品牌公司進軍商業(yè)地產(chǎn) 北京30項目進入活躍期

　　從百貨商場到商圈，從容納大型SHOPPING MALL的步行商街到城市綜合體，城市的每一次飛躍，必然帶來商業(yè)地產(chǎn)的升級。國貿(mào)、華貿(mào)、星光新天地、世貿(mào)天階……眾多經(jīng)典的地標性商業(yè)地產(chǎn)項目的出現(xiàn)，不僅承載了北京國際化都市的發(fā)展進程，更成為拉動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的強力引擎，改善了北京人的生活和消費品質(zhì)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，下半年，北京開業(yè)、招商、開工的商業(yè)地產(chǎn)項目近30個。專家預(yù)測，以建設(shè)世界城市為目標的北京，正在迎來商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的一個波峰。

　　數(shù)據(jù)顯示，受經(jīng)濟全面企穩(wěn)回升以及遏制住宅過快上漲的調(diào)控政策的雙重合力帶動，北京商業(yè)地產(chǎn)從今年5月以來出現(xiàn)穩(wěn)步回升，呈現(xiàn)“量價齊漲”的態(tài)勢。預(yù)計下半年進入開業(yè)、招商、開工等活躍期的商業(yè)地產(chǎn)項目將近30個，與此同時，萬科、中糧、華潤、金地等一批實力品牌房企也紛紛搶灘商業(yè)地產(chǎn)，實施戰(zhàn)略性布局。

　　商業(yè)形態(tài)不斷豐富

　　開發(fā)模式不斷升級

　　在2002年以前，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基本不存在系統(tǒng)的規(guī)劃和運營，其管理也僅局限于收取租金和提供簡單的物業(yè)服務(wù)。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，原有的商品零售和批發(fā)市場已經(jīng)不能滿足商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展對物業(yè)的要求；復(fù)合商城、購物中心、商業(yè)步行街和專業(yè)市場等新興的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)在社會需求的推動下獲得了快速發(fā)展。住宅配套型商業(yè)、大中型SHOPPING MALL、特色主題商業(yè)街、租售并舉類的集中商業(yè)、專業(yè)市場模式、城市綜合體模式等不斷涌現(xiàn)。

　　這些不同模式的商業(yè)地產(chǎn)項目，其開發(fā)操作各有特點，并逐步實現(xiàn)了合理的項目操作，減少了社會資源的無謂浪費，也成就商業(yè)地產(chǎn)的長期繁榮。從最初由各小區(qū)臨街底商、裙樓、門市房形成的配套商業(yè)，到以大型百貨商廈為中心的區(qū)域商業(yè)，現(xiàn)今以超級購物中心為代表的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)物業(yè)模式在經(jīng)歷了一系列變革之后，正在向復(fù)合型地產(chǎn)模式發(fā)展。

　　投資成交逐年加大

　　商業(yè)地產(chǎn)長期看好

　　來自21世紀不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，從2003年起，商業(yè)地產(chǎn)投資額在北京房地產(chǎn)開發(fā)投資總額中的占比不斷增加。2008年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額1908.7億元，商業(yè)地產(chǎn)投資總額為240.4億元，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的12.6%，是2003年占比的2.5倍。隨著政府將促進消費列為未來經(jīng)濟工作的重點，未來商業(yè)地產(chǎn)投資的比重仍將上漲。統(tǒng)計顯示，在度過了2008年行業(yè)低迷期后，2009年的房地產(chǎn)市場迅速回暖，開發(fā)商投資商業(yè)地產(chǎn)的意愿逐步恢復(fù)，土地市場成交活躍，土地溢價水平上漲。截至2009年11月，北京市共成交商業(yè)用途土地21塊，規(guī)劃建筑面積202.4萬平方米，分別同比增長90%和113.1%；土地成交價格的平均溢價率為39.3%，同比上漲105.8%，土地交易活躍程度可見一斑。

　　同時，成交數(shù)據(jù)顯示，2009年1-10月，北京市商業(yè)用房累計成交面積103.9萬平方米，同比增長40.6%。專家分析，商業(yè)地產(chǎn)投資市場信心的恢復(fù)明顯滯后于經(jīng)濟，成交的活躍以及庫存的進一步減少，預(yù)計未來商業(yè)用房租售價格還將維持上漲的趨勢。

