樓市新政出臺三月 多地房價仍未現(xiàn)實質(zhì)性下降(2)

　　深圳律師 王相陽

　　王相陽：根據(jù)建設(shè)部建筑工程建筑面積計算規(guī)范的規(guī)定，像類似于建筑物的露臺、裝飾性幕墻，與建筑物不相通的裝飾性陽臺，都是不應(yīng)計入面積的。而層高不足2米2的，兩米二的空間，以及與建筑物相通的陽臺，也只能按水平的投影面積計算一半。

　　按照國家相關(guān)規(guī)定，這些原本就不應(yīng)該算面積的露臺、公共走道以及原本就只算一半面積的陽臺，在一些開發(fā)商的嘴里卻變成了給購房人的優(yōu)惠。而如今更有甚者，把規(guī)劃設(shè)計范圍以外的面積以偽贈送的方式拿出來，來吸引購房人的眼光。

　　王相陽：我到現(xiàn)在都沒有發(fā)現(xiàn)有哪一個開發(fā)商敢站出來承擔(dān)這個責(zé)任，他也沒有說我們這個面積一定給你，贈送到位。就是玩了這樣的一個障眼法。

　　王相陽告訴記者，買房送面積其實不過是開發(fā)商的一個促銷手段，而贈送的面積要不就是原來就不應(yīng)該計算的面積，要不就是超過規(guī)劃以往的違法搭建，這些贈送的面積都不會在房產(chǎn)證中體現(xiàn)出來。 對于購房人來說，買房送面積得到的未見得就是免費的蛋糕。

　　王相陽：即使這部分空間被你這樣通過二次改建的方式，把它開發(fā)出來了。甚至利用了，那這部分也不會寫進(jìn)合同，也辦不了房產(chǎn)證，這部分的房產(chǎn)將來在抵押、過戶或者說繼承、拆遷等過程中，都不會被法律所認(rèn)可。

　　記者：就是無效的？

　　王相陽：就是無效的。第二點二次搭建本來就是一個違章的行為，也會面臨被強制拆除、恢復(fù)原狀的后果。

　　目前深圳的不少樓盤都打出了買房送面積、特價房等口號來吸引購房者的注意，其中不乏虛假宣傳、違規(guī)做法，而真正大面積的降價我們還沒有看到。那么新政出臺三個月以來，深圳樓市到底發(fā)生了哪些變化呢？

　　最近這段時間，鄒建民經(jīng)常和朋友一起到處看商鋪，而政策調(diào)控下的住宅似乎已經(jīng)不再是他關(guān)注的重點。

　　鄒建民：我也觀察很長時間了商鋪，就是商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在是真正，它的價格跟住宅方面倒掛，就差不多，甚至是倒掛，住宅反而三萬塊錢，商鋪反而兩萬塊，很多這個情況。投資回報方面來講呢，住宅大概是三個點一下，一般在三個點左右吧。但是商鋪最差也要五點以上，五個點左右。

　　深圳聚集著大量的房地產(chǎn)投資客，他們中間有鄒建民這樣的職業(yè)投資人，也有來自于各行各業(yè)，如律師、企業(yè)主等等，他們有一個共同的特點就是交易套利過的房產(chǎn)遠(yuǎn)不只一兩套。在近幾年樓市火爆的時候，這些投資客成為樓市中最重要和最活躍的力量。鄒建民告訴記者，深圳的投資客團(tuán)體不少，隔一段時間他們就會聚在一起聊聊當(dāng)下有些什么不錯的投資項目或方向。那么如今這些投資客又是什么狀態(tài)呢？

　　鄒建民：很淡，對樓市基本已經(jīng)淡出話題了，淡出話題，談?wù)摰闹饕�是商業(yè)地產(chǎn)方面的，這是一。另外一個是股票，還有討論換企業(yè)的，中小企業(yè)的怎么樣能夠上市。

　　在鄒建民看來，房地產(chǎn)調(diào)控新政對住宅市場的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，而觀望等待就是最好的策略。實際上，投資客的離場觀望進(jìn)一步加劇了深圳樓市的低迷。

