上海學(xué)區(qū)房租金漲幅并不突出

　　“學(xué)區(qū)房”，是個(gè)頗有中國(guó)特色的名詞。因?yàn)閷?duì)口比較有名的小學(xué)、初中甚至幼兒園，這些學(xué)區(qū)房就可以比周邊的其它小區(qū)的房?jī)r(jià)高出20%左右。不過，單從房租來看，學(xué)區(qū)房和周邊的小區(qū)相比并沒有什么優(yōu)勢(shì)。記者采訪發(fā)現(xiàn)，近來不少學(xué)區(qū)房的房租也隨著整體行情有所提升，但租售比和周邊地區(qū)的房子相比還是要略低一些。而且，幾大板塊學(xué)區(qū)房的租售比都低于或接近1:500。

　　本報(bào)記者 吳華

　　兩種學(xué)區(qū)房?jī)煞N應(yīng)對(duì)方案

　　所謂學(xué)區(qū)房，就是那些離名校(初中、小學(xué)、幼兒園)很近的房子。不過，這其中又包括了兩個(gè)概念。一種是指屬于名校招生范圍內(nèi)的小區(qū)房源，就是對(duì)口名校的小區(qū)房源；還有一種比較廣義上的學(xué)區(qū)房，則是指那些靠近名校的房子，雖然不對(duì)口名校，但住在這里孩子上學(xué)比較方便，有利于家長(zhǎng)管理孩子的生活和學(xué)習(xí)。

　　因?yàn)榇蠖鄶?shù)父母購(gòu)買學(xué)區(qū)房的目的都是為了讓孩子能夠進(jìn)入比較理想的學(xué)校就讀，因此，對(duì)這部分父母來說，顯然傾向于買而不是租對(duì)口學(xué)校的學(xué)區(qū)房。不過，也有一些父母，孩子已經(jīng)入讀這些學(xué)校，他們是希望能夠住在學(xué)校附近，方便接送和照顧孩子，這個(gè)時(shí)候，是買房還是租房就要看具體家庭的經(jīng)濟(jì)條件了。

　　因?yàn)閷W(xué)區(qū)房的均價(jià)較高，一下子買個(gè)面積比較大、環(huán)境比較好的房子需要比較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。因此，不少父母就不厭其煩地想出了一套曲線救國(guó)的方法。首先，買一套總價(jià)相對(duì)較低的小面積的學(xué)區(qū)房，把戶口遷進(jìn)去，用來確保孩子可以進(jìn)入對(duì)口名校；然后，把這套小房子租出去；最后，當(dāng)孩子進(jìn)入學(xué)校讀書后，在學(xué)校附近再買或者租一個(gè)不是對(duì)口學(xué)校的房子，這個(gè)房子的均價(jià)會(huì)低于學(xué)區(qū)房，但比較適宜居住，也便于接送孩子上學(xué)。

　　幼兒園帶來房?jī)r(jià)上漲

　　記者以購(gòu)房者身份調(diào)查了滬上幾個(gè)比較知名的學(xué)區(qū)房板塊發(fā)現(xiàn)，學(xué)區(qū)房的均價(jià)普遍比周邊非學(xué)區(qū)房要高，溢價(jià)大約在20%左右，如果是小戶型，溢價(jià)還要更高。

　　例如靜安區(qū)的三和、四和花園一帶，作為對(duì)口一師附小的學(xué)區(qū)房，一直是眾多家長(zhǎng)追捧的。中介推薦給記者一套三和花園的三室兩廳，124平方米，總價(jià)395萬(wàn)，單價(jià)要將近3.2萬(wàn)元，另一套四和花園的小戶型，50平方米的毛坯房，總價(jià)為205萬(wàn)元，因?yàn)槊娣e小，單價(jià)高達(dá)4萬(wàn)。而附近比三和、四和花園房齡要小很多的新閘大廈，159平方米的三室兩廳，總價(jià)455萬(wàn)元，單價(jià)2.8萬(wàn)元。

　　梅園五、六街坊因?yàn)閷?duì)口的學(xué)校從幼兒園開始到初中都是浦東比較好的學(xué)校，因此成為浦東的經(jīng)典學(xué)區(qū)房。中介告訴記者，這里的均價(jià)目前在3萬(wàn)元左右。對(duì)口幼兒園稍差的梅園三、四、七街坊等均價(jià)略低一些，在2.8萬(wàn)元左右。這意味著，僅僅因?yàn)橐粋�(gè)比較好的幼兒園所帶來的溢價(jià)就達(dá)到每平方米2000元左右。

　　雖然學(xué)區(qū)房一直號(hào)稱比較抗跌，但最近一段時(shí)間以來，宏觀調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控作用在學(xué)區(qū)房的價(jià)格上也有所體現(xiàn)。一個(gè)中介告訴記者，今年3月份，梅園五、六街坊的房子曾經(jīng)掛到每平方米3.5萬(wàn)元的高價(jià)，如今在3萬(wàn)元左右，價(jià)格下降了14%左右。

　　學(xué)區(qū)房房租并不占優(yōu)勢(shì)

　　對(duì)于絕大多數(shù)購(gòu)買學(xué)區(qū)房的父母來說，作為一種教育投資，學(xué)區(qū)房最重要的功能是確保孩子能夠進(jìn)入理想中的學(xué)校，其次的功能是保值升值。至于租售比，在很多購(gòu)買學(xué)區(qū)房的父母眼中，是最后考慮的問題。

