預(yù)設(shè)房價(jià)“腰斬”銀監(jiān)會加碼房貸壓力測試

　　據(jù)知情人士透露，銀監(jiān)會已要求銀行系統(tǒng)進(jìn)行新一輪壓力測試，應(yīng)對在那些房價(jià)過度上漲的地區(qū)房價(jià)可能下跌約一半的情況，而該新壓力測試也是迄今為止中國銀行系統(tǒng)進(jìn)行的最為嚴(yán)格的一次壓力測試，其假想的極端情形包括60%的最大房價(jià)跌幅。

　　受新壓力測試升級影響，地產(chǎn)股和金融股昨日應(yīng)聲下跌，跌勢慘重。中信建投交易軟件統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)板塊跌幅1.5%，個(gè)股跌幅榜前列幾乎都是地產(chǎn)股，而銀行股亦受到拖累，金融板塊中券商股跌幅大多在2%以內(nèi)，超過2%的除中國太保外，還有招商銀行、民生銀行、交通銀行、興業(yè)銀行、華夏銀行和北京銀行。

　　不過當(dāng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者聯(lián)系上海銀監(jiān)局時(shí)，相關(guān)人士沒有對房價(jià)下跌60%的壓力測試計(jì)劃作出正面回應(yīng)，只是表示以前做過下跌10%～30%的壓力測試，而且他認(rèn)為壓力測試的下跌幅度并不代表監(jiān)管部門對房價(jià)下跌幅度的預(yù)期。

　　而其他地方銀監(jiān)局人士向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，聽說過最新的壓力測試這個(gè)事情，新壓力測試傳達(dá)了監(jiān)管部門嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸、對房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)管理的決心。監(jiān)管層提出房價(jià)上漲城市房價(jià)下跌過半的假設(shè)，凸顯了監(jiān)管層對自去年以來房貸投放上升后商業(yè)銀行不良貸款急增的憂慮，以房價(jià)下跌過半為預(yù)設(shè)條件來測試銀行房貸地產(chǎn)的不良貸款率，對商業(yè)銀行是種預(yù)警作用，同時(shí)，對銀行信貸業(yè)務(wù)及房貸調(diào)控效果也會有更有效、有力的量化數(shù)據(jù)支持。

　　然而昨日(8月5日)晚間銀監(jiān)會負(fù)責(zé)人卻對房地產(chǎn)測試有關(guān)問題做出了表述相當(dāng)謹(jǐn)慎的回應(yīng)：“為進(jìn)一步掌握房地產(chǎn)市場波動對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量的影響，銀監(jiān)會于2010年5月份要求商業(yè)銀行開展了房地產(chǎn)壓力測試，分析不同壓力情景下(全國房地產(chǎn)價(jià)格平均下跌10%、20%、30%)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量受到的沖擊。壓力測試是商業(yè)銀行經(jīng)常使用的前瞻性風(fēng)險(xiǎn)管理手段之一，是商業(yè)銀行提升風(fēng)險(xiǎn)管理水平的需要。壓力測試及其情景假設(shè)要根據(jù)每個(gè)商業(yè)銀行各自資產(chǎn)組合、風(fēng)險(xiǎn)承受能力以及風(fēng)險(xiǎn)偏好等進(jìn)行設(shè)計(jì)。”銀監(jiān)會負(fù)責(zé)人回應(yīng)還指出：“各種情景假設(shè)不代表銀監(jiān)會對房地產(chǎn)市場走勢的判斷，也不代表房地產(chǎn)信貸政策可能出現(xiàn)變動。”

　　空前嚴(yán)格的壓力測試預(yù)設(shè)

　　據(jù)悉，銀監(jiān)會已在上月要求各商業(yè)銀行開展新一輪壓力測試，而測試預(yù)設(shè)條件較“房價(jià)下跌30%”更為嚴(yán)格，即在房價(jià)上漲過快地區(qū)，以“房價(jià)下跌大約一半”的預(yù)設(shè)條件進(jìn)行壓力測試。

