成交量上漲 投資客重返樓市?

　　剛需支撐市場(chǎng)的局面持續(xù)已久,盡管價(jià)格并未有明顯下跌,但是目前的樓市卻呈現(xiàn)出成交量回暖的趨勢(shì)。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)報(bào)告顯示,在此前的一周,新房的成交雖然并沒(méi)有太大波動(dòng),但是二手房的成交量卻環(huán)比上升了18.2%。尤其值得關(guān)注的是,原本紛紛退出樓市的投資客的身影又開(kāi)始出現(xiàn)。

　　-現(xiàn)狀

　　有客戶(hù)一次購(gòu)買(mǎi)多套住房

　　日前,記者來(lái)到位于寶安區(qū)的天健時(shí)尚空間營(yíng)銷(xiāo)中心。營(yíng)銷(xiāo)中心門(mén)可羅雀,透過(guò)玻璃門(mén),一排售樓人員,不時(shí)有幾個(gè)向門(mén)外張望。在售樓中心的樓房模型前,也有幾位顧客在一旁咨詢(xún)。據(jù)工作人員介紹,天健時(shí)尚空間從2010年8月17日開(kāi)始現(xiàn)樓銷(xiāo)售,整體起價(jià)18000元/m2

　　、均價(jià)平層23000元/m2、復(fù)式25000元/m2。一棟為復(fù)式公寓,二、三棟為平層。,該工作人員還告訴記者最近出現(xiàn)了許多投資客,他們大多數(shù)都購(gòu)買(mǎi)二、三棟的平層背陽(yáng)面的小戶(hù)型,曾經(jīng)有一位客戶(hù)一次性購(gòu)入了3套47平方米的三棟平層公寓。在現(xiàn)場(chǎng),正好有一位女客戶(hù)向這位售樓小姐咨詢(xún),從她們交談的內(nèi)容來(lái)判斷,該顧客并非第一次來(lái)看樓盤(pán)。工作人員同時(shí)也告訴記者,如果有意向就盡快購(gòu)買(mǎi)天健的樓盤(pán),因?yàn)椤熬鶅r(jià)在周末會(huì)有所上調(diào)�！�

　　在熙龍灣營(yíng)銷(xiāo)中心內(nèi),銷(xiāo)售大廳未見(jiàn)購(gòu)房者的身影,顯得比較冷清。據(jù)售樓人員介紹,熙龍灣是該區(qū)唯一的豪華式樓盤(pán),均為

　　150平方米以上的大戶(hù)型公寓,因此多為家庭剛性需求,投資現(xiàn)象很少見(jiàn)。據(jù)該售樓人員介紹,近期有一位客戶(hù)買(mǎi)了兩套180平米新房。

　　此外,記者還了解到,位于寶安區(qū)的財(cái)富港樓盤(pán)近期交易火爆,

　　BC兩棟小戶(hù)型近期賣(mài)出700多套,而且以投資客為主。銷(xiāo)售人員告訴記者,該區(qū)的房?jī)r(jià)仍有上升空間。而在龍崗區(qū)的調(diào)查中,公園大地、萬(wàn)象天成的售樓人員表示該樓盤(pán)暫時(shí)沒(méi)有投資客。振業(yè)巒山谷屬于自住客多,沒(méi)有一次購(gòu)入多套的客戶(hù)。而佳兆業(yè)大觀邸的信息顯示有一次購(gòu)入多套的客戶(hù),但現(xiàn)象并不顯著。I派龍城的有關(guān)人員告訴記者,I派龍城近期沒(méi)有一次性購(gòu)買(mǎi)多套的客戶(hù),但是樓市是在回暖,深圳的樓價(jià)在九、十月份都沒(méi)有可能下降。

