房價跌50%銀行房貸無風(fēng)險?

　　5月份銀監(jiān)會要求開展房價下跌20%、30%的壓力測試,銀行還沒來得及喘息,監(jiān)管層又進(jìn)一步加碼了房貸壓力測試,要求測算房價下跌50%情形。記者近日獲悉,目前多家上市商業(yè)銀行已經(jīng)按照監(jiān)管部門的要求完成了最新一輪最“殘酷”的房貸壓力測試。包括交行、招行、民生、建行等也紛紛在中報會上公布了測試結(jié)果,房價下跌50%的情形下,各銀行的房貸不良貸款率將上升1-2個百分點不等。然而,這一銀行集體“體檢”結(jié)果卻遭到了專家的質(zhì)疑。

　　結(jié)果�＋�房價下跌一半銀行依舊健康

　　與上次測試房價下跌30%的假設(shè)不同,此次壓力測試假定的情形跌幅上升到了極端的50%,甚至60%。

　　日前,交行副行長錢文揮在業(yè)績發(fā)布會上表示,該行新一輪房貸壓力測試結(jié)果樂觀,“即便在極端情況下,房價對該行不良貸款率影響仍然有限,風(fēng)險完全可控�！卞X文揮指出“房價下跌50%,交行對公房地產(chǎn)貸款不良率上升約1.6個百分點,對私(個人按揭)不良率增加約1.2個百分點�！�

　　同樣是房價下跌50%的情形下,壓力測試結(jié)果顯示,招商銀行的住房按揭貸款和開發(fā)貸款不良率將上升1-2個百分點。民生銀行個人住房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款的不良率水平也將分別上升1.2%和2.1%。

　　另有消息透露,若房價下跌50%,中行個人住房貸款不良率將上升2%,而房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率則要上升4%。而中行分支機構(gòu)面臨的壓力更大,中行北京分行壓力測試結(jié)果則顯示,若房價下跌50%,該行個人住房不良貸款率至少上升7個百分點。

　　早有準(zhǔn)備的建行,房貸壓力測試結(jié)果顯示,若房價跌幅超63%,該行違約率會明顯攀升,而此前違約率變化不明顯。建行董事長郭樹清亦曾向媒體表示:“只有中國房地產(chǎn)價格下跌超過五成,才會對建行的資產(chǎn)質(zhì)量有較大影響�！�

　　而前一期壓力測試結(jié)果顯示,在房價下降30%、利率上升108個基點的前提下,樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率會上升2.2個百分點,稅前利潤下降20%,46家農(nóng)村商業(yè)銀行將上升3.5個百分點、貸款損失率增加30%。

　　相比一看,不難發(fā)現(xiàn),在房價下跌50%的極端情形下,各家上市商業(yè)銀行房地產(chǎn)不良貸款率上升幅度較房價下跌30%的情形似乎相差并不大,這也讓人不禁產(chǎn)生疑惑。

　　分析�＋�房地產(chǎn)信貸風(fēng)險被低估

　　這次房貸不良貸款率上升1%-2%的測試結(jié)果,對銀行來說意味著多大的信貸風(fēng)險呢?

　　從目前已公布中報的各家銀行的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來看,房貸業(yè)務(wù)占比仍然較重,但開始有所下降。截至上半年,中信銀行住房按揭貸款不良貸款率0.13%,比去年末下降0.04個百分點；招行個人住房貸款占整體貸款比重下降的同時,不良貸款余額和不良率均比年初有所下降,不良貸款為3.72億元,不良率為0.12%。記者日前從建行中期業(yè)績發(fā)布會上也了解到,該行上半年個人住房貸款快速增長17.56%。

　　廣東金融學(xué)院中國金融轉(zhuǎn)型與發(fā)展研究中心陸磊在接受記者采訪時對這一輪的測試結(jié)果提出了質(zhì)疑�！胺績r下跌50%,這已經(jīng)是個極端的情景,不良貸款率只上升1-2個百分點,是低估了銀行的信貸風(fēng)險。”他認(rèn)為,不良貸款率還包括了所有的中長期貸款,房價下跌影響到的不僅僅是房地產(chǎn)信貸,因此不良率上升10%左右都是有可能的。

