房地產(chǎn)市場(chǎng)量跌價(jià)滯 溫州炒房團(tuán)何去何從(2)

　　和黃東升把巨額資本投入樓市不同，溫州人張慧自稱(chēng)是“溫州工薪階級(jí)投資房產(chǎn)的代表”。他說(shuō)，他們往往是根據(jù)手里的資金量來(lái)買(mǎi)房，有點(diǎn)像股市里的“散戶(hù)”。

　　大家把錢(qián)湊在一起 集體奔向目的地

　　在外人眼里，溫州人的炒房故事事實(shí)上已演變?yōu)橐粓?chǎng)合謀的財(cái)富游戲。業(yè)界廣泛認(rèn)同的是，溫州有10萬(wàn)人在炒樓。炒房團(tuán)成員中，既有黃東升這樣的專(zhuān)業(yè)炒房大佬，也有張慧這樣的工薪階層。之所以溫州人炒房從最初的有錢(qián)老板的行為演變?yōu)橐粓?chǎng)“全民運(yùn)動(dòng)”，其實(shí)和溫州人的金錢(qián)觀和集體性格有關(guān)。在溫州人的眼里，一塊兩塊的是錢(qián)，一毛兩毛也是錢(qián)，是錢(qián)就要賺。他們哪里有錢(qián)賺就到哪里去，喜歡做短、平、快的項(xiàng)目。正是這樣的共同喜好，讓先富起來(lái)的溫州人敏感地預(yù)測(cè)到炒樓成本最低、風(fēng)險(xiǎn)最低、收益最大，于是率先投身其中。

　　在浙江流傳著這樣一句話(huà)：溫州人的頭發(fā)都是空心的，講的就是溫州人太聰明了，太能尋找機(jī)會(huì)。這樣的本事，許多溫州人都具有。張慧回憶，當(dāng)時(shí)除了自己買(mǎi)，他還樂(lè)于幫助親朋好友張羅，大家把錢(qián)湊在一起，只要打聽(tīng)到哪個(gè)城市有潛力，新開(kāi)的樓盤(pán)有市場(chǎng)，就會(huì)集體奔向目的地。多年的看房經(jīng)歷，讓張慧總結(jié)出一整套“買(mǎi)房經(jīng)”。

　　張慧：“買(mǎi)房子很簡(jiǎn)單的，我們只要分析三點(diǎn)，一個(gè)覺(jué)得(升值)空間有沒(méi)有，周邊市場(chǎng)好不好，還有這個(gè)房子小區(qū)環(huán)境和套型好不好，感覺(jué)好的話(huà)基本上不用去跟他講價(jià)格，就馬上把它買(mǎi)下來(lái)�！�

　　張慧說(shuō)，買(mǎi)房前，他們總要先算算賬，新房的租金一定得還得上貸款的利息，他身邊多數(shù)人都是這么精打細(xì)算、逐步積累資本的。賺的錢(qián)也會(huì)盡快再去找新的房源，永遠(yuǎn)不可能讓資金躺在銀行里�，F(xiàn)在，他手里還有8套房子，并不打算急著賣(mài)出：

　　溫州投入房產(chǎn)的民間資本究竟有多少，這其實(shí)是個(gè)謎。官方公布的溫州民間資本總量大約有6000個(gè)億，基本和銀行存款對(duì)等，但其中有多少投入樓市，具體數(shù)字難以計(jì)算。溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文介紹，根據(jù)他們對(duì)北京、上海、深圳等地大規(guī)模投資房產(chǎn)的溫州商人的跟蹤統(tǒng)計(jì)，北京奧運(yùn)會(huì)前，溫州有2000個(gè)億的資本投入樓市，這是最高峰。

　　周德文：“奧運(yùn)會(huì)以后，溫州出現(xiàn)了一波比較大的房產(chǎn)拋售潮，在北京、上海兩個(gè)主要城市，杭州、深圳等一線城市退出了接近1000億，奧運(yùn)會(huì)以后在房市保留1000億左右。”

