樓市量跌之后 房價(jià)“水分”仍難擠

　　房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，有目共睹。然而，房價(jià)過快上漲不僅影響民生，而且房地產(chǎn)強(qiáng)大的吸金能力將削弱實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力。基于此，以1月10日“國十一條”出臺(tái)為標(biāo)志，決策層啟動(dòng)了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，而隨后4月17日出臺(tái)的新“國十條”則標(biāo)志著此輪調(diào)控進(jìn)入“深入期”。

　　近年來由于工業(yè)利潤下滑，民間資本炒房熱。來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2002年以來工業(yè)企業(yè)利潤率一直穩(wěn)定在5%—6%，但房價(jià)的漲幅都在兩位數(shù)以上，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的低收益率驅(qū)動(dòng)資金不斷流入房地產(chǎn)，同期商品房交易總額占居民存款的比重也從2001年的10%提高到了2009年的25%。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、民資充裕的江蘇，盡管尚無確切數(shù)據(jù)顯示居民儲(chǔ)蓄“搬家”進(jìn)入房地產(chǎn)和外來資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的情況，但只需從部分城市的住房熱銷狀況分析，便不難想見各路資金涌入江蘇樓市的“盛況”。

　　且回眸一下新“國十條”出臺(tái)前一月余發(fā)生在蘇州工業(yè)園區(qū)的一幕幕“搶房”鏡頭——

　　3月21日，海尚壹品二期首批250套房源，遭遇千人搶購；4月3日悅瀾灣的首次開盤，上演了售樓處被砸且售罄一空的悲喜劇；4月10日，同時(shí)推出的海尚壹品二期加推240多套房源遭搶購、云庭二期加推130多套房源2小時(shí)內(nèi)售罄，億城左岸香頌開盤首推200多套房被800多組客戶3小時(shí)內(nèi)搶購一空……據(jù)了解，2009年上半年，園區(qū)湖東的房價(jià)在每平方米7000元左右徘徊，而當(dāng)年底至新“國十條”出臺(tái)前，隨著上海、溫州炒房團(tuán)資金的大量涌入，園區(qū)房價(jià)已普遍“破萬”。

　　其實(shí)，今年3月底4月初的那股“樓市瘋狂”，在我省不少城市存在。而統(tǒng)計(jì)顯示，無論南京、蘇州、無錫還是揚(yáng)州、徐州等地，今年上半年成交主要集中在3、4兩個(gè)月。而調(diào)控的漸進(jìn)式推進(jìn)，使得上半年各地樓市的成交同比2009年上半年，出現(xiàn)不同程度的下滑，有的地方可謂大降。南京“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示，今年上半年南京商品住宅成交19406套，銷量不及去年同期的一半。來自蘇州空間房地產(chǎn)營銷整合機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，上半年蘇州商品住宅成交18686套，同比下降43.94%；而環(huán)比去年下半年也下降了57.91%。

　　今年春節(jié)后，揚(yáng)州樓市迅速升溫。3、4兩月，當(dāng)?shù)厣唐纷≌�市場月成交量均突�?0萬平方米大關(guān)。而新“國十條”之后，樓市觀望濃郁。至6月份，揚(yáng)州市區(qū)商品住宅合同成交面積9.66萬平方米，同比下降52.44%，環(huán)比去年下半年下降14.97%。

　　市場風(fēng)云突變，開發(fā)商卻“表情”各異。大多數(shù)開發(fā)商預(yù)期仍樂觀，而在現(xiàn)金流仍充足的情況下，選擇了持價(jià)觀望；少部分則迅速調(diào)整營銷策略，開始試探性釋放優(yōu)惠，過濾客戶；另有一些樓盤推出特價(jià)房、降低首付等策略招攬“臨界客戶”。如此，部分城市房價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下降，而房價(jià)，整體仍維持在高位。

　　上半年揚(yáng)州商品住宅成交均價(jià)起起伏伏——1月環(huán)比增長4.82%、2月環(huán)比下跌2.83%、3月環(huán)比增長8.95%、4月環(huán)比下降4.6%、5月環(huán)比增長14.25%、6月份環(huán)比下跌4.69%。不過，在分析人士看來，這樣的漲跌屬合理變動(dòng)�！皳P(yáng)州房價(jià)變化不大，雖然房價(jià)并沒有降下來，但如果沒有調(diào)控，房價(jià)會(huì)漲得更高，可以看出，新盤定價(jià)已比之前預(yù)想的理性多了，市中心之前喊價(jià)1萬以上的房子，最終售價(jià)卻是八九千元�！睋P(yáng)州世聯(lián)投資策劃管理公司總經(jīng)理許世斌說。

　　徐州市區(qū)住宅成交均價(jià)目前也維持在4000—5000元/平方米。據(jù)悉，2009年下半年當(dāng)?shù)胤績r(jià)一路看漲，突破歷史高峰，直至4月新政后住宅均價(jià)月平均漲幅變緩，但也僅是小幅震蕩。

　　導(dǎo)致房價(jià)變動(dòng)不大的原因，大致有三方面。一是房價(jià)的成本構(gòu)成變化不大。上半年各地土地供應(yīng)量并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性變化，地價(jià)也沒有出現(xiàn)明顯回落，加之消費(fèi)者對(duì)品質(zhì)、配套等要求高，所以，住房成本并沒有改變。二是，現(xiàn)階段我省不少城市的住宅成交以市區(qū)住房為多，市區(qū)新開盤大部分還是參照去年市場高點(diǎn)時(shí)的定價(jià)，即便略有下浮，消費(fèi)者的感知也不明顯；三是受調(diào)控影響，上半年推盤量較少，各地住宅供應(yīng)仍處于“供不應(yīng)求”狀態(tài)，加之現(xiàn)階段沒有更多的、相對(duì)更安全的投資渠道，因此，市場上仍然存在投資需求，剛性需求和改善性需求也客觀存在，這些需求，客觀上都在支撐房價(jià)。

　　中國指數(shù)研究院研究總監(jiān)曹旭東認(rèn)為，當(dāng)下觀望情緒難以很快緩解，更多開發(fā)商可能在三季度主動(dòng)調(diào)價(jià)促量。而由于中國經(jīng)濟(jì)的內(nèi)外部環(huán)境較為復(fù)雜，房地產(chǎn)政策走向存在不確定性。(記者 汪曉霞)