　　世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師 王海濱

　　王海濱：這一次的新政出臺以后，對深圳樓市的影響還是蠻大的。那么從成交量還是從成交價格來看，然后都有明顯的變化。那么從成交面積來看的話，我們發(fā)現(xiàn)新政出臺這一周呢，成交的量是大概十萬平米，一周十萬平米，那么隨著時間的推移呢，到了上一周也就是6月28到7月4號這一周呢，成交面積僅有2.57萬平米。那么下降的幅度大概接近70%

　　世聯(lián)地產(chǎn)位于深圳高檔社區(qū)華僑城一個二手房門店的負(fù)責(zé)人江麗琴告訴記者，樓市新政出臺后買房的人一夜之間就突然消失了，這讓他們的業(yè)績大幅度下滑。

　　世聯(lián)行某門店經(jīng)理 江麗琴

　　江麗琴：高峰期的時候，打比去年吧。去年我們這一個門店，大概一個月業(yè)績來說的話，是將近三百萬的業(yè)績，但是的話有十七八套吧，就是最高峰的時候，但是像現(xiàn)在新政出來了以后，我們6月份成交四套，就四套的二手成交，已經(jīng)算是不錯的了。

　　在成交量急劇萎縮的同時，二手房的成交價格也開始回落。

　　江麗琴：價格在5月份下落的比較明顯，像我們這邊這個片區(qū)的話，大概有15%左右的一個下幅，這是成交的價格。

　　不過和二手房價格回落的幅度相比，深圳一手房的價格似乎更加堅挺。

　　王海濱：從4.15新政后兩個月，兩個半月的時間，整個深圳的房價下降了大概4%�，F(xiàn)在在售的這些項目，包括新入市的這些項目，那么它的價格依然是比較堅挺的。也有個別的樓盤會有一些打折，然后推出一些特價單位。但他不是全面地說我就吆喝著說，我在降價，他不會這樣來做。

　　房產(chǎn)新政實施三個月后，深圳樓市彌漫著濃厚的觀望氣氛，成交量持續(xù)萎縮，但房價下跌的趨勢卻還是若隱若現(xiàn)。這說明調(diào)控政策在短期內(nèi)已初見成效，遏制房價快速上漲的效果明顯。不過，市場預(yù)期仍然面臨一定的不確定性。那么，另一個一線城市北京樓市情況又如何呢？7月15日，北京二套房認(rèn)定細(xì)則正式出臺，規(guī)定銀行在放貸前，不僅要查詢借款人的貸款記錄，還將登錄房屋權(quán)屬系統(tǒng)，查詢借款人家庭的住房數(shù)量，嚴(yán)格按認(rèn)房又認(rèn)貸的原則界定二套房。

　　盡管國家的樓市調(diào)控新政出臺了兩個多月，不過小劉卻發(fā)現(xiàn)北京的房價似乎并沒有降下來多少。

　　看房人 小劉：沒有來說沒有特別明顯的降價，沒有，都是稍微有點優(yōu)惠，打個折扣這樣的。稍微降了一下吧，怎么說呢，沒有那么理想。

　　小劉和女朋友從去年開始考慮在北京買房，然而一天比一天高的房價讓這對畢業(yè)才三年的年輕人望而卻步。由于市區(qū)的房價太高，小寧把眼光投向了北京近郊的通州區(qū)，這里距離他上班的國貿(mào)附近大約20公里左右。幾天前，小劉在網(wǎng)上看到通州有家樓盤推出了15套特價房，于是周末他們興沖沖地趕到了這里。

　　陳婷：就是客戶拿三萬塊錢的現(xiàn)金，到新浪購一個五十萬塊錢的購房券，然后他來這買房直接抵到50萬的房款，那也就是說原來二百萬的房子現(xiàn)在變成五、六十萬。

　　盡管一套房減了五六十萬，不過小寧一算賬發(fā)現(xiàn)，即便這樣買房的壓力依然很大。

　　記者：20年的月供，每個月多少？

　　小劉女朋友：6500。

　　小劉：這個稍微壓力大一些，6000多畢竟…，生活方面就費勁。

　　記者：你們兩個人加起來工資大概多少？

　　小劉：比這多不了多少。

　　記者：像你們這么大，二十五、六歲要買房子的話必須還得是家里支持。

　　小劉：99%是這樣的，因為我們不是自己做買賣的，都是上班的嘛。

　　盡管這批特價房的價格比原來2萬多的單價減少了5000元左右，不過小寧發(fā)現(xiàn)，這個價格和去年同期相比，仍然高出了一倍左右。