泛海建設(shè)被指“囤地”賺暴利 增值收益超200億

　　“囤地”事件持續(xù)發(fā)酵。處于漩渦中的泛海建設(shè)4宗土地，因數(shù)次規(guī)劃調(diào)整、六年閑置遭受質(zhì)疑。

　　據(jù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士估算，在這6年間泛海建設(shè)僅靠坐收土地和房地產(chǎn)自然升值的利潤就超200億元。多位專家質(zhì)疑，泛海建設(shè)以“規(guī)劃調(diào)整”為借口“囤地”獲取暴利，并逃避相關(guān)的監(jiān)管和查處。

　　泛海建設(shè)是否存在囤地行為，數(shù)次調(diào)整規(guī)劃是否違規(guī)，記者采訪了北京市國土資源局、北京市規(guī)劃委和北京市住建委等部門，但截至發(fā)稿時止，相關(guān)部門均未予以正面答復(fù)。

　　驚人

　　泛海土地閑置六年被指獲利超200億元

　　8月10日下午，《經(jīng)濟(jì)參考報》記者在泛海國際居住區(qū)現(xiàn)場看到，居住區(qū)一期工程已經(jīng)全部入住，而與一期僅一條馬路之隔待建的二期，圍墻內(nèi)荒草叢生。

　　泛海物業(yè)租售中心高級置業(yè)顧問張旭東告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，目前居住區(qū)一期已經(jīng)全部售罄，現(xiàn)在在該中心登記的均是業(yè)主在售的二手房，價格在45000元/平方米左右，該居住區(qū)樓房建筑面積在188平方米到300平方米不等。

　　張旭東說，路對面的二期明年開盤均價將在50000元/平方米以上，所以很多看重泛海的業(yè)主也愿意在這里購買二手房。

　　據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報》記者了解，2004年8月，泛海建設(shè)與北京市國土資源局簽訂土地出讓合同，取得北京東風(fēng)鄉(xiāng)泛海國際居住區(qū)二期項目1#、2#、3#、4#地塊開發(fā)用地。

　　按照約定，泛海國際二期項目原定2005年2月27日開工，2007年5月30日竣工。但到目前這4塊土地仍未開工建設(shè)，閑置期長達(dá)6年之久。

　　泛海建設(shè)的公告稱，這四宗土地的建設(shè)用地面積30.57萬平方米，規(guī)劃建筑面積為87.31萬平方米，按照媒體報道的公開資料計算，四塊地合同金額為2.24億元。

　　據(jù)泛海銷售中心置業(yè)顧問鄒君竹介紹，泛海國際在2007年一期開盤時價格在18000元/平方米起價銷售，預(yù)計明年新盤價格在50000元/平方米以上，至于二期何時開工還不得而知，大約明年可能預(yù)售。

　　鄒君竹介紹說，該項目二期1#地塊規(guī)劃為五星級商務(wù)酒店，緊鄰東四環(huán)，地理位置優(yōu)越，該酒店規(guī)劃樓高338米，將成為北京的地標(biāo)建筑。

　　泛海建設(shè)董事會8月5日在其網(wǎng)站發(fā)出聲明稱，不存在任何“捂地”的動機(jī)和行為。項目的用地成本除需交納土地出讓金外，還包括拆遷、農(nóng)民安置補償?shù)榷囗椯M用，現(xiàn)已發(fā)生的拆遷補償費及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費已達(dá)40多億元。

　　有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，按出讓合同規(guī)劃建筑面積為87 .31萬平方米推算，明年二期開盤銷售額將達(dá)到435億元。而當(dāng)初泛海如果按土地出讓合同規(guī)定日期竣工，銷售價格應(yīng)該與一期18000元/平方米相同，總銷售額是157億元。

　　“加上泛海1#地住改商所得利潤，整個項目因開發(fā)商延期開工將多賺近300億元，即使扣除泛海建設(shè)聲明稱產(chǎn)生的成本費用，至少也要多賺超200億元。目前，泛海居住區(qū)住宅價格在45000元/平方米左右，而同一區(qū)域商業(yè)寫字樓至少在70000元/平方米以上。由此可見，開發(fā)商將因規(guī)劃修改賺取不菲的利潤。如果開發(fā)商不能在明年竣工銷售，該區(qū)域的樓價有望持續(xù)攀升，屆時賺取的利潤絕對不只這個數(shù)字�！鄙鲜鋈耸糠Q。

