完善租房體系方能“居者有其所”

　　近期，房租的爆發(fā)式上漲開始成為“新國十條”出臺后房地產(chǎn)市場最熱門的話題。今年第二季度，熱點(diǎn)城市的商品房成交量大幅萎縮，但房價卻鮮有大規(guī)模松動的跡象。與此同時，熱點(diǎn)城市的房租快速上漲，引發(fā)了市場對最近一輪房地產(chǎn)調(diào)控成效的擔(dān)憂：房價沒有下降，房租卻快速上漲。

　　眾所周知，住房二級市場的出售與出租存在轉(zhuǎn)換關(guān)系。住房二級市場包括二手房出售市場和租賃市場。對住房二級市場的供給方而言，出售或租賃均是其實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)的手段之一。理性的住房二級市場供給者會比較出售和租賃的投資回報(bào)率，從而選擇最有利于自身的方式。

　　與此同時，購房需求和租賃需求也存在轉(zhuǎn)換關(guān)系。選擇租房還是買房，主要取決于個體的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、住房交易價格和租賃價格等三方面比較關(guān)系。如果該個體的經(jīng)濟(jì)實(shí)力并不具備購買房子的能力，那么租房成為其惟一選擇。如果該個體經(jīng)濟(jì)實(shí)力足以購買房子，也能支付每期租金，那么理性的個體必然會在考慮兩種方式下，滿足居住需求所付出總資金的大小作出選擇。由此可見，房租與房價存在動態(tài)的均衡關(guān)系。

　　“新國十條”出臺后，房屋交易難度都在增加，住房需求有向租賃市場轉(zhuǎn)移的態(tài)勢，且出租人自身也有提高房租的內(nèi)在意愿。在房價僵持背景下，房租快速上漲則是對高房價的自然回歸。

　　因此，完善住房租賃市場，也是滿足人們住房需求的重要途徑之一，而對于這一點(diǎn)，我們或許可以借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。

　　為了促進(jìn)住房租賃市場的發(fā)展，德國政府特別重視租賃市場的法規(guī)建設(shè)和管理，這些法規(guī)重在保障租戶的合法權(quán)益。法規(guī)中對租房合同和租金都進(jìn)行了詳盡規(guī)定，對租金核算也有嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)。此外，為防止住房租賃領(lǐng)域的非法投資，法規(guī)明確禁止“二房東”現(xiàn)象，維護(hù)了德國住房租賃市場的良好秩序。德國自有住房率為42%，租賃住房率卻達(dá)到58%，特別是年輕人中77%是“租房族”。這主要得益于德政府鼓勵修建租住房屋、保護(hù)房客權(quán)益等一系列政策。與房屋出售價格一樣，德國政府對房租水平也進(jìn)行了嚴(yán)格限定，由市政部門、房東與房客協(xié)會、房屋租賃介紹所等機(jī)構(gòu)，共同制定該地區(qū)不同房屋類型“房租合理價格表”。如房東的房租超過“合理房租”20%，就構(gòu)成違法行為；超過50%就構(gòu)成犯罪行為，如不及時更正，房東將面臨高額罰款甚至牢獄之災(zāi)。項(xiàng)銀濤 劉嘉偉