易憲容:二套住房按揭貸款限制底線不可放開

　　國十條出臺之后，一些城市飚升的房價停止上揚(yáng)，商品房銷售量下降，房地產(chǎn)市場預(yù)期也出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)。部分市場人士認(rèn)為，國十條是此次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最為嚴(yán)厲的政策,其表現(xiàn)就在于對第二套以上的住房按揭貸款提高了進(jìn)入門檻，以及一些地區(qū)對第三套以上的住房停止按揭貸款。

　　這次國十條“新政”盡管內(nèi)容很豐富，基本上觸及到房地產(chǎn)市場許多實(shí)質(zhì)性問題，但是到目前為止，已執(zhí)行及實(shí)施的，僅是住房按揭貸款政策差異性信貸政策。比如，國十條第一條的內(nèi)容完全顛覆以往房地產(chǎn)市場發(fā)展的宗旨，即“去房地產(chǎn)支柱性”及“去房地產(chǎn)的杠桿化”，但是從各地方政府落實(shí)情況來說，對國十條房地產(chǎn)宗旨的理解與落實(shí)仍然差距很遠(yuǎn)。還有國十條的第二條對地方政府的問責(zé)，也只是表現(xiàn)為文字的形式上。如果能夠按照國十條第一條的基本精神來出臺各地方操作性房地產(chǎn)宏觀調(diào)控細(xì)則，那么房地產(chǎn)市場影響一定會更大。

　　國十條“新政”真正落實(shí)在操作層面是十分有限的。比如，當(dāng)前國十條在實(shí)施的主要表現(xiàn)在三個方面。一是對拍賣的土地出讓金繳交方式有所調(diào)整；二是要求各地方政府加大保障性住房投入；三是對個人住房按揭貸款實(shí)行差異化的政策。對于前兩項政策，對商品房市場供求關(guān)系不會產(chǎn)生多大影響，也不會是房地產(chǎn)開發(fā)商要求“新政”退出的政策范圍。

　　而對房地產(chǎn)市場影響最大的僅是對個人住房按揭貸款實(shí)行嚴(yán)格的差異化。比如，對第二套以上住房采取由商業(yè)銀行的市場定價，對第三套以上住房貸款及第三套以上住房按揭的異地貸款進(jìn)行嚴(yán)格的限制等。也就是說，目前，國十條房地產(chǎn)新政僅是落實(shí)嚴(yán)格的住房按揭貸款差異化信貸政策最為方便實(shí)施的一些方面(至于其他的許多方面還沒有落實(shí)與實(shí)施)，僅是如此對國內(nèi)房地產(chǎn)市場就造成巨大的沖擊。

　　這說明了什么？一是說明住房按揭貸款的優(yōu)惠政策是國內(nèi)房地產(chǎn)市場得以繁榮發(fā)展重要的原因之一；二是2009年國內(nèi)房地產(chǎn)市場過度繁榮，是投機(jī)炒作者及商業(yè)銀行利用這種信貸優(yōu)惠政策過度的結(jié)果；三是既然住房貸款優(yōu)惠政策過度使用會吹大房地產(chǎn)泡沫，那么讓這種在非常時期出現(xiàn)的特殊政策回歸常態(tài)也是正常的；四是當(dāng)住房按揭貸款優(yōu)惠政策回歸到常態(tài)時，國內(nèi)房地產(chǎn)的銷售量突然大幅下降。這說明沒有調(diào)整前的國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展到不正常的狀態(tài)了，如果不出臺政策來調(diào)整，如果不讓這種特殊時期出臺的住房信貸優(yōu)惠政策回歸常態(tài)，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場及金融體系將面臨著巨大的風(fēng)險。

　　由此可見，就中國房地產(chǎn)市場而言，對第二套以上的住房按揭貸款政策回歸常態(tài)，回歸到市場定價水平是如此重要。其實(shí)質(zhì)就是要限制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，就是要防止中國房地產(chǎn)泡沫吹大，以及防止房地產(chǎn)泡沫吹大而導(dǎo)致中國的金融危機(jī)及經(jīng)濟(jì)危機(jī)。這是當(dāng)前中國房地產(chǎn)信貸政策及金融政策底線。

　　當(dāng)然，如果沒有房地產(chǎn)市場投機(jī)炒作，房價也就不容易推高及飚升，房地產(chǎn)的暴利也無法攫取，地方政府房地產(chǎn)尋租空間也會縮小。因此，從一些地方最近的情況來看，他們總是在千方百計地想辦法來突破這種對第二套以上住房按揭貸款政策限制，希望讓更多的住房投機(jī)炒作者重新進(jìn)入市場。

　　對于這些地方的商業(yè)銀行來說，為什么他們敢鋌而走險來突破監(jiān)管部門對住房按揭貸款第二套以上住房政策限制？一是為自己謀得更多的利益，風(fēng)險則由社會來承擔(dān)。二是由于這幾年國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格一直在上漲，因此，各商業(yè)銀行的住房按揭貸款風(fēng)險就很低，商業(yè)銀行都把個人住房按揭貸款作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。因此，各商業(yè)銀行千方百計地保持住房按揭貸款信貸規(guī)模擴(kuò)張成了各基層銀行首要任務(wù)。在當(dāng)前的情況下，只有突破對第二套以上住房貸款限制才能夠讓其信貸規(guī)模快速擴(kuò)張得以進(jìn)行。這就是有些地方銀行又重啟三套住房貸款的原因所在。但是，商業(yè)銀行應(yīng)該看到，房地產(chǎn)市場價格只漲不跌這個假定是不成立的。如果房價下跌(這是必然)，放開個人住房按揭貸款底線，國內(nèi)商業(yè)銀行將面臨著巨大的風(fēng)險。中國金融機(jī)構(gòu)之所以購買美國“兩房”債券而面臨巨大的風(fēng)險，就是這種假定的結(jié)果。

　　還有，無論是第二套住房貸款，還是第三套住房貸款，投機(jī)炒作，讓住房的基本功能完全喪失。在這種情況下，不僅會導(dǎo)致整個社會資源錯配、價格扭曲、財富浪費(fèi)，而且也會讓房地產(chǎn)市場及中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可持續(xù)。因此，以投資為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場向以消費(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變是市場發(fā)展必然要求。而達(dá)到其目標(biāo)，對第二套以上住房貸款進(jìn)行嚴(yán)格限制，采取差異化的信貸政策是理所當(dāng)然的。也就是說，要讓未來國內(nèi)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展及降低國內(nèi)銀行體系的風(fēng)險，對第二套以上住房嚴(yán)格限定是其基本的底線。

　　總之，對二套以上住房按揭貸款限制的信貸政策退出，不僅是要讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場重新回到非常時期老路上，而且也是讓國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展不可持續(xù)，國內(nèi)銀行體系潛在風(fēng)險增加。因此，監(jiān)管部門要嚴(yán)守個人信貸政策底線，對第二套以上的住房按揭貸款要求商業(yè)銀行嚴(yán)格市場定價，決不可享受任何信貸優(yōu)惠政策。

　　(易憲容 作者為中國社會科學(xué)院金融研究所研究員、本報專家組成員)