新政擠壓房企“錢”途 信托融資成本超15%

　　號稱“史上最嚴厲”的房地產新政出臺后，《每日經濟新聞》記者近日調查發(fā)現，房地產企業(yè)的融資成本隨著政策的緊縮而沖至高位：民間融資的成本漲至月息3分，房地產信托融資成本由年初的11%左右上漲至15%以上。

　　與此同時，投向房地產市場的集合信托產品收益率也水漲船高，由年初的8%漲至9%以上，大約上升了1個百分點。

　　房企民間融資成本上升

　　浙江的房地產開發(fā)商老張最近煩透了。在山東的一個項目進行了大約1/3時，他的公司臨時決定更改規(guī)劃，“我們想把目光放得更長遠一些，把周邊的土地也納入開發(fā)范圍，由原來的住宅社區(qū)，改為商住兩用社區(qū)�！�

　　在新規(guī)劃上馬后不久，被認為“史上最嚴厲”的房地產新政出臺。為此，老張最近在上海和山東之間來回奔波，為該項目尋找方便可行的融資方式。

　　“盤子已經鋪開，這時資金鏈一斷裂，就只能爛尾�！崩蠌埛Q，“從銀行拿土地開發(fā)貸款是不可能了，現在正在想辦法和信托公司合作，發(fā)行集合信托產品募資；不行就只能找私募合作�！�

　　按照老張的說法，《每日經濟新聞》調查發(fā)現，上述兩種融資方式的融資成本均不菲。

　　記者昨日(7月15日)從深圳一家投資咨詢公司了解到，目前房企從私募拿資金的月息是3分(3%)，具體還要考察項目的風險和借款者的資質，貸款期限一般不超過半年，這相當于年化融資成本約為36%，遠高于發(fā)行信托的成本。

　　與此同時，華融信托的一位項目負責人對《每日經濟新聞》表示，銀信合作叫停后，房企只能通過集合信托產品募資，成本呈上漲態(tài)勢。

　　房企集合信托融資成本超15%

　　上述人士稱，“現在就算是資質好的企業(yè)，發(fā)行信托產品融資每年的成本最低也要13%，大多集中在15%以上。此前每年11%的成本就能做得下來�！�

　　至于信托融資成本上升的原因，北京信澤金分析則認為，絕大多數信托公司面臨著營銷推介成本上升的難題，高額的營銷費用勢必要轉嫁到融資方身上。

　　據悉，目前像老張這樣的房地產開發(fā)商并不在少數。自2010年5月，銀監(jiān)會對土地開發(fā)貸款和土地儲備貸款明確“三不貸”原則，各家銀行就開始壓縮土地開發(fā)貸款；而隨著近期傳出的銀信合作被叫停，房企通過單一信托曲線融資的模式也被切斷。

　　“再加上市場上有房地產新政籠罩，買房者普遍持觀望態(tài)度，各地商品房成交量急劇下跌，使得房地產商靠自身經營獲取現金流也變得困難起來。”

　　北京信澤金分析認為，“在當前的政策環(huán)境下，信托機構對房地產和證券市場提供融資的能力正在受到各種約束，這種供給與需求的嚴重失衡也在加劇融資難度，勢必將抬高整體的融資成本。”

　　集合信托產品收益大漲

　　《每日經濟新聞》調查發(fā)現，在房企通過信托的融資成本上升的同時，集合信托產品的融資成本也在悄然上行，目前較年初上升了一個百分點以上。

　　展恒理財公布的本月新發(fā)固定收益類產品顯示，在7月1日至5日發(fā)行的10款房地產信托產品中，預期年化收益率最高的一款已經達到10.5%，是由中信信托發(fā)行的投向東宸智地的3年期股權投資類信托產品，預計發(fā)行規(guī)模為4.4億。

　　另有3款產品的年化收益率都是9%，還有一款接近9%，達到8.8%。這意味著當期發(fā)行的50%的產品年化收益率都在9%左右。

　　而根據展恒理財此前的統(tǒng)計數據，2010年一季度，房地產信托產品平均預期年化收益率為7.52%，相當于這類產品的收益上升了1個百分點。

　　上述變化也得到了業(yè)內人士的證實。“年初房地產信托產品的年化收益率約為7%、8%，現在相當于上升了一兩個百分點�！比A融信托的一個負責人稱。

　　北京信澤金理財顧問有限公司的市場監(jiān)測分析人士稱，短期信托理財產品(例如≤2年的集合信托產品)的投資者年化收益率已進入9%~12%的區(qū)間，1年期信托產品已出現10%的預期年化收益率。

　　種種跡象還顯示，對于投向房地產市場的集合信托產品，單筆認購金額在300萬元以上的投資者儼然是市場的“寵兒”，獲得的年化收益率也較高。

　　華融信托的一位項目負責人稱，集合信托的特點是不通過大眾媒體宣傳，認購門檻一般為100萬元，因此投資者大多是有實力的機構投資者。

　　“這類企業(yè)抗風險能力強，對風險的甄別能力也很強。在當前房地產調控的形勢下，投資于房地產市場的信托產品收益率相應提高才能吸引這類企業(yè)投資。”上述人士透露。(記者 印崢嶸）