　　十年間，國(guó)家?guī)状纬雠_(tái)遏制房地產(chǎn)過(guò)快增長(zhǎng)的政策，在溫州人看來(lái)，政策的瓶頸期通常會(huì)持續(xù)半年左右。今年4月份，新國(guó)十條等樓市新政陸續(xù)出臺(tái)，雖然各地的樓盤(pán)廣告仍在狂轟亂炸，房產(chǎn)推介會(huì)也時(shí)常在溫州各大酒店上演，但看房客中毅然出手的的確少了很多。樓市新政在這個(gè)炎熱的夏天，讓溫州人感到了寒意。斬倉(cāng)離場(chǎng)還是持倉(cāng)觀望？周德文說(shuō)，從民間渠道了解到，目前，溫州人拋售了大約10%，也就是100億的房產(chǎn)。

　　周德文：“確實(shí)有個(gè)別老板在北京、上海、深圳拋售一些房產(chǎn)，但是是極個(gè)別的，說(shuō)他觀望也好，等待也好，因?yàn)闇刂菝耖g資本比較雄厚，他能支撐得住目前的房?jī)r(jià)，既然支撐的住，他就不愿意拋售�！�

　　溫州炒房團(tuán)的資金離場(chǎng)還是蟄伏待變

　　有多少溫州炒房團(tuán)的資金離場(chǎng)？他們下一站又是哪里？無(wú)論對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、普通投資者還是其他領(lǐng)域的人來(lái)說(shuō)，都是個(gè)巨大的猜想。因?yàn)閭髡f(shuō)中的這筆資金太龐大，它的風(fēng)吹草動(dòng)，都不能不令人關(guān)注。

　　據(jù)了解，從樓市回流的一部分溫州資本已開(kāi)始轉(zhuǎn)投金融領(lǐng)域。今年年初以后，溫州民間借貸利率曾穩(wěn)步上調(diào)，但從5月上旬開(kāi)始，市場(chǎng)突然變換了風(fēng)向，民間借貸利率開(kāi)始一路走低，有的月利率一路跌到1.5分或者2分。同時(shí)，溫州當(dāng)?shù)劂y行的存款也在小幅增長(zhǎng)。種種跡象表明，在房產(chǎn)新政的打壓下，大部分溫州炒房團(tuán)的確開(kāi)始了“冬眠”。但與此同時(shí)，還是應(yīng)該看到，仍有不少炒房客時(shí)不時(shí)也會(huì)組團(tuán)去市場(chǎng)上打探行情，他們?cè)诘却�一個(gè)合適的時(shí)機(jī)卷土重來(lái)。而這些“炒房團(tuán)”游走樓市的新對(duì)策是：和開(kāi)發(fā)商的利益捆綁在一起。一些開(kāi)發(fā)商幫助溫州炒房客想了“變通”的做法。比如，在預(yù)售的時(shí)候讓溫州炒房客先付五成房款，然后留出一年半左右的籌款時(shí)間，約定交房前再將剩余房款分期付給開(kāi)發(fā)商，以此來(lái)解決資金鏈的問(wèn)題；再比如，先付四成房款，其他六成和開(kāi)發(fā)商簽訂還款時(shí)間表，拿到房產(chǎn)證后，再把房子拿去作抵押等等。

　　浙江資本投資促進(jìn)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)蔡驊認(rèn)為，房產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，正是要把民間資本從房產(chǎn)市場(chǎng)擠壓出去。那么這些資本會(huì)流向哪里？他們又該流向哪里

　　像黃東升這樣的專(zhuān)業(yè)炒房客，經(jīng)驗(yàn)老到，對(duì)市場(chǎng)嗅覺(jué)更為靈敏，他透露，早在樓價(jià)高位、房產(chǎn)新政出臺(tái)之前，他就已心生退意。他說(shuō)他已陸續(xù)拋出手中80%一線城市的房產(chǎn)，正在積極尋找新的投資領(lǐng)域：

　　黃東升：“樓市打下來(lái)，退出來(lái)的資金更危險(xiǎn)，它炒什么漲什么。不做樓市了，做什么？國(guó)家要引導(dǎo)的，你不可能說(shuō)讓我的錢(qián)放在銀行里。期待著中央的政策�！庇浾邉⒗�、張國(guó)亮