開發(fā)商降價(jià)動(dòng)力不足 樓市破局仍需政策助力

　　自新“國(guó)10條”以來，樓市已經(jīng)僵持近三個(gè)月，表現(xiàn)為成交量大跌和價(jià)格的堅(jiān)挺，下半年樓市能否出現(xiàn)變化？記者多方采訪調(diào)查了解到，7月樓市成為拐點(diǎn)的可能性極大。要么是政策加碼，要么房地產(chǎn)商降價(jià)促成交。但現(xiàn)在的情形是，開發(fā)商資金鏈尚處安全范圍內(nèi)，降價(jià)促成交的動(dòng)力不足，這可能就需要政府進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控力度了。

　　⊙記者 于祥明

　　在一陣政策的急風(fēng)暴雨后，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量驟然萎縮，房?jī)r(jià)在微調(diào)后也僵持不動(dòng)了。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，今年上半年全國(guó)主要城市成交面積相比2009年同期水平普遍下跌。除武漢成交面積同比2009年上半年有明顯的上升外，杭州、深圳、南京等地上半年成交量同比下跌幅度均超過50%。

　　“5月份，全國(guó)30個(gè)城市總成交面積幾乎全線下滑，跌幅近半。在此基礎(chǔ)上，6月份北京、天津等多數(shù)城市樓市成交量仍繼續(xù)下滑，上海、南京等部分城市止跌回升，但成交量仍處于低位�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示。

　　中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2010年上半年北京總成交面積572.2萬平方米，同比2009年下跌39.28%，同比2008年上漲16.90%；上�？偝山幻娣e532.64萬平方米，同比2009年下跌49.75%，同比2008年下跌29.97%；深圳總成交面積126.53萬平方米，同比2009年縮水近70%，下跌了67.11%，同比2008年初下跌18.11%。

　　需要指出的是，全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)在調(diào)控政策之初微調(diào)后，就基本處于“原地踏步”狀態(tài)，成交均價(jià)相比2009年、2008年仍是大幅上漲的。

　　其中，深圳上半年成交均價(jià)達(dá)20903元/平方米，同比2009年同一時(shí)間段上漲71.17%，領(lǐng)漲全國(guó)。緊隨其后的北京、杭州，房?jī)r(jià)同比上漲幅度都在60%以上。

　　6月下旬，記者在北京夏季房展會(huì)上調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，部分樓盤價(jià)格雖略有下調(diào)，但仍是“高價(jià)逼人”。

　　“均價(jià)4.5萬/平方米，房?jī)r(jià)不會(huì)降，起碼我們項(xiàng)目不降價(jià)！”北京豐臺(tái)區(qū)項(xiàng)目“璞瑅”的銷售人員在展會(huì)上說。同樣，首開.常青藤項(xiàng)目目前報(bào)價(jià)2.6萬/平方米，而去年秋季報(bào)價(jià)則在1.6萬/平方米；北京房山天恒樂活城項(xiàng)目報(bào)價(jià)1.5萬/平方米，去年秋季報(bào)價(jià)則只有7600元/平方米。

　　“雖然明顯高于去年同期水平，但是在新政調(diào)控下，很多城市成交價(jià)格大都扭轉(zhuǎn)了上行趨勢(shì)，或放緩了上漲步伐，新政調(diào)控效果還是顯而易見的。”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)往往較市場(chǎng)滯后，現(xiàn)在總體上房?jī)r(jià)沒有往上漲。

　　事實(shí)上，就在上周末北京通州“京洲世家”樓盤又變相打7折，原本22000元/平方米的房?jī)r(jià)一下降到了16000元/平方米。但這并不是普遍現(xiàn)象，整個(gè)樓市就僵在這里，個(gè)別項(xiàng)目漲價(jià)，有些開始下調(diào)，更多的還在“原地踏步”。

　　觀望情緒濃厚

　　政策調(diào)控仍需加強(qiáng)

