北辰實(shí)業(yè)：調(diào)控對“老地王”影響不大

　　自2007年北辰實(shí)業(yè)以92億元的高價拍下長沙地塊后，各種猜想就不斷涌現(xiàn)。如何運(yùn)作這個航母級的項(xiàng)目，未來前景如何，地產(chǎn)調(diào)控是否會影響項(xiàng)目運(yùn)作？北辰實(shí)業(yè)副總經(jīng)理兼長沙公司總經(jīng)理曾勁、北辰實(shí)業(yè)董秘郭川在接受中國證券報記者采訪時表示，運(yùn)作此項(xiàng)目是出于對中國經(jīng)濟(jì)未來8-10年的信心，宏觀調(diào)控對項(xiàng)目的影響并不大，而在這么長的時間內(nèi)，項(xiàng)目至少會趕上一至兩個經(jīng)濟(jì)增長周期。

　　調(diào)控政策影響不大

　　中國證券報：房地產(chǎn)調(diào)控政策是否對項(xiàng)目有影響，公司對樓市的預(yù)期如何？

　　曾勁：此次房地產(chǎn)調(diào)控的目的是遏制部分城市房價過快上漲，首先沒有否認(rèn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展，其次也是針對部分房價上漲過快的城市。由于此前長沙房價基本保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢，因此政策調(diào)控壓力較小。而且在宏觀調(diào)控出臺后，長沙今年上半年的樓市銷量還同比增長了近兩成，不少一線城市則出現(xiàn)了下降，因此政策對各個城市的市場影響是不同的。

　　目前長沙的房價在中南六省市里仍處于價格洼地，但是江景房的價格自去年下半年已經(jīng)開始節(jié)節(jié)攀高。公司在看好房地產(chǎn)未來長遠(yuǎn)發(fā)展的前提下，對長沙的房價、尤其是江景房保持樂觀的預(yù)期。目前全國性大型開發(fā)商開始進(jìn)入長沙，所形成的規(guī)模效應(yīng)將帶動長沙房地產(chǎn)建設(shè)品質(zhì)的提升，并拉動房地產(chǎn)消費(fèi)。

　　郭川：經(jīng)過對比，在同檔次、同品質(zhì)的情況下，長沙開發(fā)項(xiàng)目的收益率要高出北京項(xiàng)目2-3個百分點(diǎn)。此外，長沙項(xiàng)目公司將分8到10年開發(fā)，這期間中國宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，公司認(rèn)為至少可以趕上一至兩個經(jīng)濟(jì)增長周期。房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)之間的正相關(guān)關(guān)系眾所周知，因此，在銷售價格看漲、地價成本早已鎖定的前提下，公司當(dāng)初對長沙的選擇，就是公司對未來8-10年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心。

　　中國證券報：公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略如何？各項(xiàng)業(yè)務(wù)的比例有什么變化？

　　郭川：此前公司的發(fā)展物業(yè)、投資物業(yè)和商業(yè)物業(yè)之間的業(yè)務(wù)比重約為5:3:2，2009年這一比例約為6:3:1。未來公司計(jì)劃加大發(fā)展物業(yè)即住宅開發(fā)的比重，在投資物業(yè)和商業(yè)物業(yè)保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，加大發(fā)展物業(yè)對業(yè)績的貢獻(xiàn)力度。

　　打造城市綜合體

　　中國證券報：三角洲項(xiàng)目的目標(biāo)客戶是哪部分人群？

　　郭川：項(xiàng)目主要面對三類客戶，即地源、血源、業(yè)源客戶。地源客戶是指當(dāng)?shù)氐牟疬w人群，原先就住在項(xiàng)目附近。血源客戶指本身是湖南人，打算回鄉(xiāng)購房，這部分客戶大多集中在長三角、珠三角地區(qū)。業(yè)源客戶是指有商務(wù)需求、因?yàn)闃I(yè)務(wù)發(fā)展而需要購房的人群。

　　據(jù)我們了解，一線城市想在長沙這類價格洼地的二線城市進(jìn)行投資的人很多，但項(xiàng)目首要面對的還是長沙本地和長株潭地區(qū)的購房者，這部分主要是居住性需求。對于血源客戶來說，目前交通很方便，武廣高鐵帶動了珠三角一帶的需求，也具有很大吸引力。

　　中國證券報：公司未來是否會在其他二線城市復(fù)制三角洲的開發(fā)模式？對項(xiàng)目的期望如何？

　　曾勁：三角洲項(xiàng)目的最大特點(diǎn)是節(jié)地省地、人車分流的立體開發(fā)模式和大規(guī)模住宅與商業(yè)公建結(jié)合的城市綜合體。如果條件允許的話，公司會在以后的項(xiàng)目上繼續(xù)使用，并不斷改善和創(chuàng)新。實(shí)際上，北辰三角洲不只是一個地產(chǎn)項(xiàng)目，更是一個新城的打造過程，537萬平方米內(nèi)幾乎包括了一個城市所能涵蓋的所有元素，形成規(guī)模后將帶動城市的發(fā)展。建設(shè)城市綜合體就應(yīng)該對城市的發(fā)展產(chǎn)生協(xié)同作用。

　　經(jīng)過兩年建設(shè)期后，2012年三角洲項(xiàng)目將進(jìn)入結(jié)算期，所釋放出的價值、對公司業(yè)績的支撐以及公司在城市綜合體上取得的地位會更加明顯。本報記者 于萍