　　但即使買的是面積最小、總價(jià)最低的學(xué)區(qū)房，也畢竟是一筆幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)的固定資產(chǎn)投資。因此，不考慮租售比是不可能的。

　　因?yàn)閷W(xué)區(qū)房板塊大多位于交通方便的地帶或者靠近商業(yè)區(qū)，所以出租率普遍比較高，空置期比較短。小房型的房子多出租給附近的白領(lǐng)，而大房型的房子則有部分租客是就讀于附近名校的家庭。不過，在房租價(jià)格方面，與周邊其它的非學(xué)區(qū)房相比，并不具備什么優(yōu)勢(shì)。

　　記者采訪中，不少中介都告訴記者，最近房租有所上漲，基本上每個(gè)月上漲了200-300元，這個(gè)漲幅和同地段的非學(xué)區(qū)房差別不大。

　　三大區(qū)學(xué)區(qū)房租售比調(diào)查

　　記者計(jì)算了一下幾個(gè)地區(qū)的學(xué)區(qū)房租售比，發(fā)現(xiàn)除個(gè)別地區(qū)外，普遍低于1:500。與附近的非學(xué)區(qū)房相比，租售比略低。但影響租售比的最重要因素主要還是地段。

　　一、浦東新區(qū)

　　梅園幾個(gè)街坊的租金比較接近。因?yàn)榫嚯x陸家嘴很近，加上靠近四條地鐵線路，雖然是房齡比較長(zhǎng)的老公房，但租金一直不低。據(jù)中介介紹，一般來說，一室戶可以租到2200元左右，兩室戶租金大約為3500元。租戶大多為在附近的白領(lǐng)。

　　以梅園五街坊的一套房子為例，這套57平方米的兩室戶總價(jià)172萬(wàn)，均價(jià)大約為3萬(wàn)，租金為每個(gè)月3200元，租售比大約為1:534。另一套梅園六街坊的房子，面積約50平方米，總價(jià)155萬(wàn)，租金每個(gè)月2800元，租售比大約為1:553。

　　二、靜安區(qū)

　　以四和花園為例，50平方米的一房，總價(jià)205萬(wàn)，出租的租金為3000元，租售比約為1:683。三和花園的另一套房子，面積70平方米，總價(jià)220萬(wàn)，租金為4000元，租售比大約為1:543。

　　三、徐匯區(qū)

　　徐匯區(qū)的長(zhǎng)橋板塊也是比較受關(guān)注的學(xué)區(qū)房板塊之一。這里一方面對(duì)口的小學(xué)不錯(cuò)，另外一方面距離上海中學(xué)很近，許多陪讀家長(zhǎng)都有租房的需求。中介向記者推薦了園南一村的一個(gè)42平米的房子，總價(jià)88萬(wàn)元，均價(jià)約為2.1萬(wàn)，租金每個(gè)月1800元左右。這樣算下來，這個(gè)房子的租售比為1:490，是記者算下來最為劃算的房子。

　　而按照業(yè)內(nèi)人士的說法，如果單從租售比的角度來考慮房產(chǎn)投資的話，租售比低于1:300就不劃算了。

　　高安路

　　學(xué)區(qū)房租比買劃算

　　放著自己家舒適的聯(lián)體別墅不住，曹爸爸最近正忙著去租房，一切只因女兒9月要上學(xué)。四年前，曹爸爸就開始為女兒籌劃擇校問題，最終買下了親戚在高安路的一套僅20多平米的合用老公房，把女兒的戶口報(bào)進(jìn)去，今年終于擠進(jìn)了高安路一小的大門。盡管如愿以償了，但煩惱還沒有結(jié)束。夫妻兩人都要上班，必須讓老人接送上學(xué)，又舍不得女兒小小年紀(jì)長(zhǎng)途奔波，只能全家總動(dòng)員搬家，但習(xí)慣了住大房子的一家五口怎么擠得進(jìn)那20平米的蝸窩。

　　高安路一小附近，正是鬧中取靜的黃金地段，大多是有年數(shù)的老公房，要么是建了近20年的華龍公寓、華強(qiáng)公寓、華琦公寓，價(jià)格都不菲，單價(jià)都要超過3.5萬(wàn)一平米，正遇上樓市前景不明，曹爸爸不想豁出去這么大。

　　“臨近開學(xué)，8月份可是租房子的旺季，現(xiàn)在倒是有一批小學(xué)畢業(yè)的退房了，所以要租就趁早下手吧！”中介說。他去看了一套98平米的公寓房，環(huán)境比老公房是好了一些，可月租金也超過了5000元。不過算下來，這套房子的市場(chǎng)價(jià)格也要接近350萬(wàn)了，年租金6萬(wàn)元，年租金回報(bào)1.75%，倒是租比買劃算，還不用擔(dān)心樓市調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，所以曹爸爸很是心動(dòng)。丁艷芳

　　租售比

　　每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值。

　　國(guó)際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1∶200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，后市看好。租售比無(wú)論是高于1∶200還是低于1∶300，均表明房產(chǎn)價(jià)格偏離理性真實(shí)的房產(chǎn)價(jià)值。