　　需要指出的是，成交量持續(xù)低迷，觀望情緒濃厚并不健康，也不是調(diào)控所預(yù)期的效果。多位專家表示，目前中央政府打破樓市“悶氣僵局”的壓力和動(dòng)力正在增加。

　　近期統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)走勢(shì)不太令人滿意。例如，我國(guó)規(guī)模以上工業(yè)增加值增速減慢，1-5月累計(jì)增速比1-4月回落0.6個(gè)百分點(diǎn)；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資下滑，1-5月比1-4月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，投資增長(zhǎng)從32%的水平回落26%左右；貿(mào)易順差下降。1-4月貿(mào)易順差下降78.6%，1-5月貿(mào)易順差下降59.9%；PMI(中國(guó)制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù))和資產(chǎn)價(jià)格走低。5月份，PMI為53.9%，比上月回落1.8個(gè)百分點(diǎn)。A股也大幅下挫，一度擊穿2400點(diǎn)，逼近2300點(diǎn)，創(chuàng)下8個(gè)月新低。另外，CPI和PPI走高，5月份居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲3.1%，環(huán)比下降0.1%；工業(yè)品出廠價(jià)格同比上漲7.1%，環(huán)比上漲0.6%。

　　事實(shí)上，伴隨近期國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的公布，不少人對(duì)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)出現(xiàn)了不樂觀的看法，這也加重了開發(fā)商的“死扛”等待政策轉(zhuǎn)向的心態(tài)。

　　“連續(xù)近3個(gè)月成交量如此低迷，給國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成的損失非常大�！� 住建部政策研究中心副主任王玨林分析指出，中央政府應(yīng)該進(jìn)一步明確調(diào)控決心，打破開發(fā)商觀望僥幸心理，督促地方政府落實(shí)“國(guó)10條”。

　　“開發(fā)商和一些地方政府，還對(duì)中央政府此輪調(diào)控的決心有疑慮，這是市場(chǎng)觀望的一個(gè)原因�！蓖醌k林說。

　　據(jù)分析，目前調(diào)控政策還沒有全面實(shí)施，特別是一些地方政府還沒有落實(shí)政策。再者，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中一些該處理的問題(如土地整治、市場(chǎng)整頓、保障性住房建設(shè))執(zhí)行情況不透明，曝光率不足。這些都給中央政府留下了政策調(diào)控的加碼空間。有關(guān)部委或成立督導(dǎo)小組，逐條落實(shí)“國(guó)10條”要求，特別是對(duì)各個(gè)城市的落實(shí)情況進(jìn)行檢查，以便“增加住房有效供量”。

　　并據(jù)分析，像上海、重慶等一些地方或區(qū)域借機(jī)推進(jìn)房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，恰恰是促進(jìn)樓市加速調(diào)整的有益嘗試，縮短市場(chǎng)的觀望期。

　　值得關(guān)注的是，與調(diào)控之初相比，目前多位專家和機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)稅的態(tài)度都更為堅(jiān)決。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，若想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)，必須強(qiáng)化更深層次的改革，征收房產(chǎn)稅是大勢(shì)所趨。

　　一位業(yè)內(nèi)人士直言，此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策力度空前，但許多政策(如北京的限購令等)是臨時(shí)性、具有行政色彩，因此今后必須在住房制度上，包括財(cái)稅等深層次問題上深化改革。

　　首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉光公開表示，調(diào)控信號(hào)在7月底應(yīng)該基本釋放完畢。

　　“上海的地方版調(diào)控政策遲遲不出，而上海又傳聞房產(chǎn)稅試點(diǎn)，所以預(yù)計(jì)樓市僵局拐點(diǎn)很可能從上海開始，而7月份恰恰是個(gè)時(shí)點(diǎn)�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士分析說。

　　另外，業(yè)內(nèi)人士也指出，考慮到商品房投資功能的雙刃劍特性，本輪調(diào)控中打擊投機(jī)行為和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的措施很可能長(zhǎng)期保留，成為常態(tài)政策。

