南京二手房?jī)r(jià)開(kāi)始下滑 二手房淘金機(jī)會(huì)來(lái)了

　　4月中旬二套房貸新政出臺(tái)后，二手房市場(chǎng)的投資需求受到明顯抑制，剛性需求也陷入觀望，市場(chǎng)成交量應(yīng)聲而落，掛牌房源卻大大增加。隨著新政的持續(xù)和深入，雖然全市二手房掛牌均價(jià)依舊保持在高位，但江北、江寧、河西等區(qū)域的二手房?jī)r(jià)開(kāi)始率先出現(xiàn)下滑，一些二手房源的報(bào)價(jià)要比區(qū)域內(nèi)在售的新房?jī)r(jià)格便宜不少，這讓部分購(gòu)房者重新關(guān)注到二手房市場(chǎng)。

　　買(mǎi)下奧體新城二手房

　　10個(gè)月賺了75萬(wàn)

　　稱(chēng)得上資深投資者的鄒女士前后經(jīng)手過(guò)6套房，每個(gè)都大賺，不過(guò)最初她買(mǎi)下的都是新房，關(guān)注二手房是從2008年開(kāi)始的�！爱�(dāng)時(shí)為了給孩子上個(gè)好幼兒園，我看了不少新樓盤(pán)，比較下來(lái)對(duì)奧體新城比較滿(mǎn)意，那里的幼兒園掛的是南京一幼的牌子，不過(guò)當(dāng)時(shí)售樓處沒(méi)有新房源在售，開(kāi)盤(pán)還要等好幾個(gè)月，趕不上幼兒園新生報(bào)名的時(shí)間，不得已只好選擇二手房�！�

　　2008年7月，鄒女士以9800元/㎡的價(jià)格買(mǎi)下了奧體新城一套98㎡的二手房，孩子也順利地上了小區(qū)內(nèi)的幼兒園。入住幾個(gè)月后，鄒女士發(fā)現(xiàn)這套房子因?yàn)榭拷�馬路會(huì)有些吵，年輕人沒(méi)什么，但家里的老人住不習(xí)慣，因此還是搬回了原來(lái)的房子，這套二手房也掛到了中介那里準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓。讓鄒女士意外的是，買(mǎi)下來(lái)不過(guò)大半年，這套房子已經(jīng)增值了很多，而且很搶手，想要看房的電話(huà)一天能接到十幾個(gè)。2009年4月，這套房子以1.65萬(wàn)元/㎡的價(jià)格賣(mài)出，“大概10個(gè)月的時(shí)間吧，賺了75萬(wàn)”，這讓鄒女士對(duì)二手房投資產(chǎn)生了興趣。

　　她很快又在城中看中了一套二手學(xué)區(qū)房，買(mǎi)的時(shí)候單價(jià)是1.3萬(wàn)，現(xiàn)在已經(jīng)漲到2.3萬(wàn)了。因?yàn)楹⒆由闲�學(xué)還有好幾年，鄒女士把這套二手房先租了出去，“才40㎡大的房子月租金2000元，算是不錯(cuò)的了！”

　　對(duì)于今年4月中旬出臺(tái)的二套房貸新政等一系列調(diào)控政策，鄒女士反倒認(rèn)為是個(gè)機(jī)會(huì)，她認(rèn)為房?jī)r(jià)長(zhǎng)期來(lái)看仍會(huì)保持上漲態(tài)勢(shì)，所以自己仍會(huì)繼續(xù)關(guān)注房產(chǎn)投資，調(diào)控之下更容易出現(xiàn)質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的好房源。

