與競價，金地以5.6億摘得地塊，地塊溢價水平高達82%。重慶渝北區(qū)觀音橋組團E分區(qū)地塊經(jīng)過14家開發(fā)商19輪競價后，以4900萬元的價格被重慶仁強收入囊中，地塊溢價43%。

　　聯(lián)合證券認為土地市場的初步回暖，再度印證了部分人士認為的當前樓市初步回暖的觀點。

　　項目資本金比例下調(diào)

　　為房企資金松綁出實招

　　近期國務(wù)院發(fā)布商品住房項目資本金比例將下調(diào)的通知，為房企資金松綁，使房企的負債能力以及滾動開發(fā)能力都進一步提高。正如國務(wù)院公告所言，此舉是為應(yīng)對國際金融危機，調(diào)動社會和企業(yè)的投資積極性，擴大投資需求，調(diào)整和優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)的比重在20%以上，對拉動固定資產(chǎn)投資有著舉足輕重的作用。由于房地產(chǎn)開發(fā)商對后市的謹慎態(tài)度，自08年7月開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速不斷下滑，09年3月，房地產(chǎn)開發(fā)累計投資同比增長僅為4.1%，而在去年同期增速為32.3%，增速下降87.3%。下調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例有利于調(diào)動房地產(chǎn)開發(fā)商的投資積極性，特別是對于資金鏈更為緊張的中小開發(fā)商。

　　廣發(fā)證券認為，對于已開工項目，項目資本金比例的下調(diào)有利于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金的周轉(zhuǎn)率，有助于緩解開發(fā)商的資金壓力。對于新開工項目，項目資本金比例的下調(diào)能起到一定的刺激作用，但是影響有限。開發(fā)商普遍對后市持謹慎態(tài)度，成交量是關(guān)鍵決定因素，除非接下來兩到三個月的住宅銷售量能夠基本或大致維持在目前的水平，否則開發(fā)商很難大規(guī)模的增加新開工項目。