老投資客重返上海灘 二手房價格止跌反彈

　　經(jīng)歷了5、6月份的市場谷底，7月上海二手房市場出現(xiàn)觸底反彈。7月，上海二手房總成交套數(shù)為7700套，雖然仍僅為正常情況下月成交量的一半左右，但環(huán)比已有22%的大幅回升。不僅如此，據(jù)記者了解，市中心高端區(qū)域的投資客積極性也正在復蘇。

　　⊙記者 朱楠

　　市中心高端區(qū)域投資客現(xiàn)身

　　據(jù)易居臣信古北分行介紹，一個浙江投資客，長期關注古北板塊，是該門店的老客戶。年初2月份由于擔心市場下行，將一套2008年年底購置的古北國際廣場三房出手套現(xiàn)。經(jīng)過近半年的觀望，該投資客認為政策利空已經(jīng)出盡，另一方面除了樓市也找不到更穩(wěn)定的投資渠道，故7月份起開始頻繁詢價，且對降價5%左右的房源表現(xiàn)出濃厚興趣，最終通過該分行購入一套古北國際花園160平方米三房，總價690萬。事實上，在古北像這樣常年關注板塊市場的投資客不在少數(shù)。

　　根據(jù)易居臣信對旗下近80家門店的調(diào)查顯示，7月七成以上的門店客戶來訪量、帶看量等重要指標均出現(xiàn)回升，成交量方面較6月份增長近三成。寶山共康、閔行莘莊、長寧天山等自住需求集中的板塊成交量增幅較大，隨著政策面逐漸平靜，相當一部分5、6月份持幣觀望的剛性需求重新入市。

　　與自住型買家?guī)缀跬�步，市中心高端區(qū)域的投資客積極性也正在復蘇。易居臣信在古北、北盧灣和新天地的門店均反映，5、6月份板塊內(nèi)投資客基本絕跡，但從7月份下半月開始，隨著政策面逐漸穩(wěn)定，有不少關注板塊多年的“老客戶”又重新出來詢價，而價格低于周邊市場10%左右的掛牌房源便能點燃這些老投資客的看房熱情。

　　上海中原的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計也反映，上海部分中心城區(qū)二手住宅成交量7月大幅增加，主要是徐匯、長寧、黃浦和浦東陸家嘴等中心區(qū)域。主營高檔住宅二手交易的德佑地產(chǎn)旗下多數(shù)分行經(jīng)理表示，7月客戶來訪量和帶看量明顯增加。雖然政府明確表示嚴抓房貸，而高端樓盤投資客資金雄厚，通常采用一次性付款，受房貸影響有限，一旦房價松動，隨時準備入市抄底。

　　易居臣信市場研究中心楊晨青表示，古北、新天地、北盧灣等市中心一線高端板塊通常擁有相對固定的投資客群體，在樓市調(diào)整周期中，一旦板塊房價出現(xiàn)明顯下跌便能立即吸引這部分投資客入場抄底。這部分高端投資客通常對銀行貸款依賴程度較低，甚至相當一部分為全額付款，故信貸政策的收緊無法削弱其購房能力。從一定意義上說，這些穩(wěn)定的投資客對板塊房價形成有力的支撐，這也是市中心高端樓盤房價在歷次樓市回調(diào)中表現(xiàn)出強大抗跌性的重要原因。

　　大部分標桿樓盤價格止跌反彈

　　21世紀不動產(chǎn)對上海16個熱點板塊的標桿樓盤二手房交易價格的監(jiān)測顯示，有11個板塊的標桿樓盤均價在5月末至6月初達到最大跌幅之后，7月再度小幅上升。其中，超過三分之一樓盤的成交均價已經(jīng)回升至4月末、5月初水平。上升幅度最大的是閘北大寧板塊的“新梅共和城”和楊浦控江板塊的“新鳳城”，6、7月份成交均價升幅在6%-16%，已與4月中旬高點持平。

　　該監(jiān)測數(shù)據(jù)同時顯示，7月僅有3個標桿樓盤的部分戶型成交價格較6月有2%-13%的滑落，其余樓盤價格均未出現(xiàn)繼續(xù)松動。所有監(jiān)測樓盤中，四分之一樓盤價格出現(xiàn)3%-11%的上揚。這些上漲樓盤的所處地段、建筑品質(zhì)以及學區(qū)房等利好因素，成為了他們抗跌的法寶。

　　21世紀不動產(chǎn)上海銳豐新梅分行經(jīng)理劉珍德介紹，在第一波政策調(diào)控下，閘北大寧板塊的“新梅共和城”成交均價在5月末下滑最大幅度達13%。但在學區(qū)房利好刺激下——重點小學閘北實驗小學有望成為其對口學校，其買賣價格從6月開始持續(xù)反彈，7月已經(jīng)回升6%-8%，達到5月初2.55-2.85萬元/㎡的水平。

　　21世紀不動產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪表示，標桿樓盤的價格走勢對所處的局部樓市往往能夠起到相當?shù)挠绊�，目�?6個板塊的標桿樓盤價格多數(shù)止跌，對上海二手房價格走勢的企穩(wěn)也將起到一定作用。事實上，7月下旬成交量的回升為房價企穩(wěn)提供了支撐，上海二手房市場在經(jīng)過第一波降價后僅有個別樓盤仍在小幅下行。此外，隨著后市交易量的緩慢復蘇，多數(shù)房東不愿再提供議價空間。

　　投資客轉售為租占新增量七成

　　從二手房租賃市場來看，7月各板塊租賃交易量與6月基本持平。經(jīng)歷5、6月的租賃高峰之后，受高溫天氣因素影響，7月浦東聯(lián)洋、北蔡、長寧古北等板塊成交量有10%-20%滑落。而閘北大寧、閔行七寶、浦東周康的應屆生就業(yè)帶動租賃交易量仍然有20%的環(huán)比上漲。盡管成交量表現(xiàn)不一，但各個板塊的租金水平基本與上月持平，僅有少數(shù)板塊的小戶型房源因供不應求引起租金約5%的環(huán)比上漲，如長寧古北板塊的古北瑞仕花園即是如此。

　　21世紀不動產(chǎn)的調(diào)查同時發(fā)現(xiàn)，存量房源中的投資客業(yè)主熱衷于將持有物業(yè)掛牌出租，占7月新增掛牌出租房源的比例達七到八成，這一現(xiàn)象在長寧古北、浦東周康、徐匯中心、閘北大寧等板塊均有出現(xiàn)。如徐匯中心板塊目前出租房源里，有一半房源的業(yè)主為學區(qū)房短期投資客，另有三成掛牌房源則是長期投資客避免空置而掛出。而此類房源也的確受到了留學生和境外來滬工作人士的青睞。

　　徐匯中心的知名樓盤東方曼哈頓，在7月就有一套此類房源的租賃交易達成，成交價為7500元/月。據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海銳豐曼哈頓分行經(jīng)理王軼介紹，該業(yè)主本身已有一套自住房，該套出租房源是子女就讀掛戶口而短期持有。目前，同類房源的買賣價格維持在4.5-4.8萬元/㎡，計算下來的房屋總價與其4月份買入時的365萬元基本相當。