　　新城區(qū)二手房?jī)r(jià)下滑

　　吸引投資者抄底

　　2009年，南京房?jī)r(jià)突飛猛進(jìn)，異軍突起的二手房市場(chǎng)吸引了不少買(mǎi)房人和投資者的目光。有中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)稱(chēng)，當(dāng)時(shí)南京二手房市場(chǎng)上的投資比例整體已達(dá)到了三成，江寧、奧體、浦口則超過(guò)了三成。進(jìn)入2010年后，受調(diào)控政策影響，各大銀行紛紛收緊了房貸的口子，不少20年以上的二手房貸款非常困難，使得二手房市場(chǎng)成交量驟減。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年上半年和2009年同期相比，南京二手房市場(chǎng)的房源量增加了50%，而交易量和去年同期相比下降超過(guò)20%。從掛牌價(jià)看，據(jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，6月南京全市二手房掛牌均價(jià)11963元/㎡，與5月的11901元/㎡基本持平。但在南京全市11個(gè)區(qū)中，有7個(gè)區(qū)的6月掛牌價(jià)比5月有不同程度回落。其中，浦口區(qū)二手房個(gè)人掛牌均價(jià)7736元/㎡，環(huán)比5月下滑4.67%，再度成為全市掛牌價(jià)回落幅度最大的區(qū)域。另外，建鄴和江寧兩區(qū)掛牌均價(jià)分別為16311元/㎡、10059元/㎡，環(huán)比5月分別下滑2.98%和2.91%。三大新城區(qū)跌幅領(lǐng)先其余4大區(qū)域。

　　以江北為例，來(lái)自一些房地產(chǎn)網(wǎng)站的二手房源信息顯示，目前江北的二手房?jī)r(jià)格相比此前大幅下滑，單價(jià)6000元左右的房源比比皆是，個(gè)別樓盤(pán)還出現(xiàn)了“5字頭”的房源。

　　房?jī)r(jià)的下滑使得部分購(gòu)房者重新關(guān)注到二手房市場(chǎng)。筆者從中廣置業(yè)、滿(mǎn)堂紅、我愛(ài)我家等幾家知名中介了解到，6月以來(lái)看房人數(shù)已經(jīng)有較為明顯的上升。6月底365地產(chǎn)家居網(wǎng)組織的河西二手房看房活動(dòng)中，有21%的參與者明確表示是純投資或半投資半居住需求。

　　投資二手房

　　稅費(fèi)成本相對(duì)較高

　　二手房市場(chǎng)投資呈現(xiàn)出再度升溫的趨勢(shì)，那么，買(mǎi)房人如何在二手房投資中淘得真金？二手房投資中又應(yīng)注意哪些事項(xiàng)呢？

　　我愛(ài)我家市場(chǎng)部經(jīng)理舒莉莉表示，一手房和二手房各有其優(yōu)勢(shì)，購(gòu)買(mǎi)二手房的好處主要有兩點(diǎn)：一是二手房是現(xiàn)房，房子本身質(zhì)量、配套等問(wèn)題一覽無(wú)余，配套到位率要比新房高出許多。二是二手房即買(mǎi)即住，不用等待，特別是一些已裝修的二手房，基本上是拎包入住，給著急結(jié)婚和改善性的自住型購(gòu)房人省去了許多麻煩。而新房是期房，一些配套等多未到位，另外在入住時(shí)間上一般要等上一年甚至兩年的時(shí)間才能入住。但在稅收方面，買(mǎi)二手房要繳納的稅費(fèi)比買(mǎi)一手房多很多，購(gòu)買(mǎi)一手房只需繳納契稅與公共維修金，而購(gòu)買(mǎi)二手房，雖然公共維修金不用再重復(fù)繳納，但是要繳納契稅，許多房產(chǎn)還要繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅以及全額1%，或差額20%的個(gè)稅，此外還有中介費(fèi)用。

　　在中廣置業(yè)岔路口店的韋舉經(jīng)理看來(lái)，地段、配套以及樓盤(pán)的品質(zhì)、管理等因素決定了房屋未來(lái)的升值潛力。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)二手房長(zhǎng)期投資人群而言，最好選擇在商圈成熟、地段較好、交通便利區(qū)域買(mǎi)房，比如江寧的二手房雖然在新政之后價(jià)格有一定幅度下調(diào)，但面積不大、總價(jià)不高、地鐵沿線的二手房一直很受歡迎。韋經(jīng)理還表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益成熟使投資者逐漸失去了短期獲取暴利的可能，現(xiàn)在投資二手房不妨選擇通過(guò)出租獲得穩(wěn)定、長(zhǎng)期收益的方式。

　　-本報(bào)地產(chǎn)評(píng)論員 劉莉