易憲容談住房高空置率:必須采取措施擠出市場(chǎng)泡沫

　　●國(guó)內(nèi)住房高空置率令人吃驚

　　●表明市場(chǎng)投資性購(gòu)房數(shù)量大

　　●必須采取措施擠出市場(chǎng)泡沫

　　●防止投機(jī)炒作拖累整個(gè)經(jīng)濟(jì)

　　據(jù)國(guó)家電網(wǎng)公司的調(diào)查顯示，中國(guó)660多個(gè)城市現(xiàn)有連續(xù)6個(gè)月以上電表讀數(shù)為零的空置房6540萬(wàn)套，足夠2億人居住。而這僅是房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)交易了的居民持有的住房數(shù)據(jù)。如果加上房地產(chǎn)商已經(jīng)蓋好沒(méi)有交易出去的住房，當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房的空置率之高更是驚人。

　　盡管有人對(duì)國(guó)家電網(wǎng)公司的調(diào)查數(shù)據(jù)表示懷疑，大量購(gòu)買者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)囤積住房任其空置、待房?jī)r(jià)上漲賺取價(jià)差，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。從這個(gè)意義上說(shuō)，當(dāng)前國(guó)內(nèi)大中城市住房空置率并非僅是突破10%的國(guó)際警戒線的問(wèn)題，也不是住房空置率過(guò)高影響住房資源的配置及影響其他居民住房福利條件改善的問(wèn)題，大量的人參與房地產(chǎn)投機(jī)炒作，它不僅導(dǎo)致整個(gè)社會(huì)資源錯(cuò)配、價(jià)格扭曲、財(cái)富浪費(fèi)，而且也改變了國(guó)人的基本價(jià)值觀及行為方式，讓國(guó)家金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步放大，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)無(wú)法調(diào)整及最終導(dǎo)致整個(gè)社會(huì)的不穩(wěn)定。

　　可以說(shuō)，當(dāng)前國(guó)內(nèi)居民購(gòu)買住房用于投資的嚴(yán)重程度，不僅表現(xiàn)為全國(guó)有高達(dá)6540萬(wàn)套住宅電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零，而且表現(xiàn)為最近的住房銷售全面停止后其價(jià)格則仍然處于高位，表現(xiàn)為2009年個(gè)人從銀行借得的錢是2008年的4倍多和今年第一季度個(gè)人貸款達(dá)到9202億元。這些現(xiàn)象說(shuō)明，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)住房投資性十分普遍，其重要原因是政府優(yōu)惠的信貸政策通過(guò)過(guò)高的金融杠桿影響了市場(chǎng)的需求，從而使得國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)地區(qū)的房?jī)r(jià)都表現(xiàn)為嚴(yán)重的泡沫性。正如政府控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲政策所指出的，如果這種過(guò)高的房?jī)r(jià)泡沫不擠出，它不僅是影響居民的民生問(wèn)題，而且會(huì)影響國(guó)家金融安全及國(guó)家的經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的問(wèn)題。

　　現(xiàn)在的問(wèn)題是，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性，完全顛覆了中國(guó)傳統(tǒng)的投資理財(cái)觀念和價(jià)格形成體系。如，住房的投資價(jià)值代替了居住功能，住房成為投資的工具，一些人形成“購(gòu)買住房一定會(huì)賺錢”、“誰(shuí)擁有住房就擁有財(cái)富”的價(jià)值取向，以致讓不少消費(fèi)者對(duì)住房趨之若鶩。這種偏激的投資傾向，也成了這次政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的最大障礙。因?yàn)�，去年�?guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)在優(yōu)惠信貸政策推動(dòng)下，房地產(chǎn)價(jià)格快速飚升，擠出了相當(dāng)一部分以消費(fèi)需求為主的購(gòu)買者，進(jìn)一步導(dǎo)致了市場(chǎng)價(jià)格的失真。政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策就是要全面遏制這種過(guò)度的房地產(chǎn)炒作與投機(jī)。在這種情況下，這些房地產(chǎn)投機(jī)炒作者一定會(huì)尋求各種理由來(lái)保護(hù)其利益。比如他們會(huì)說(shuō)，房?jī)r(jià)下跌對(duì)GDP有負(fù)面影響，房?jī)r(jià)下跌對(duì)地方政府財(cái)政有負(fù)面影響，房?jī)r(jià)下跌對(duì)個(gè)人財(cái)富增長(zhǎng)有負(fù)面影響等等；他們也會(huì)說(shuō)，因?yàn)橥ㄘ浥蛎洠�因�(yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，因?yàn)槿嗣駧派�值等等，房�(jī)r(jià)不會(huì)下跌，希望以此來(lái)影響人們的心理預(yù)期，影響市場(chǎng)價(jià)格走向。

　　總之，前一段，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投機(jī)炒作氛圍在不少人心中形成一個(gè)特有概念，即凡是投資性購(gòu)買住房都能賺錢(特別是利用銀行金融杠桿)。按照這一邏輯，那么，房?jī)r(jià)只能上漲而不能下跌。而且，依他們的心理，這種房?jī)r(jià)上漲越快越好。如果這種觀念成氣候，市場(chǎng)熱度再上升，一定會(huì)有更多人涌進(jìn)投資性住房市場(chǎng)跟風(fēng)購(gòu)買，那么，房地產(chǎn)價(jià)格快速飚升及房地產(chǎn)泡沫吹大也就是必然的事了，中國(guó)金融及經(jīng)濟(jì)面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)必然會(huì)增大。這個(gè)完全與中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展及住房的基本功能相悖的住房投機(jī)炒作市場(chǎng)，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的負(fù)面影響肯定是需要嚴(yán)加防范的，因?yàn)椋�吹大的房地產(chǎn)泡沫一定會(huì)破滅，任何房地產(chǎn)泡沫破滅一定會(huì)導(dǎo)致金融危機(jī)及經(jīng)濟(jì)危機(jī)，而任何金融危機(jī)及經(jīng)濟(jì)危機(jī)也一定會(huì)給整個(gè)社會(huì)及人民帶來(lái)嚴(yán)重創(chuàng)傷(最近的美國(guó)金融危機(jī)及歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)正是如此)。

　　(作者為中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員 易憲容)