　　疑惑

　　數(shù)次改規(guī)劃是否違規(guī)尚無權(quán)威說法

　　針對外界的囤地質(zhì)疑，8月4日，泛海建設(shè)發(fā)布了澄清公告，稱“公司負(fù)責(zé)開發(fā)的北京東風(fēng)鄉(xiāng)1#、2#、3#、4#地塊未能按原計劃開工建設(shè)主要是因為項目功能、規(guī)劃調(diào)整所致，不存在被政府收回的風(fēng)險。”

　　公告稱，北京東風(fēng)鄉(xiāng)1#、2#、3#、4#地塊為正在開發(fā)的泛海國際居住區(qū)二期用地，分屬于公司控股子公司北京泛海東風(fēng)置業(yè)有限公司和北京星火房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。2009年12月31日，因規(guī)劃調(diào)整，項目公司與北京市國土局簽訂了上述地塊土地出讓《補充協(xié)議》，并依據(jù)上述協(xié)議全額繳納了應(yīng)補繳的土地出讓金。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示，每一次調(diào)整規(guī)劃的確都會涉及到土地出讓金的變化，補繳土地出讓金的數(shù)額會根據(jù)調(diào)整規(guī)劃的時間、地塊所在位置以及容積率、面積、用地構(gòu)成的變化而定，但具體怎么補繳、補繳多少甚至到底是否補繳都只有開發(fā)商和出讓方才清楚。

　　就泛海建設(shè)是否已補繳土地出讓金，補繳了多少，按照怎樣標(biāo)準(zhǔn)補繳一事，記者致函北京市國土資源局，但沒有得到任何回復(fù)。

　　公告稱，項目開發(fā)受到廣泛關(guān)注，前期規(guī)劃的調(diào)整工作量較大，因而調(diào)整時間較長。

　　記者注意到，這份公告透露的信息并不完整。比如2005年的那次規(guī)劃調(diào)整并沒有提及北京市規(guī)劃委核發(fā)的《規(guī)劃意見復(fù)函》，2007年至2008年的規(guī)劃調(diào)整不涉及4#地塊，為何4#地塊也遲遲不開工等。此外，對于項目二期1#地塊五星級商務(wù)酒店調(diào)整到338米及其容積率變化的解釋未見于泛海建設(shè)的澄清公告。

　　公告列出了數(shù)次規(guī)劃調(diào)整的情況：

　　2005年，根據(jù)北京市、區(qū)(朝陽區(qū))兩級教委關(guān)于統(tǒng)一整合東風(fēng)鄉(xiāng)項目教育配套的要求，項目公司向北京市規(guī)委提出了相應(yīng)調(diào)整東風(fēng)鄉(xiāng)1#、2#、3#、4#地塊規(guī)劃方案的意見。

　　2006年，經(jīng)北京市、區(qū)兩級政府主管部門批準(zhǔn)，對北京東風(fēng)鄉(xiāng)1#、2#、3#、4#地塊整體調(diào)整，增加了辦公、商業(yè)、酒店等功能，減少了住宅用地面積，各地塊之間建設(shè)規(guī)模相應(yīng)調(diào)換。2007年中，北京市政府批復(fù)同意，2007年9月，北京市規(guī)委核發(fā)2#、3#、4#地塊《規(guī)劃方案復(fù)函》。

　　2007年底，項目公司取得2#、3#、4#地塊部分《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，2008年2月取得該三地塊部分開工證。但受奧運會影響，未能開工。在此期間，依照北京市規(guī)委要求，東風(fēng)鄉(xiāng)1#地塊重新進(jìn)行的方案設(shè)計進(jìn)入新階段，經(jīng)過多輪的設(shè)計、報審，在維持總用地及地上建筑規(guī)模不變的前提下，2008年12月，北京市規(guī)委確定了1#地塊的建設(shè)規(guī)模，增加了1#地塊作為商業(yè)辦公用地的建設(shè)面積，相應(yīng)減少了2#、3#住宅用地建筑規(guī)模，在此基礎(chǔ)上核發(fā)了2#、3#地塊新的《規(guī)劃方案復(fù)函》。