　　海通證券金融業(yè)分析師佘閔華昨日對本報記者表示,如果這次壓力測試的結(jié)果所指的是整體的不良率上升1%-2%,那么對銀行來說已經(jīng)是很大的風(fēng)險了。他給記者算了一筆賬,以今年各大銀行已經(jīng)發(fā)放出去的大約40萬億的貸款余額計算,上升1-2個百分點相當(dāng)于不良貸款余額上升了4000-8000億。與上次只針對房貸測試結(jié)果相比,相當(dāng)于不良貸款余額總量翻番。

　　中國社會科學(xué)院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為,國內(nèi)銀行信貸的過度發(fā)放是導(dǎo)致2009年國內(nèi)房價快速飆升、房地產(chǎn)泡沫被不斷吹大的最根本影響原因之一。易憲容指出,這兩年國內(nèi)商業(yè)銀行的個人經(jīng)營性貸款規(guī)模達(dá)4萬多億元,個人信貸比2008年快速增長4倍至5倍,其中有相當(dāng)部分貸款流入房地產(chǎn)市場。

　　追問�＋�測試結(jié)果直接反映市場風(fēng)險?

　　近期,從住建部官員到國務(wù)院副總理李克強再次強調(diào),各地要繼續(xù)把握好國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施。這顯示出中央在房地產(chǎn)調(diào)控方面的決心很大。一些媒體也猜測,監(jiān)管部門層層加碼的壓力測試,意在為之后進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控作準(zhǔn)備。但銀監(jiān)會此前表示,各種情景假設(shè)不代表銀監(jiān)會對房地產(chǎn)市場走勢的判斷,也不代表房地產(chǎn)信貸政策可能出現(xiàn)變動。

　　不過,層層加碼的房貸壓力測試的效果卻遭到了專家和分析人士的質(zhì)疑,很多學(xué)者接受本報采訪時一致認(rèn)為,目前的壓力測試并不能客觀測量銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。

　　易憲容昨日接受本報記者采訪時還表示:“房貸壓力測試只是‘體檢’,實際上很多‘病’是體檢不出來的。壓力測試跟信貸風(fēng)險沒有關(guān)系�！币讘椚荼硎�,房貸壓力測試僅限于對銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的技術(shù)性測試,據(jù)此認(rèn)為可以防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險是一個認(rèn)識誤區(qū)�！斑@是因為,如果不從導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)信貸風(fēng)險產(chǎn)生的根源、癥結(jié)及應(yīng)對的政策措施與制度安排等角度來重新認(rèn)識當(dāng)今的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險,難免會再次使監(jiān)管和防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險陷于‘治標(biāo)不治本’的調(diào)控陷阱之中�！�

　　陸磊也表示了質(zhì)疑,“這樣的測試考慮到了借款人的道德風(fēng)險,但還省略了還款能力的風(fēng)險。另外,房價下跌50%,是指什么房價也會得出不同結(jié)果。如果是平均房價下跌50%,對銀行不良貸款率影響就不大,那可能是廉價房增多了,供給發(fā)生了變化。如果是所有房價下跌50%,影響無疑是巨大的�！�

　　廣發(fā)證券銀行業(yè)分析師范沐華亦指出,銀行的房貸壓力測試是假定一些條件,其他條件不變的情況下進(jìn)行的測試。但實際上如果房價下跌是會引起其他條件發(fā)生變化的。這樣的壓力測試得出的結(jié)果有可能會偏輕。

　　“銀行的信貸風(fēng)險評估應(yīng)該放在一個較長的信貸周期里去考量,單個時間點的壓力測試其實并不能說明銀行風(fēng)險控制得好�！辟荛h華昨日向記者表示。記者黃倩蔚實習(xí)生王霞