　　另外，今年4月調(diào)控以來，住宅市場投資和需求得到有效控制，而商業(yè)地產(chǎn)的銷售量卻呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。有業(yè)內(nèi)人士分析，調(diào)控對第二三套房的限制將在一定程度上使購買商業(yè)項目與住宅項目的門檻拉平，無疑提高了商業(yè)地產(chǎn)的吸引力。投資熱點將隨著住宅市場的降溫逐漸轉(zhuǎn)移到未來發(fā)展?jié)摿�較大的商業(yè)地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場整體發(fā)展冷熱不均，部分地區(qū)“商住倒掛”的現(xiàn)象將在未來一段時間得到緩解。

　　新城建設(shè)成為

　　商業(yè)地產(chǎn)新引擎

　　隨著北京城市發(fā)展目標、理念和形式的轉(zhuǎn)變，城市建設(shè)將更加突出城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，快速推進郊區(qū)城市化進程。中心城區(qū)的人口、產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟社會活動將逐步向新城和城市外圍轉(zhuǎn)移，郊區(qū)新城將成為北京經(jīng)濟社會發(fā)展新的增長極。隨著北京城市規(guī)劃的發(fā)展及各個區(qū)域性商業(yè)中心的形成，北京的商圈也不斷更新發(fā)展。

　　專家分析，未來將很難完全界定傳統(tǒng)商圈與新興商圈之間的區(qū)別。北京較傳統(tǒng)的商圈有西單、王府井、CBD、朝外、建外、公主墳等，然后隨著時間的推移，在北京的環(huán)形城市結(jié)構(gòu)的周邊形成了眾多的商圈，新興商圈不斷形成，市場競爭日益激烈，“多中心”特征日益明顯。隨著住宅區(qū)域的不斷外擴，商業(yè)規(guī)劃也隨之跟進，多個商業(yè)區(qū)域中心或新興商圈在北京各個地區(qū)興起，通州、大興等區(qū)域商圈正在快速崛起。以通州為例，按照政府“建設(shè)現(xiàn)代化國際新城”的規(guī)劃，首批啟動的運河核心區(qū)將計劃開建14個不同業(yè)態(tài)內(nèi)容的城市綜合體項目，這將極大改善通州目前商業(yè)、商務(wù)配套設(shè)施不完善的現(xiàn)狀，同時，此舉也將對北京“CBD東擴”的規(guī)劃起到積極的推動作用。

　　品牌房企加大

　　商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略布局

　　中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平認為，所有的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)都是從住宅起家并向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的。他形象地將這些企業(yè)分成三類。第一類為主動轉(zhuǎn)型。以萬達為代表。作為搶先進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，多年前就主動尋求轉(zhuǎn)型，如今遍布全國的萬達廣場已令其成為商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍者。第二類為被動轉(zhuǎn)型。面對金融危機及宏觀調(diào)控帶來的風(fēng)險，以及政府城市規(guī)劃的限制，一些企業(yè)為平衡財務(wù)風(fēng)險，也開始逐漸進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和布局。例如，萬科提出未來將加大在商業(yè)地產(chǎn)的投入，逐步實現(xiàn)2/8理論的配比，中糧集團也表示，未來將把商業(yè)地產(chǎn)部分在其整體布局的比例提升至20%以上。

　　最后一類是盲從型。這類企業(yè)缺乏長遠的戰(zhàn)略布局和持續(xù)的項目規(guī)劃，缺乏商業(yè)地產(chǎn)的操盤經(jīng)驗和管理能力，跟風(fēng)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險較大。

　　專家評論，目前，越來越多的大型品牌房企憑借雄厚的資金實力和強大的管理系統(tǒng)，自行持有商業(yè)物業(yè)比例加大，不急于出售物業(yè)產(chǎn)權(quán)在短期內(nèi)獲取利潤，而是自行持有，對商業(yè)項目進行整體規(guī)劃和統(tǒng)一管理，這也促使了商業(yè)地產(chǎn)的品質(zhì)和規(guī)模不斷上升。 (記者 董家聲)