　　2009年以來，根據(jù)新的《規(guī)劃方案復(fù)函》，項目公司重新著手辦理1#、2#、3#、4#地塊的前期手續(xù)，并陸續(xù)取得了2#、3#、4#地塊部分《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。同時，按照朝陽區(qū)衛(wèi)生局的要求，局部調(diào)整了東風(fēng)鄉(xiāng)項目配套門診部的規(guī)劃位置，對2#地塊、4#地塊規(guī)劃作了微調(diào)，并取得最新的《規(guī)劃意見復(fù)函》。目前，2#、3#、4#地塊正在申辦《建筑工程施工許可證》。

　　針對泛海建設(shè)數(shù)次修改規(guī)劃是否違規(guī)等問題，《經(jīng)濟(jì)參考報》記者8月11日到北京市規(guī)劃委尋求解答，其辦公室一位杜姓女士表示，市規(guī)委也關(guān)注到了泛海建設(shè)的澄清公告，正在準(zhǔn)備材料接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者的采訪，但截至發(fā)稿前，北京市規(guī)委仍沒有給出說法。

　　聲音

　　專家稱開發(fā)商沒有理由提請調(diào)整規(guī)劃

　　此前有消息稱，泛海建設(shè)二期項目的4幅地塊是在2004年“8·31大限”前以協(xié)議方式拿地，未參加土地整理儲備中心的招拍掛也就難以斷定其是否屬于囤地行為。對此，接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪的專家持有不同意見。

　　中國人民大學(xué)土地規(guī)劃中心主任、公共管理學(xué)院副院長嚴(yán)金明表示，只要是土地出讓，無論是協(xié)議出讓還是招標(biāo)拍賣掛牌出讓都應(yīng)該有土地閑置的規(guī)定，而對閑置土地的處理辦法是由國家統(tǒng)一規(guī)定的。

　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》對閑置土地處置做出了規(guī)定：滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；在2008年，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》規(guī)定，土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。

　　“一般來說，政府有關(guān)部門不到萬不得已或者不是極其特殊的情況，都不應(yīng)該隨便批準(zhǔn)修改規(guī)劃�！眹�(yán)金明說，即使出于公共利益的需要進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整也要經(jīng)過嚴(yán)格程序，要詳細(xì)說明進(jìn)行調(diào)整的原因、依據(jù)以及可能帶來的結(jié)果，比如從居住改為商業(yè)用途，地價就會漲很多，那么對地價增值部分應(yīng)該如何處理等問題都要進(jìn)行慎重思考，否則就會造成國有資產(chǎn)的流失和浪費。

　　中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員牛鳳瑞表示，一般的開發(fā)商拿地之后都有通過調(diào)整規(guī)劃獲得更大收益的沖動“企業(yè)要修改規(guī)劃必須提出充分的理由，要經(jīng)得起推敲，要兼顧企業(yè)利益和社會公眾利益，如果只是企業(yè)為了獲利而對社會無益甚至導(dǎo)致公眾利益受損那就不應(yīng)被允許�！�

　　嚴(yán)金明也認(rèn)為，“一般而言，開發(fā)商沒有理由提出調(diào)整規(guī)劃。規(guī)劃權(quán)是一種公權(quán)力，絕對不能公權(quán)私化�！蓖恋爻鲎屩�后的規(guī)劃調(diào)整必須集體決定，如果涉及重大變動甚至都應(yīng)提請地方人大審議批準(zhǔn)，總之一定要保證程序合法，特別是用途、容積率、建筑密度等方面的變動必須經(jīng)過更加嚴(yán)格的程序，要接受更嚴(yán)格的審批和監(jiān)管，必須陽光操作，不能簡單化。

　　針對各種質(zhì)疑，記者致電泛海集團(tuán)公共關(guān)系副總監(jiān)李雪，她稱，關(guān)于四地塊土地閑置一事一切以泛海建設(shè)發(fā)出的公告為準(zhǔn)，針對記者提出的其他相關(guān)問題她表示不方便回答。針對此事，本報將持續(xù)關(guān)注。 □記者　郭　煦　王濤 施智梁　北京報道