　　有知情人士指出，此次房貸壓力測試主要關(guān)注地區(qū)為房價(jià)上漲過快、潛在跌幅較大的多個(gè)一線城市，包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、重慶等地，巧合的是，為確保房貸新政不放松從而嚴(yán)控房貸風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管部門目前建議商業(yè)銀行暫停京、滬、深、杭第三套房貸�！氨O(jiān)管層的要求始終沒有改變，這也表明了房貸政策保持調(diào)控力度的決心。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為三大信貸風(fēng)險(xiǎn)之一，自去年天量的信貸投放和隨之而來的房價(jià)高漲，今年以來監(jiān)管部門更是倍加管控力度�！�

　　值得一提的是，銀行壓力測試本身存在的問題也是監(jiān)管層考慮到的一大因素。中金公司在其最新研報(bào)中指出，雖然歐洲的銀行壓力測試在諸如GDP增長和債券價(jià)格等方面作出了較為嚴(yán)格的假設(shè)，但壓力測試中“最差情景”的基本假設(shè)“不夠差”是市場對于測試結(jié)果的普遍看法。

　　深入摸底信貸資產(chǎn)質(zhì)量

　　事實(shí)上，銀監(jiān)會主席劉明康銀行在2010年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報(bào)會上就曾表示，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，應(yīng)“繼續(xù)深化”有關(guān)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的“壓力測試”。此外，中國銀行行長李禮輝五月底就曾表示，在最新壓力測試中，在最壞情況下，中國銀行的壞賬比率會上升1.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　然而，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)到底有多大？據(jù)銀監(jiān)會此前壓力測試匯總數(shù)據(jù)顯示，在房價(jià)降30%、利率升108個(gè)基點(diǎn)的前提下，樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率會升2.2%，稅前利潤降20%，46家農(nóng)村商業(yè)銀行不良率將升3.5%、貸款損失率增加30%。

　　有分析觀點(diǎn)認(rèn)為，如果加上與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度大的三大行業(yè)，如鋼鐵、水泥、建材行業(yè)同時(shí)做壓力測試，結(jié)果則是樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率可能還會上升，而這也構(gòu)成監(jiān)管部門對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)密關(guān)注。

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的上半年全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況顯示，6月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.1%，這是近15個(gè)月來全國房價(jià)環(huán)比首次由漲轉(zhuǎn)降。

　　多位接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的銀行業(yè)分析師均表示，一線城市“房價(jià)下跌60%”的可能性幾乎為零。記者了解到，與房價(jià)微降幅度相比，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的投放增速更引人關(guān)注。

　　央行最新數(shù)據(jù)表明，雖然房貸增速有所回落，但增速仍在高位運(yùn)行。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增4423億元，6月末余額同比增長26.1%；上半年個(gè)人購房貸款新增9323億元，6月末余額同比增長49.6%。

　　有分析觀點(diǎn)指出，房地產(chǎn)商業(yè)性貸款占全部貸款比重21%以上，國內(nèi)房地產(chǎn)商業(yè)性貸款，無論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是個(gè)人按揭貸款，并沒有隨著國十條出臺而大幅減少，蘊(yùn)藏的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)“可見一斑”。

　　“銀行和房地產(chǎn)市場無法承受25%-30%以上的房價(jià)跌幅，現(xiàn)在壓力測試考量加碼到房價(jià)將下跌約一半，監(jiān)管層的用意在提醒銀行，一些負(fù)債水平高、持有龐大土地儲備的發(fā)展商，將存在資金鏈斷裂的現(xiàn)象，從而面臨融資崩潰的風(fēng)險(xiǎn)，目前應(yīng)高度重視這一風(fēng)險(xiǎn)。”某銀行業(yè)分析師向記者表示。

　　上述分析師指出，前一輪的壓力測試結(jié)果可能會有透明度不足的因素，同時(shí)，銀行以“房價(jià)下跌30%”為預(yù)設(shè)的壓力測試結(jié)果都較樂觀，為嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，有必要通過要求更嚴(yán)格的壓力測試去深入摸底銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)狀況。(記者 張瑋)