　　資金鏈尚安全

　　降價(jià)動(dòng)力仍顯不足

　　事實(shí)上，自新“國(guó)10條”出臺(tái)以來，就有不少開發(fā)商打出了“打折”、“降價(jià)”的旗號(hào)，但其中水分也不言而喻，真正為了“以價(jià)換量”的開發(fā)商少之又少。

　　“以2009年年報(bào)財(cái)務(wù)狀況估算，2010年僅有10%的地產(chǎn)企業(yè)會(huì)出現(xiàn)較大資金缺口，企業(yè)被動(dòng)降價(jià)壓力不大。”江南證券房地產(chǎn)首席研究員杜麗虹說。

　　記者注意到，雖然近兩個(gè)多月成交量大降，但由于去年開發(fā)商“積糧”很多，因此目前降價(jià)動(dòng)力仍顯不足，撐到今年年底問題不大。

　　根據(jù)聚源數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年一季度末，申萬分類的124家A股房地產(chǎn)企業(yè)持有的貨幣資金合計(jì)達(dá)1967億元，同比增長(zhǎng)66.4%，創(chuàng)三年以來新高。其中，萬科、首開股份、保利地產(chǎn)、金融街等公司貨幣資金超過100億元，另外，金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)、新湖中寶、泛海建設(shè)、北辰實(shí)業(yè)等多家公司貨幣資金超過50億元。

　　并且，記者注意到，自今年以來，受房地產(chǎn)調(diào)控，特別是新“國(guó)10條”政策影響，整體來看地產(chǎn)公司拿地所動(dòng)用資金有限。以地產(chǎn)龍頭萬科為例，其今年3-5月共拿地10塊，需支付地價(jià)款僅38.2億元，而截至一季度公司擁有貨幣資金近180億元。

　　更為重要的是，從一季度末來看，開發(fā)商流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、存貨周轉(zhuǎn)率等考查房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的主要指標(biāo)均處于合理水平。

　　根據(jù)聚源數(shù)據(jù)顯示，今年一季度末，申萬分類的124家A股房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)比率中位數(shù)為1.88，且高于這一數(shù)值的公司數(shù)達(dá)61家。與此同時(shí)，速動(dòng)比率中位數(shù)為0.614，高于這一數(shù)值的公司達(dá)67家，遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于2008年金融危機(jī)時(shí)期。

　　流動(dòng)比率、速動(dòng)比率是用來衡量企業(yè)短期償債能力的，其數(shù)值越高，意味著企業(yè)短期償債能力強(qiáng)。一般來說，流動(dòng)比率>2并且速動(dòng)比率>1，意味著資金流動(dòng)性好；1.5<流動(dòng)比率<2 且 1>速動(dòng)比率>0.75，資金流動(dòng)性一般，但也不錯(cuò)。目前來看，多數(shù)A股房企的速動(dòng)比率處于合理范圍內(nèi)。

　　另外，可能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大資金壓力的存貨，目前也處于正常范圍內(nèi)。據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年，A股房企存貨合計(jì)達(dá)5606.22億元，以當(dāng)年?duì)I業(yè)收入計(jì)算，存貨周轉(zhuǎn)需要2.2年。而今年一季度，房企存貨周轉(zhuǎn)需要2.7年。

　　中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟指出，房企的存貨周轉(zhuǎn)指標(biāo)與2008年水平相比大為好轉(zhuǎn)。據(jù)分析，“一般而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期為2-4年，目前A股房企的存貨周轉(zhuǎn)率處于正常區(qū)間內(nèi)�！彼�說。

　　從上面的分析也可得知，雖然新“國(guó)10條”嚴(yán)厲程度史無前例，但土地市場(chǎng)卻并尚如住宅市場(chǎng)一樣進(jìn)入“冰點(diǎn)”。地王雖然不再，但開發(fā)商仍在拿地，有些開發(fā)商甚至于仍在斥巨資拿地，除了看好后市外，手中有錢是重要原因之一。