假如房價(jià)普降三成 上海樓市將呈現(xiàn)怎樣的格局？

　　無論是明降還是暗扣，房價(jià)出現(xiàn)回調(diào)已是不爭的事實(shí)，關(guān)鍵是調(diào)整幅度究竟能到何等水平。此前銀監(jiān)會(huì)表示，銀行業(yè)對于房價(jià)下降的抗壓能力可以達(dá)到30%，假設(shè)房價(jià)真的普降三成，上海樓市或?qū)⒊尸F(xiàn)出一個(gè)怎樣的格局？

　　內(nèi)環(huán)　　

　　典型代表：靜安、盧灣、黃浦

　　調(diào)整前價(jià)格：5萬-10萬

　　調(diào)整后價(jià)格：4萬-8萬

　　新格局：萬元價(jià)差或是天方夜譚

　　目前盧灣、黃浦、靜安等中心城區(qū)也有不少項(xiàng)目有優(yōu)惠，但幅度過小。根據(jù)其報(bào)價(jià)，售價(jià)下調(diào)30%后基本在40000元/平方米以上，和其目前報(bào)價(jià)有著上萬元的差距。作為內(nèi)環(huán)以內(nèi)的稀缺房源，如此大的調(diào)整實(shí)在有些天方夜譚。

　　現(xiàn)狀：優(yōu)惠幅度最高2%

　　目前上海中心城區(qū)的在售項(xiàng)目中，單價(jià)在5萬元以上的幾乎沒有任何優(yōu)惠。即使有，優(yōu)惠幾乎也就是一次性付清9.8折或9.9折優(yōu)惠。比如位于黃浦的明日星城世紀(jì)星，報(bào)價(jià)3.6萬，有9.9折優(yōu)惠并且附贈(zèng)車位；華麗家族·匯景天地推出9.3-9.5折的優(yōu)惠，折后價(jià)格也在9萬元左右。

　　調(diào)整可能性：★

　　嘉華投資有限公司總經(jīng)理谷文勝認(rèn)為，調(diào)整最多集中在外環(huán)附近。中環(huán)特別是內(nèi)環(huán)房源，由于土地稀缺，產(chǎn)品具備很高的投資價(jià)值，抗跌性高，因此出現(xiàn)大幅回調(diào)的可能性幾乎為零。

　　另有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海的國際性地位日益增高，市中心始終是房價(jià)最保值的區(qū)域，隨著城市化進(jìn)程，外環(huán)范圍越來越大，這些區(qū)域不具備稀缺性，因此一旦市場調(diào)整，價(jià)格調(diào)整幅度很大。

　　中環(huán)

　　西中環(huán)

　　典型代表：天山地區(qū)

　　調(diào)整前價(jià)格：3萬

　　調(diào)整后價(jià)格：2.1萬

　　新格局：新房售價(jià)不敵地價(jià)

　　目前天山路附近新房源稀缺，在售的天山怡景苑、長寧馥邦三期報(bào)價(jià)在3萬元左右，如果按照30%調(diào)價(jià)折后價(jià)格在2萬元，而這比2009年朗詩拍下的地價(jià)2.1萬還要低。

　　現(xiàn)狀：供應(yīng)稀缺，優(yōu)惠難覓

　　天山路靠近古北，優(yōu)越的地理位置加上日益成熟的商圈，該地段的項(xiàng)目價(jià)格普遍在3萬元左右，而且房源非常稀少。該區(qū)域最大的項(xiàng)目是天山怡景苑，將在8月下旬推出項(xiàng)目，預(yù)計(jì)價(jià)格為2.9萬，另一個(gè)在售項(xiàng)目長寧馥邦三期，報(bào)價(jià)3.1萬，所剩房源不多，均沒有優(yōu)惠。

　　調(diào)整可能性：★

　　長寧地區(qū)寸土寸金，2009年長寧出讓一塊面積僅為8531.9平方米的土地，引得眾多開發(fā)商垂涎，最終樓板價(jià)達(dá)到2.2萬元/平方米，接近在售項(xiàng)目的售價(jià)。另據(jù)朗詩透露該項(xiàng)目入市價(jià)格預(yù)計(jì)將達(dá)到6萬元。據(jù)此推算，長寧下探的空間十分有限。

　　西北外環(huán)

