外資代理行：住宅資金轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)有點難

　　樓市宏觀調(diào)控政策出臺以來，不時傳出資金轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)的消息，再加上多年以來形成的“商住價格倒掛”現(xiàn)象，商業(yè)地產(chǎn)似乎已成為樓市新政下的價值洼地。但這種投資轉(zhuǎn)向真的那么簡單嗎？近日，本報記者就此采訪了五大房地產(chǎn)外資代理行中的三個，他們均給出否定的答案。

　　中國經(jīng)濟時報：住宅市場受到嚴厲調(diào)控，投資資金正在從住宅向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，目前的情況如何？

　　世邦魏理仕中國區(qū)首席運營官兼華北區(qū)董事總經(jīng)理金勇：從目前的現(xiàn)狀來看，個人投資資金從住宅市場撤出很明顯，但并沒有投入到商鋪和寫字樓市場中。換句話說，現(xiàn)階段投資商鋪、寫字樓資金的增多和投資普通住宅資金的撤出并沒有必然聯(lián)系。個人投資資金主要集中在高端和超高端住宅中，這兩類住宅的投資比重大，大概達到50%，其他普通住宅則相對較少。

　　戴德梁行投資部董事葉建成：住宅市場受到調(diào)控，與投資資金轉(zhuǎn)向商鋪、寫字樓并沒有因果關(guān)系，投資住宅和投資商業(yè)地產(chǎn)的投資主體和投資風險都不一樣，投資住宅一般為小個體，投資寫字樓和商鋪的實力要比小個體強，在宏觀調(diào)控下資金轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)需要冷靜的思考。

　　高力國際商業(yè)部董事周曉駿驊：從投資基金和房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)重點轉(zhuǎn)移來看，樓市資金有更多關(guān)注寫字樓和商鋪的趨勢，我們可以看到專做住宅的萬科也開始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)。從個人投資角度看，最近確實有一些民間游資涌向商業(yè)地產(chǎn)，比如溫州炒房團回流溫州，他們更加關(guān)注寫字樓和商鋪。

　　中國經(jīng)濟時報：投資資金轉(zhuǎn)向以寫字樓和商鋪代表的商業(yè)地產(chǎn)，目前還存在哪些問題？

　　金勇：個人投資資金要想轉(zhuǎn)移商業(yè)地產(chǎn)并不容易，相比普通住宅，商鋪和寫字樓的投資情況要復雜得多。普通住宅的投資價值主要取決于土地增值，而商鋪和寫字樓投資主要取決于收益率。

　　普通住宅與以商鋪和寫字樓為代表的商業(yè)地產(chǎn)不同，它是兩個市場，由兩種不同的驅(qū)動力推動，其中寫字樓和商鋪需要統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招租，更看重后期管理，而住宅不用，投資資金可以在短期內(nèi)實現(xiàn)快進快出，因此以住宅方式投資寫字樓、商鋪，效益要低很多。

　　葉建成：雖然商業(yè)地產(chǎn)的價格漲幅沒有普通住宅快，但近幾年漲幅同樣很大，以北京辦公樓市場為例，好地段的價格已經(jīng)達到每平方米4萬元。商業(yè)地產(chǎn)和普通住宅的投資客戶群不一樣，由于資金總量要求高，投資商業(yè)地產(chǎn)的純投資很少，多數(shù)都要借助銀行融資。

　　周曉駿驊：商業(yè)地產(chǎn)和普通住宅的投資客戶群不一樣，好的商鋪回報率比住宅高，但商鋪的兩極分化很嚴重，寫字樓雖然單價沒有住宅高，但總價高，而且受貸款政策限制——首付五成、最長貸款期10年，門檻比普通住宅高，對購買群體的資金要求高。

　　個人資金在轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)時一定要避免選擇的盲目性。寫字樓的升值主要在管理上，多傾向于長期持有的，它的保值和增值更多依賴于只租不售，一旦打散賣，投資會有很大問題。而商鋪的升值則與地段和人流量密切相關(guān)。

　　中國經(jīng)濟時報：投資商鋪和寫字樓未來的發(fā)展趨勢如何？

　　金勇：投資商鋪和寫字樓短時間內(nèi)很難出現(xiàn)爆發(fā)性增長，首先投資商業(yè)地產(chǎn)在回報的可持續(xù)性上存在一定的問題，其次商鋪和寫字樓的升值很大程度上在管理上，取決于租戶和運營者的管理，不像住宅資金能夠快速流動，再次商鋪的兩極分化很嚴重，好地段的商鋪價格要比其他商鋪高出一大截。

　　葉建成：短時間內(nèi)對商業(yè)地產(chǎn)的投資很難有大的變化，因為商鋪和寫字樓的投資回報周期更長。相比寫字樓市場，我更看好商鋪，未來商鋪市場發(fā)展?jié)摿Ω�大。與國外成熟的商鋪市場比，中國的商鋪發(fā)展比較慢，還處于發(fā)展初期，升值空間很大，而寫字樓的租金的上升空間相對要小很多。

　　周曉駿驊：未來投資資金是否會有向商業(yè)地產(chǎn)蔓延的趨勢還不好說，但是從目前看，投資商業(yè)地產(chǎn)沒有對住宅的限制那么多，許多城市的商業(yè)地產(chǎn)有一定的投資空間，但隨著投資資金大量轉(zhuǎn)向?qū)懽謽呛蜕啼�、商業(yè)地產(chǎn)投資行為是否會出現(xiàn)類似于住宅市場的過熱還不好判斷，未來存在一定的政策風險。

　　中國經(jīng)濟時報：作為外資房地產(chǎn)代理行，在此輪樓市政策變動中，對中國樓市前景持什么樣的態(tài)度？

　　金勇：外資長期看好中國樓市，目前我們公司更看好寫字樓和商鋪市場，外資在住宅市場所占比率一直比較小。

　　葉建成：外資長期看好中國樓市，對投資住宅市場更加謹慎，寫字樓和商鋪將成為新的投資熱點。

　　周曉駿驊：外資看好中國樓市，他們購買中國公司的股權(quán)、或者成立公司和合資公司進入中國樓市，還有一些以基金的方式在中國樓市購買項目。即便是在現(xiàn)在的市場環(huán)境下，外資也沒有放棄對中國樓市的觀察，但在投資時會選擇相對更好的項目。

　　本報記者 張一鳴