滬一手豪宅樓盤(pán)連續(xù)零成交 租售轉(zhuǎn)換風(fēng)險(xiǎn)難控

　　昨天，記者在對(duì)申城部分一手豪宅樓盤(pán)的采訪調(diào)查中了解到，上海市在售豪宅 (均價(jià)在50000元/平方米以上的高端住宅或別墅)共39個(gè)，其中竟有20個(gè)樓盤(pán) “零成交”。

　　據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，7月份本市一手豪宅市場(chǎng)成交面積約 0.88萬(wàn)平方米、 47套房源，較之6月份1.34萬(wàn)平方米、 67套房源的成交量，再次下滑了34.33%、 29.85%，這是4月份 “新國(guó)十條”出臺(tái)實(shí)施以來(lái)，繼5月份、 6月份后的第三個(gè)月交易量下挫。

　　租售轉(zhuǎn)換招致降價(jià)壓力

　　新政下，豪宅買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)受挫，“轉(zhuǎn)售為租”成為開(kāi)發(fā)商應(yīng)戰(zhàn)方法之一，然而相對(duì)房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升，投資回報(bào)率的連年下降，不少企業(yè)還是更傾向選擇“轉(zhuǎn)租為售”。

　　以“中糧海景壹號(hào)”為例，考慮到長(zhǎng)期升值前景巨大而短期市場(chǎng)背景下銷(xiāo)售難以突破，2008年10月底中糧決定將其打造成酒店式公寓長(zhǎng)期持有。據(jù)悉，該案當(dāng)時(shí)月租金約為5萬(wàn)元~6萬(wàn)元，耐心經(jīng)營(yíng)終為持有者保證了一定收益，且為日后擇良機(jī)“轉(zhuǎn)租為售”作了最佳鋪墊。 2009年底該案上市，即以11萬(wàn)的成交均價(jià)位居2009年豪宅公寓成交單價(jià)首位，66套房源一售而空。

　　豪宅標(biāo)桿“湯臣一品”也自2008年5月B棟開(kāi)始出租，該營(yíng)銷(xiāo)策略在當(dāng)時(shí)也大大提高了“湯臣一品”的市場(chǎng)接受度，從而有效鞏固了其他在售房源的市場(chǎng)價(jià)值。

　　“轉(zhuǎn)租為售”后市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)仍難估量，新政下豪宅降價(jià)壓力猶存。龔敏就此分析指出，“衡山路41號(hào)”、“濟(jì)南路8號(hào)”、“四季雅苑”等均為“轉(zhuǎn)租為售”案例，他們的共同特點(diǎn)都是要等待市場(chǎng)出現(xiàn)絕地反彈時(shí)拋售，然而從今年市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，眾多曾經(jīng)靠出租來(lái)度過(guò)危難期豪宅紛紛選擇拋售，說(shuō)明他們對(duì)未來(lái)市場(chǎng)并不樂(lè)觀或是對(duì)未來(lái)市場(chǎng)何時(shí)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)持迷茫態(tài)度。

　　過(guò)半樓盤(pán)零成交

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，在剛過(guò)去的7月份中，上海市豪宅多達(dá)20個(gè)盤(pán)零成交，其余19個(gè)成交盤(pán)共計(jì)銷(xiāo)售81套，占7月全市商品住宅成交總量的2%。中國(guó)指數(shù)研究院提供的7月上海市新房住宅成交均價(jià)排名前10位的榜單中，華潤(rùn)外灘九里以高達(dá)11.21萬(wàn)元/平方米的成交均價(jià)排在第一位。

　　記者注意到， 7月豪宅成交均價(jià)排行榜中，內(nèi)環(huán)內(nèi)高端住宅占據(jù)4席，華潤(rùn)外灘九里、綠城黃浦灣、翠湖天地嘉苑獨(dú)攬前三位，公寓項(xiàng)目的成交均價(jià)已經(jīng)全部超過(guò)了別墅，但是從上榜數(shù)量來(lái)看，還是以別墅項(xiàng)目居多。值得一提的是，老牌別墅聚集地松江佘山的項(xiàng)目極其受寵，中凱曼荼園、佘山銀湖別墅、紫都上海晶園分別位于第5、 7、 9位，占據(jù)了別墅的半壁江山。

　　分析師認(rèn)為，內(nèi)環(huán)內(nèi)不乏均價(jià)10萬(wàn)/平方米左右的樓盤(pán)，僅濱江購(gòu)房圈就多達(dá)11個(gè)在售樓盤(pán)，然而高層公寓大多銷(xiāo)售周期長(zhǎng)、且樓層分布造成價(jià)格巨大差異，因此被差異性相對(duì)較小的外環(huán)外別墅占了上風(fēng)。

　　中國(guó)指數(shù)研究院提供的7月豪宅成交總額“TOP10”中，位于浦東區(qū)的四季雅苑、香梅花園和華麗家族匯景天地以及以絕對(duì)性優(yōu)勢(shì)占據(jù)前三位，成交總額在一億元以上。

　　銀貸調(diào)控繃得更緊

　　在新地王的帶動(dòng)之下，豪宅的投資重新啟動(dòng)。

　　地處上海東北角的九龍倉(cāng)璽園，7月21日開(kāi)盤(pán)至8月8日，已成交87套房源共7.43億，平均每套房源高達(dá)854萬(wàn)元，其中上周完成的交易有62套，均價(jià)43569元/平方米。而位于上海西南腹地的馬橋，一批廣東客戶在參觀完李嘉誠(chéng)全新第三代別墅御濤園之后，就定下了7棟獨(dú)立別墅，總金額接近1.5億。上周，成交均價(jià)高達(dá)68330元/平方米的御濤園以2322平方米的成交面積位居成交排行第9名。

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄指出，在供應(yīng)量沒(méi)能大幅上升的情況下，大量被調(diào)控積壓的購(gòu)房需求，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間積累之后，還是需要一個(gè)爆發(fā)的途徑。

　　因此，房地產(chǎn)調(diào)控除了抑制短期過(guò)熱的需求之后，更重要的是大幅增加新房供應(yīng)量和借助稅收等手段逼迫投資者拋盤(pán)。市場(chǎng)人士預(yù)期，在沒(méi)有新政策出臺(tái)的情況下，銀貸調(diào)控這根“弦”將繃得更緊。記者 楊冬 報(bào)道