　　典型代表：嘉定新城

　　調(diào)整前價(jià)格：1萬3-1萬5

　　調(diào)整后價(jià)格：1萬-1萬2

　　新格局：新房價(jià)格或破萬元

　　目前嘉定新城的在售項(xiàng)目包括保利、龍湖、中信、新城等在此都有項(xiàng)目，公寓的售價(jià)根據(jù)項(xiàng)目差異有所不同。6-7月的報(bào)價(jià)在1.3-1.5萬元不等，如果下調(diào)30%，折后價(jià)格接近于1萬元，而這個(gè)價(jià)格甚至逼近去年拍得的土地價(jià)格。

　　現(xiàn)狀：地鐵效應(yīng)迅速歸零

　　從2009年底11號線通車開始，嘉定房價(jià)出現(xiàn)一輪快速上漲，當(dāng)時(shí)唯一在地鐵通車前開盤的新項(xiàng)目盤古天地，價(jià)格也已經(jīng)飆升到了1.8萬。記者近日從各個(gè)售樓處了解到，僅半年之隔，之前由地鐵11號線帶動(dòng)下的價(jià)格漲幅已基本歸零，目前保利家園推出的一批特價(jià)房價(jià)格為1.3萬，包括新城集團(tuán)在內(nèi)等多個(gè)在售項(xiàng)目也都有不同程度的優(yōu)惠。當(dāng)?shù)匾晃恢�情人士透露，目前不少樓盤的價(jià)格和11號線通車前的價(jià)格幾乎持平，地鐵利好效應(yīng)被迅速歸零。

　　調(diào)整可能性：★★★★★

　　某業(yè)內(nèi)人士表示，目前嘉定新城的價(jià)格已經(jīng)逼近去年拍得的土地價(jià)格，而這些土地的獲得者中不少是現(xiàn)在在售的開發(fā)商，比如龍湖、保利，他們在嘉定都有項(xiàng)目。目前的價(jià)格或許短期內(nèi)對開發(fā)商的壓力增大，但是由于新城后期的土地儲備掌握在這批開發(fā)商手中，而這批土地進(jìn)入市場最快也要兩年后，因此“地王”對開發(fā)商影響不大，進(jìn)一步大幅回調(diào)可能性有限。

　　北外環(huán)

　　典型代表：顧村地區(qū)

　　調(diào)整前價(jià)格：1萬6-1萬7

　　調(diào)整后價(jià)格：1萬2

　　新格局：調(diào)整新價(jià)似已到位

　　顧村目前公寓房的報(bào)價(jià)從1.6-1.7萬元不等，比如在售的保利葉上海售價(jià)為1.6萬元/平方米，東方帕迪歐為1.7萬元/平方米。如果以30%的回調(diào)幅度計(jì)算，回調(diào)后價(jià)格接近1.2萬元。這個(gè)價(jià)格甚至低于2009年底的價(jià)格。不過由于顧村板塊實(shí)行的促銷早在4月就開始，目前在售公寓的折后價(jià)和30%的調(diào)整價(jià)差距僅幾千元。

　　現(xiàn)狀：新一輪降價(jià)已完成

　　2010年全上海的首輪降價(jià)可以說是從顧村開始的，該區(qū)域的綠地公園壹品1.4萬元開盤開始，綠地成為上海首個(gè)降價(jià)的開發(fā)商，相比此前市場預(yù)測1.8萬的開盤單價(jià)低了整整4000元。之后，保利葉上海、東方帕迪歐等多個(gè)樓盤加入降價(jià)行列，以葉上海為例5月份開出的90平米以下的房源，以總價(jià)130萬元算起，單價(jià)1.4-1.6萬元，加上贈(zèng)送10-30平米的面積，單價(jià)已經(jīng)和1月房源持平，甚至低于2009年底的房源價(jià)格。此外，區(qū)域內(nèi)的東方帕迪歐公寓房5月初開盤，目前購房送5-7平米的入戶花園，這樣折算下來均價(jià)在1.65萬左右。

　　調(diào)整可能性：★★★

　　同策咨詢與研究部主任夏宇表示，顧村從2008年開始價(jià)格提速，成為寶山最受關(guān)注的明星區(qū)域，該區(qū)域的發(fā)展猶如當(dāng)年的九亭和三林，但是價(jià)格上漲快于板塊成熟度，一旦遭遇市場調(diào)整，價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。