信托產(chǎn)品超七成流向房地產(chǎn)

　　信托融資目前正成為房企“解渴”資金的重要途徑。記者近日從中國信托業(yè)協(xié)會了解到，截至14日，在8月擬計劃發(fā)售的30個集合信托產(chǎn)品中，投資于房地產(chǎn)市場的就有16個，預(yù)計發(fā)行規(guī)模高達54億元，占到總發(fā)行規(guī)模的73%，其中融資最高的中融信托——仁文置業(yè)股權(quán)投資集合資金信托產(chǎn)品，計劃總規(guī)模達10億元。

　　房產(chǎn)信托規(guī)模近54億

　　記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在擬發(fā)售的房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品中，委托人中除了大部分為中小型開發(fā)商外，也不乏保利、星河灣等知名房企，平均融資規(guī)模超過3.3億元；在信托資金運用方面，除了少數(shù)用于償還債務(wù)外，大多數(shù)是用于房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資和開發(fā)貸款，主要集中在二三線城市的商業(yè)、住宅項目方面；在預(yù)期年化收益率方面，平均超過9%，甚至最高可達15%。但業(yè)內(nèi)人士仍對信托產(chǎn)品投資房企股權(quán)的風(fēng)險表示擔(dān)憂。

　　8月11日，受青島凱悅置業(yè)公司的委托，中融信托計劃發(fā)行“中融—青島凱悅中心信托貸款集合資金信托”產(chǎn)品，募集資金預(yù)計為38450萬元，期限為18個月，預(yù)期年收益率為11%。信托資金在扣除所需信托費用和稅費后，剩余資金用于向凱悅置業(yè)發(fā)放信托貸款，用于凱悅中心項目的建設(shè)。

　　而這僅僅只是冰山一角。據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會不完全統(tǒng)計，截至8月14日，在擬發(fā)售的30個集合信托產(chǎn)品中，投資于房地產(chǎn)市場的就有16個，預(yù)計發(fā)行規(guī)模高達536492萬元，占到總發(fā)行規(guī)模的73%，平均融資規(guī)模超過3.3億元。說明資金需求量都比較大。以中融信托為例，本月擬發(fā)售的信托產(chǎn)品中，還包括對順德龍光、廈門仁文置業(yè)、洛陽名門、海南中度等房地產(chǎn)公司項目的信托融資，募集金額共計約22.8億元。值得注意的是，在本月中融信托已經(jīng)正式成立的5個信托產(chǎn)品中，其中就有3個是對北京、武漢和哈爾濱三地房地產(chǎn)項目的信托融資，募集金額約6.2億。

　　房產(chǎn)信托預(yù)期收益率高

　　在用于房地產(chǎn)項目投資的信托產(chǎn)品中，記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，其平均預(yù)期年化收益率超過9%，其中最高的為中融信托的海南中度房地產(chǎn)股權(quán)投資計劃，預(yù)期年化收益為10%-15%。而在信托期限上，大多以18個月和兩年為限。尤為引人注意的是，委托人中除了大部分為中小型開發(fā)商外，也不乏保利、星河灣等知名房企。如新華信托募集的4億資金將用于太原星河灣住宅小區(qū)建設(shè)，華潤信托的兩億元資金將用于保利對貴陽項目開發(fā)建設(shè)的信托貸款。

　　信托資金何以密集發(fā)售輸血房企？據(jù)了解，上市融資、銀行信貸、銀信合作、地產(chǎn)信托、按揭貸款可以說是開發(fā)商的五大資金來源，但這些資金的來源途徑，隨著國家對樓市的調(diào)控相繼被封堵。今年初以來，證監(jiān)會就已擬訂上市公司募集資金管理新政，嚴(yán)把上市房企的融資關(guān)，同時央行年內(nèi)3次上調(diào)存款準(zhǔn)備金，收回市場流動性，收縮貸款業(yè)務(wù)，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。而“新國十條”以來的嚴(yán)厲的房貸政策更是讓按揭貸款大幅萎縮。近日，銀監(jiān)會更是叫停銀行通過信托理財產(chǎn)品的方式曲線為企業(yè)提供貸款的銀信合作業(yè)務(wù)�！靶刨J、銀信合作以及按揭貸款這些來自銀行的資金渠道現(xiàn)在將全線關(guān)閉�！狈治鋈耸恐赋觯�今年來國家的多項調(diào)控政策直接導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道減少，融資規(guī)模縮窄，由此信托已成為了各家房企融資的“必經(jīng)之路”。

　　股權(quán)投資成集合信托新寵

　　在房企紛紛將融資目光投向集合信托時，信托公司自身也在不斷調(diào)整投資方式。記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，16個信托產(chǎn)品的資金用途上，有10個將用于房地產(chǎn)項目的開發(fā)、建設(shè)的委托貸款，包括債權(quán)受讓和直接發(fā)放開發(fā)貸款，涉及金額約22億，但從其它6個用于認購開發(fā)商股權(quán)和增資的信托產(chǎn)品來看，融資額則高達32億元，這也顯示，股權(quán)投資正成為集合信托的新寵。

　　上述中融信托本月發(fā)售的信托產(chǎn)品主要是對開發(fā)商的股權(quán)投資。如中融信托——仁文置業(yè)股權(quán)投資集合資金信托計劃中，10億元的信托資金將用于受讓廈門仁文置業(yè)有限公司現(xiàn)有股權(quán)及向該公司增資，實現(xiàn)持有該公司97.5%的股權(quán)�！拔磥�，更多的開發(fā)商將不得不選擇出讓項目股份的辦法進行融資，這相當(dāng)于變賣資產(chǎn)�！痹谌谫Y渠道日漸趨緊之時，深圳某上市房企的總裁向媒體透露。

　　一般來說，股權(quán)類投資的收益率最高。不同的信托投向中，證券投資類產(chǎn)品平均預(yù)期收益率為6.61%，貸款類的收益率為7.81%，股權(quán)投資類的收益率為8.65%。但根據(jù)統(tǒng)計，本月16個信托產(chǎn)品中，貸款類的平均收益率達到8.9%，而股權(quán)投資類的收益率則高達10.7%。以中融信托上述海南房地產(chǎn)項目為例，對于預(yù)期的年化收益率，A類優(yōu)先級受益人的收益率分為三級，分別為10%、11%和12%，而B類優(yōu)先級投資人的收益率可達15%。

　　“不過，股權(quán)投資的風(fēng)險較其他運用方式風(fēng)險是最大的，上半年不少信托公司紛紛走上司法訴訟就是證明�，F(xiàn)在是博弈，看好二線城市地產(chǎn)項目的一大原因，是其風(fēng)險相對較低�！睒I(yè)內(nèi)人士對信托產(chǎn)品投資房企股權(quán)的未來也表示擔(dān)心。習(xí)記者 石俊