易憲容：防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)存在三大認(rèn)識誤區(qū)

　　盡管當(dāng)前相關(guān)監(jiān)管部門已經(jīng)認(rèn)識到如果不采取有效措施來監(jiān)管和防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，中國難免會爆發(fā)類似美國和日本由房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)的金融危機(jī)，但迄今我們在對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識上仍存在諸多誤區(qū)，導(dǎo)致監(jiān)管和防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的一些制度安排還欠合理、有效和周全。

　　之所以這么看，首先是因?yàn)槠�今我們�(nèi)匀徊辉赋姓J(rèn)，國內(nèi)銀行信貸的過度發(fā)放是導(dǎo)致2009年國內(nèi)房價(jià)快速飆升、房地產(chǎn)泡沫被不斷吹大的最根本影響原因之一。數(shù)據(jù)顯示，2009年和2010年上半年，國內(nèi)商業(yè)銀行的個人經(jīng)營性貸款規(guī)模達(dá)4萬多億元，個人信貸比2008年快速增長4倍至5倍，其中有相當(dāng)部分貸款流入房地產(chǎn)市場。

　　商業(yè)銀行之所以敢冒風(fēng)險(xiǎn)變相發(fā)放貸款給個人投資房地產(chǎn)，是因?yàn)槠�今國�?nèi)眾多商業(yè)銀行仍然存在著難以轉(zhuǎn)變的一個認(rèn)識誤區(qū)，即認(rèn)為只要房價(jià)不斷上漲，或言房價(jià)“只漲不跌”，就可降低個人按揭貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)信貸(如個人按揭貸款)自然是一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。由此，國內(nèi)商業(yè)銀行紛紛拼命搶占或擴(kuò)大房貸市場占有率，導(dǎo)致個人按揭貸款的進(jìn)入門檻不斷降低。

　　其實(shí)，房價(jià)“只漲不跌”的神話是不存在的。日本和美國都曾出現(xiàn)過房價(jià)下跌，中國也不會例外。道理很簡單，市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下房價(jià)總會有漲跌，房價(jià)不可能“只漲不跌”。反過來看，如果國內(nèi)商業(yè)銀行不相信房價(jià)“只漲不跌”的神話，它們就不會向個人發(fā)放大量房地產(chǎn)信貸。同理，如果國內(nèi)商業(yè)銀行的信貸增長不那么快，國內(nèi)房價(jià)也不見得會如此飆升。

　　由此觀之，只要國內(nèi)房價(jià)“只漲不跌”的神話不破，我們就難以監(jiān)管和防范當(dāng)前龐大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　其次是因?yàn)橹灰�市場假定銀行體系是一種“取之不盡、用之不竭”的公共品，那就意味著國內(nèi)銀行體系的信貸風(fēng)險(xiǎn)是巨大的。因?yàn)�，�?dāng)銀行體系被視為是一種公共品時，誰占用銀行體系的資源越多，就預(yù)示其獲利的機(jī)會就越大。但是，在占用銀行體系資源的部分企業(yè)或個人獲取私利(收益)的同時，卻把對應(yīng)的成本轉(zhuǎn)嫁給社會來承擔(dān)。

　　同理，當(dāng)商業(yè)銀行和房地產(chǎn)貸款者都在千方百計(jì)占用或利用銀行體系資源時，就會出現(xiàn)如下的情況：一方面，商業(yè)銀行會為了增加信貸市場份額而過度放貸；另一方面，企業(yè)或個人也會想方設(shè)法獲取更多的貸款。結(jié)果是在這些主體獲取巨大收益的同時，卻把不斷積累的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給社會來承擔(dān)。

　　可以說，國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫之所以會被不斷吹大，一個重要的原因是我們?nèi)匀徽`以為可以無限度地占用或?yàn)E用銀行體系這個公共品，并且相信中國的房地產(chǎn)泡沫不會破滅。其實(shí)，正是這種認(rèn)識誤區(qū)直接或間接地導(dǎo)致迄今我們?nèi)匀缓敛晃窇謬鴥?nèi)的高房價(jià)或房地產(chǎn)泡沫，因?yàn)楦叻績r(jià)或房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的經(jīng)濟(jì)和金融危機(jī)的最壞結(jié)果最后還可以由社會來承擔(dān)的。這種信念恰恰反映當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)的最大風(fēng)險(xiǎn)來自于高房價(jià)或房地產(chǎn)泡沫。

　　再次是因?yàn)閲鴥?nèi)銀行體系的有效定價(jià)機(jī)制尚未形成，信貸發(fā)放的有效定價(jià)仍然受諸多嚴(yán)格管制的影響，從而導(dǎo)致國內(nèi)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸快速增長。同時，我們也難以用價(jià)格工具而只能采取數(shù)量工具來管理商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，這是導(dǎo)致商業(yè)銀行把市場占有率、信貸規(guī)�？焖贁U(kuò)張等作為主要經(jīng)營目標(biāo)、大量銀行信貸流向房地產(chǎn)市場的主要原因之一，結(jié)果是導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸的潛在風(fēng)險(xiǎn)越來越多。

　　近期，銀監(jiān)局要求國內(nèi)商業(yè)銀行展開新一輪房地產(chǎn)信貸壓力測試，以應(yīng)對那些房價(jià)過度上漲的地區(qū)房價(jià)可能下跌約50%的情況。但是，這種房貸壓力測試僅限于對銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的技術(shù)性測試，據(jù)此認(rèn)為可以防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)是一個認(rèn)識誤區(qū)。這是因?yàn)�，如果不從�?dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根源、癥結(jié)及應(yīng)對的政策措施與制度安排等角度來重新認(rèn)識當(dāng)今的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，難免會再次使監(jiān)管和防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)陷于“治標(biāo)不治本”的調(diào)控陷阱之中。

　　所以，如何消除或轉(zhuǎn)變我們在監(jiān)管和防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)方面的諸多認(rèn)識誤區(qū)，對當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控能否順利展開影響深遠(yuǎn)。

　　作者 易憲容 作者系中國社會科學(xué)院金融研究所研究員