地方調(diào)控樓市加力 卡住開發(fā)商資金鏈

　　近日,房地產(chǎn)行業(yè)又傳來新消息,北京市有望在年內(nèi)實(shí)施商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法,這也意味著,開發(fā)商的資金鏈將面臨更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

　　據(jù)了解,新規(guī)定核心內(nèi)容便是對預(yù)售資金的限制,消息人士透露,今后,開發(fā)商不得直接收存預(yù)售資金,購房款將直接進(jìn)入監(jiān)管賬戶,同時(shí),預(yù)收款將被分成基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、登記申請四個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn),監(jiān)管部門分別對其進(jìn)行監(jiān)管。

　　北京是第一個(gè)醞釀執(zhí)行樓盤預(yù)售款專項(xiàng)監(jiān)管政策的城市,但并不是唯一一個(gè)。有消息稱,蘇州也在醞釀�？顚Ｓ玫恼�策。

　　業(yè)內(nèi)人士表示,樓市新政出來以后,開發(fā)商資金鏈已經(jīng)吃緊,該辦法一旦實(shí)施,開發(fā)商必定會(huì)考慮降價(jià)以獲取流動(dòng)資金,否則,“購地—蓋房—銷售”這本該正常運(yùn)行的循環(huán)將就此打亂。

　　日前,決策層已經(jīng)明確表態(tài),要繼續(xù)實(shí)施樓市調(diào)控政策,有購房者懷疑,這次再出臺(tái)新的政策,是前一段調(diào)控的進(jìn)一步實(shí)施,還是新一輪調(diào)控的開始?

　　新規(guī)卡住開發(fā)商資金鏈要害

　　樓市新政已滿四個(gè)月,專家分析,目前開發(fā)商已經(jīng)到了資金鏈即將斷裂的關(guān)鍵時(shí)期,此時(shí)出臺(tái)限制預(yù)售資金的政策,將卡住開發(fā)商資金鏈。

　　中國土地勘測規(guī)劃院地價(jià)所所長趙松在接受南方日報(bào)記者采訪時(shí)說:“開發(fā)商有降價(jià)的可能,如果開發(fā)商對資金的需求很高,就會(huì)降價(jià),特別是那些實(shí)力較弱的房企,他們需要回籠資金�！�

　　“如果對這個(gè)資金方面不進(jìn)行監(jiān)管,開發(fā)商會(huì)通過預(yù)售樓盤的預(yù)收款,投到下一個(gè)項(xiàng)目上去,而不是用到預(yù)售樓盤上面,只有�？顚Ｓ貌拍芙鉀Q這個(gè)問題�！壁w松告訴記者。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示,該辦法一旦實(shí)施,將會(huì)給開發(fā)商的現(xiàn)金流造成影響,有可能起到打擊囤地惜售以及降低房價(jià)的作用。

　　李文杰分析,如果對預(yù)售進(jìn)行監(jiān)管,也就意味著開發(fā)商必須要加快銷售回籠資金,才能夠達(dá)到單一項(xiàng)目的預(yù)付款這樣的目標(biāo)。目前有開發(fā)商不急于降價(jià),不急于回籠資金,主要是因?yàn)樗麄儚牟煌��?xiàng)目資金之間進(jìn)行拆借,賣得好的,他也有可能調(diào)配一些資金,有些項(xiàng)目不賣。

　　有房地產(chǎn)行業(yè)的分析師表示,該政策對未來影響非常大,尤其是�？顚Ｓ脤�會(huì)讓很多地產(chǎn)企業(yè)放慢開發(fā)腳步,該分析師舉例,以前一家企業(yè)可以用預(yù)售款來用活開發(fā)資金,但現(xiàn)在政策一出,這筆資金只能是定時(shí)定點(diǎn)的去使用,不利于地產(chǎn)企業(yè)相互競爭。

　　西南證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師肖劍認(rèn)為,最實(shí)際的作用是短期內(nèi)對購房人心理預(yù)期產(chǎn)生影響,促使購房人加劇觀望,但從長遠(yuǎn)來看,對行業(yè)整體影響不大,一些企業(yè)在此之前預(yù)售賬款都已經(jīng)收回,這項(xiàng)政策可能會(huì)對開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流造成影響。

　　仍是新政延續(xù)

　　有分析人士指出,現(xiàn)在正是開發(fā)商與購房者博弈的僵持階段,決策層也在觀望前期樓市政策效果,此時(shí)出臺(tái)對商品房預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管的政策,被業(yè)內(nèi)懷疑是否意味著新的一輪調(diào)控即將開始。

　　但是,昨日,在記者采訪中很多專家認(rèn)為:“并不意味著新一輪的調(diào)控�！敝袊�土地勘測規(guī)劃院地價(jià)所所長趙松在接受南方日報(bào)記者采訪時(shí)表示,“這個(gè)政策不是新的措施,之前就有提過,這個(gè)措施值得推廣,早就應(yīng)該實(shí)施了�！�

　　“國十條”對土地資金等方面都有很詳細(xì)的規(guī)定,現(xiàn)在出臺(tái)這項(xiàng)政策主要是要落實(shí)前階段的政策。

　　商品房預(yù)售款專項(xiàng)賬戶管理從2007年就開始醞釀,今年4月,住建部更是專門出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》,要求各地要加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度。

　　《通知》規(guī)定,“商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶,由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管,確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè)；預(yù)售資金可按建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行核撥,但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付�！�

　　我愛我家副總裁胡景暉認(rèn)為,雖然這不能視為新的一輪調(diào)控政策,但非常有效力。其主要原因是,這個(gè)辦法不像其他調(diào)控政策是臨時(shí)性的,這個(gè)辦法將會(huì)長期執(zhí)行。

　　-專家建議

　　考慮取消預(yù)售制度

　　雖然年內(nèi)實(shí)施商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法,將會(huì)影響一部分開發(fā)商的資金鏈,但是,很多業(yè)內(nèi)人士分析,按照目前的房價(jià)水平,房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力十分強(qiáng)勁,其高盈利性決定了其融資的便捷,因此該政策并不能真正觸動(dòng)開發(fā)商的資金鏈要害。

　　據(jù)了解,2010年上半年房地產(chǎn)信托多數(shù)資金通過銀信合作產(chǎn)品流入房企。

　　有專家建議,不如直接取消預(yù)售制度。著名房地產(chǎn)律師秦兵認(rèn)為,中國的預(yù)售制度對房屋質(zhì)量造成了不可想象的損害,要解決這個(gè)問題最好的辦法就是取消預(yù)售制度,讓開發(fā)商賣現(xiàn)房,房屋質(zhì)量一定會(huì)好點(diǎn),房價(jià)也一定會(huì)降下來。

　　趙松也對南方日報(bào)記者表示,這個(gè)措施,對于規(guī)范房地產(chǎn)市場而言是很有用的,但最好的辦法是取消預(yù)售款制度。

　　但是,也有專家認(rèn)為,不能取消預(yù)售制,因?yàn)橐坏┤∠�商品房預(yù)售制度,在供求關(guān)系尚沒有得到根本扭轉(zhuǎn)之前,預(yù)售活動(dòng)并不會(huì)自動(dòng)終止,而是很有可能會(huì)以私下交易等違規(guī)形式繼續(xù)存在,會(huì)進(jìn)一步擾亂房地產(chǎn)市場秩序。

　　駐京記者呂天玲實(shí)習(xí)生周祖燕鄢杜賀