上市房企受困高負(fù)債高庫存 降價潮只差臨門一腳

　　一方面是負(fù)債節(jié)節(jié)攀高，一方面是消化不良并仍在不斷增加的庫存，樓市的天平開始出現(xiàn)傾斜。上市房企的半年報揭示出，雖然開發(fā)商們的資金鏈尚處于安全范圍，但隨著時間的推移，銷售低迷，資金回籠不暢，還要還息還債，企業(yè)資金壓力會越來越大，而年度銷售目標(biāo)又如懸梁之錐，時時刺激著開發(fā)商的神經(jīng)。不管最終是主動還是被動降價，開發(fā)商現(xiàn)在需要的可能僅僅是時間。

　　⊙記者 于祥明

　　雖然銷售量略有好轉(zhuǎn)，但開發(fā)商掙得錢卻比以前少了。記者注意到，已發(fā)布半年報的86家企業(yè)的銷售毛利率平均水平已經(jīng)較去年年底下調(diào)1個百分點，更較一季度下調(diào)了近2個百分點。業(yè)內(nèi)人士指出，新“國10條”后，顯而易見部分開發(fā)商正在讓利促銷。而隨著三、四季度供應(yīng)量的增長，開發(fā)商銷售壓力加大和資金鏈趨緊，房價下調(diào)壓力更大。

　　成交回升 毛利率普降

　　“7月份以來一些開發(fā)商的樓盤成交略有回升，但是這些開發(fā)企業(yè)能掙到的錢卻比以前有所減少�！币患抑�名上市公司的老總向記者直言，這意味著不少開發(fā)商正面臨“被迫”讓利促銷。

　　記者根據(jù)聚源數(shù)據(jù)統(tǒng)計，申萬分類的86家已公布2010年半年報的A股房地產(chǎn)企業(yè)的銷售毛利率算數(shù)平均值為37.4%，較去年(124家房地產(chǎn)企業(yè)銷售毛利率平均為36.4%，下同)下跌了1個百分點，更較一季度(銷售毛利率平均為36.7%)下跌了1.3個百分點。

　　并且，記者注意到，“招保萬金”四大龍頭地產(chǎn)企業(yè)中，除萬科以外，其他三家房地產(chǎn)巨頭的銷售毛利率均呈現(xiàn)此種態(tài)勢。

　　其中，保利地產(chǎn)半年報銷售毛利率為35.5%，分別較一季度和去年底下跌了0.5和1.3個百分點；招商地產(chǎn)為40.6%，分別下跌0.3和0.6個百分點；金地集團(tuán)為35.9%，分別下跌4.1和1.2個百分點。

　　“受前期拿地成本上升，和銷售價格下調(diào)雙重因素影響，開發(fā)商毛利率下降是肯定的�！敝袊�指數(shù)研究副院長陳晟說。

　　他向記者表示，考慮到調(diào)控政策的長期性，以及下半年供應(yīng)量的增加，預(yù)計9月份樓市將出現(xiàn)“主動+被動”降價并存的局面。

　　負(fù)債增加 資金鏈趨緊

　　需要指出的是，“招保萬金”等上市公司也均表示，下半年供應(yīng)量將有所增加( 其中金地集團(tuán)稱，下半年公司預(yù)計新增可銷售資源達(dá)200萬平方米)，這對開發(fā)商銷售無疑形成壓力。與此同時，開發(fā)商的資金鏈也日益趨緊，為此早早回籠資金意愿也在增強(qiáng)。

　　根據(jù)聚源數(shù)據(jù)統(tǒng)計，86家房地產(chǎn)上市公司半年報顯示，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額合計為-775.75億元，而今年一季度這些公司的現(xiàn)金流量凈額為-408.67億元，去年同期該值則為369.49億元。顯而易見，今年二季度地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流呈現(xiàn)繼續(xù)惡化態(tài)勢。

　　值得注意的是，“招保萬金”無一例外的經(jīng)營性活動現(xiàn)金凈流量均為負(fù)值，其中現(xiàn)金流最為緊張的保利地產(chǎn)，上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流量達(dá)到-233億元，萬科緊隨其后，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流量為-95億元。

　　記者還注意到，開發(fā)商債務(wù)狀況壓力有強(qiáng)化趨勢。根據(jù)聚源數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2010年半年報86家上市公司帶息債務(wù)/全部投入資本平均值為48.26%，分別較一季度(45.38%)和2009年末(42.98%)上升了近3個百分點和7個百分點。

　　并且，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年86家上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率中位數(shù)為65.1%，也較一季度上升了1個百分點。

　　與此同時，受信貸政策收緊，以及開發(fā)資金壓力影響，7月以來有許多開發(fā)商高息發(fā)債，這從另一側(cè)面反映出開發(fā)商資金需求。

　　其中，7月世茂發(fā)高息債5億美元，票面利率9.65%；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)可換股證券9億美元，票面利率8%；8月碧桂園發(fā)行高息債4億美元，票面利率10.50%；8月合景泰富發(fā)行高息債2.5億美元，票面利率12.50%。

　　“如果未來銷售依然低迷，資金回籠不暢，開發(fā)商還要還債息，資金壓力就會加大，盈利能力也會下降。”SOHO中國董事長潘石屹曾向記者如是說。

　　舉債擴(kuò)張 前景不樂觀

　　事實上，根據(jù)聚源數(shù)據(jù)統(tǒng)計，86家上市公司的2010年半年報顯示，開發(fā)商流動比率、速動比率等考查房企經(jīng)營風(fēng)險的主要指標(biāo)仍均處于合理水平：速動比率中位數(shù)為0.66，流動比中位數(shù)為1.9。

　　流動比率、速動比率是用來衡量企業(yè)短期償債能力的，其數(shù)值越高，意味著企業(yè)短期償債能力強(qiáng)。一般來說，流動比率>2并且速動比率>1，意味著資金流動性好；1.5<流動比率<2 且 1>速動比率>0.75，資金流動性一般，但也不錯。

　　記者注意到，今年一季度末和去年末124家上市公司速動比率中位數(shù)分別為0.63和0.61；流動比率中位數(shù)分別為1.88和1.84，這說明調(diào)控之下房企經(jīng)營風(fēng)險的主要指標(biāo)，不但強(qiáng)于2008年金融危機(jī)時期，還較一季度有所改善。

　　“類似遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等還在高價拿地的房企屬于激進(jìn)型，未來其資金壓力、盈利能力，以及風(fēng)險都更令人擔(dān)心。”陳晟說。

　　記者注意到，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一方面高息融資，一方面在北京、上海等城市高價拿地，確是調(diào)控下逆市擴(kuò)張的“主力軍”之一。

　　但是，對于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的運(yùn)作，資本市場沒有跟著叫好。相反，近日花旗表布報告指出，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)中報總體毛利率下降4個百點至25%，加之其土儲成本較高毛利潛在受壓，由此下調(diào)了今、明兩年每股盈利預(yù)測值。與此同時，摩根大通、高盛、瑞信、交銀國際均給遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以“中性”評級，預(yù)示著投資者對類似開發(fā)商潛在擔(dān)憂。

　　其中，瑞信認(rèn)為，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)積極買地或?qū)е聺撛谔潛p，這說明投資者對于樓市調(diào)控和市場風(fēng)險均有清醒的認(rèn)識，因此樓市不會重蹈去年覆轍，而會進(jìn)入深入調(diào)整期。