調(diào)控放松預(yù)期促成反彈 地產(chǎn)股后期走勢(shì)將分化

　　近7個(gè)交易日整體反彈超過11%，地產(chǎn)股由“弱勢(shì)群體”一舉成為“領(lǐng)漲先鋒”。分析人士認(rèn)為，盡管中長(zhǎng)期調(diào)控政策仍存懸念，但部分龍頭企業(yè)6月銷售超預(yù)期等利好因素已經(jīng)催化了本輪地產(chǎn)股的超跌反彈。隨著行業(yè)成交量走出底部，投資者可以從區(qū)域、土地儲(chǔ)備、股價(jià)對(duì)RNAV的折價(jià)率等角度來挖掘機(jī)會(huì)。

　　超預(yù)期因素激發(fā)反彈

　　什么原因刺激了地產(chǎn)股本輪反彈中的絕地反擊？從最近機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的報(bào)告分析，盡管近階段一手房成交量低迷、部分城市租金價(jià)格暴漲等現(xiàn)象令房地產(chǎn)行業(yè)前景依然籠罩在迷霧之中，但從短期看，卻也出現(xiàn)了不少刺激地產(chǎn)股上漲的因素。

　　上周，萬科保利相繼公布了6月銷售數(shù)據(jù)。6月萬科銷售85.7萬平米，環(huán)比增長(zhǎng)82.3%、同比增長(zhǎng)27.7%，銷售金額達(dá)87.7億，環(huán)比增長(zhǎng)71.6%、同比增長(zhǎng)27.8%。6月保利銷售69.0萬平米，環(huán)比增長(zhǎng)47.1%、同比下降1.9%，銷售金額為63.4億，環(huán)比增長(zhǎng)98.8%、同比與去年持平。

　　廣發(fā)證券認(rèn)為，萬科和保利6月銷售數(shù)據(jù)好于預(yù)期，環(huán)比5月均有較大幅度的增長(zhǎng)。其中，萬科6月銷售數(shù)據(jù)更好，銷售金額和銷售面積雙雙創(chuàng)下歷史新高。廣發(fā)證券維持對(duì)萬科和保利的“買入”評(píng)級(jí)。

　　而保障房政策力度也成為市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)機(jī)的寄托。國(guó)元證券認(rèn)為，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的投資規(guī)模、新開工面積進(jìn)行對(duì)比看出，從目前來講經(jīng)濟(jì)適用房的投資規(guī)模尚小，不足以支撐整個(gè)房地產(chǎn)投資。但是，如果政府加大保障性住房的投入、并且保證一定的規(guī)模，從理論上可以彌補(bǔ)商品房新開工的下滑。

　　而從中期看，參考美國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，分別針對(duì)經(jīng)濟(jì)增速、收入增長(zhǎng)、CPI 與M1 增速與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行對(duì)比可以看出，從中長(zhǎng)期來看房地產(chǎn)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)增速的相關(guān)度最高。因此，作為一種資產(chǎn)的價(jià)格，房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期依然取決于經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。國(guó)元證券認(rèn)為，中國(guó)依然處在城市化高速發(fā)展的過程中，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)未來還會(huì)保持較高的一個(gè)增速，房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)中期下滑的趨勢(shì)。

　　從行業(yè)分化中尋找機(jī)會(huì)

　　連續(xù)反彈之下，不少機(jī)構(gòu)建議逐步吸納地產(chǎn)股。國(guó)元證券認(rèn)為，可以密切關(guān)注行業(yè)成交量走出底部帶來的反彈機(jī)會(huì)，從區(qū)域、土地儲(chǔ)備、股價(jià)對(duì)RNAV的折價(jià)率三個(gè)角度尋找投資標(biāo)的。

　　國(guó)元證券認(rèn)為，中國(guó)土地面積大、區(qū)域發(fā)展不平衡，東部地區(qū)、中部地區(qū)與西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異性大。正因?yàn)檫@種差異性，為未來地產(chǎn)股提供了投資機(jī)會(huì)。從整體人均GDP 來看，人均GDP在2000——4000 美元之間的區(qū)域，未來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)空間較大，可能處在住房需求的爆發(fā)期，房?jī)r(jià)的上漲的幅度大導(dǎo)致相關(guān)區(qū)域的房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)彈性較高。值得一提的是，分析人均GDP 的區(qū)域分布，有一些相對(duì)發(fā)達(dá)的省份區(qū)域，由于計(jì)算的人均GDP是區(qū)域的均值，存在部分超過均值的區(qū)域，同樣也存在低于均值落后的地區(qū)，這些低于均值的區(qū)域也應(yīng)成為重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域。

　　此外，可以從土地儲(chǔ)備規(guī)模中需找投資機(jī)會(huì)。國(guó)元證券認(rèn)為，土地是上市公司的生產(chǎn)原料，土地儲(chǔ)備是反應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)與盈利能力的重要衡量依據(jù)。因此可以根據(jù)土地儲(chǔ)備的規(guī)模與市值的比重中尋找相關(guān)的投資機(jī)會(huì)。

　　最后，還可以從折價(jià)率方面尋找投資機(jī)會(huì)。二級(jí)市場(chǎng)上的公司股價(jià)相對(duì)于其RNAV 普遍出現(xiàn)了一定幅度的折價(jià)，反映了市場(chǎng)上對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控后房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期。而在下跌過程中，必然存在錯(cuò)殺的品種，國(guó)元證券認(rèn)為，可以從折價(jià)率的角度尋找具有投資價(jià)值的品種。記者 錢瀟雋