　　福田區(qū)的某樓盤(pán)在

　　5月份之前,有客戶(hù)一次性購(gòu)入10套,此后投資客的身影比較少見(jiàn)。而近期,投資形勢(shì)似乎有所抬頭,有一位客戶(hù)以按揭的方式購(gòu)買(mǎi)了6套。仙桐馨苑的投資現(xiàn)象火熱,小戶(hù)型樓盤(pán)已經(jīng)賣(mài)完。新世界四季山水第一期樓盤(pán)目前已經(jīng)賣(mài)完,賣(mài)完的速度與投資客競(jìng)逐的程度有很大的關(guān)系,該樓盤(pán)第二期將于年底開(kāi)盤(pán)。

　　投資客青睞二手房

　　相對(duì)于一手房來(lái)說(shuō),二手房更受投資客最關(guān)注。尤其近期的新盤(pán)大都集中在關(guān)外龍崗、寶安兩區(qū)。關(guān)內(nèi)的新盤(pán)供應(yīng)不多,二手房的價(jià)格又相對(duì)便宜,因此,關(guān)內(nèi)的二手房也成為投資客的首選。

　　而此前的樓市新政打擊最大的也是投資二手房的購(gòu)房者。新政出臺(tái)后,記者了解到,南山、福田等片區(qū)的投資客幾乎全部退出市場(chǎng),除了資金雄厚的投資客并不慌著出售之外,正在進(jìn)行的成交也幾乎沒(méi)有。在投資客最為活躍的后海片區(qū),開(kāi)發(fā)商曾向記者透露,原本六成以上的投資客幾乎完全按兵不動(dòng),也有中介地鋪工作人員告訴記者,“幾乎一個(gè)月沒(méi)有成交”。

　　近期,樓市投資有“回暖”的趨勢(shì),二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)又是如何呢?世祥房地產(chǎn)的工作人員介紹,最近兩個(gè)月,該公司二手房的成交量都有所增加。位于車(chē)公廟的創(chuàng)域地產(chǎn)泰然分行的業(yè)務(wù)人員告訴記者,近來(lái)市場(chǎng)二手房很走俏,每日成交量一到兩套。此前就有一位潮州客戶(hù)買(mǎi)了10套二手商業(yè)寫(xiě)字樓和位于香蜜湖和梅林的兩幢二手別墅,而且都是全款付清。他說(shuō),現(xiàn)在深圳已經(jīng)沒(méi)有土地建新樓盤(pán),很多人開(kāi)始投資二手房,投資客的實(shí)力不容小窺。據(jù)世華地產(chǎn)的地鋪經(jīng)理介紹,深圳最為典型的豪宅片區(qū)———香蜜湖,目前總價(jià)在1000萬(wàn)以上的物業(yè),買(mǎi)家中投資客約占5成,且多是一次性付款。但在南山前后海片區(qū),美聯(lián)物業(yè)南山區(qū)劉總監(jiān)告訴記者,近期投資客進(jìn)入樓市的情況并以往沒(méi)有太大的改變。據(jù)他了解還沒(méi)有一次購(gòu)入多套的客戶(hù)。但是樓市改善性需求在增加,剛性需求也依然強(qiáng)勁。前海地區(qū),樓市成交活躍,有自住兼投資的行為,大部分都選擇購(gòu)買(mǎi)26—100平米的中小戶(hù)型。而后海區(qū)成交情況相對(duì)比較冷清,都為自住客戶(hù)。

　　-分析 持有物業(yè)抵御通脹預(yù)期

　　高端物業(yè)的成交量逐步上升是近期樓市交易的一個(gè)明顯特征。記者了解到,4月中旬出臺(tái)的樓市新政,強(qiáng)有力地抑制了投資行為,令高端物業(yè)成交比例明顯下降。而進(jìn)入7月份以后,隨著置業(yè)者對(duì)新政的消化,看房量、成交量開(kāi)始回升,高端物業(yè)成交比例也逐步回升。

　　世華地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)描繪了1—7月份20000元/平方米以上物業(yè)成交比例的走勢(shì)圖。新政前20000元/平方米以上的高端物業(yè)成交比例基本都保持在5個(gè)百分點(diǎn)左右,4月達(dá)到今年1月以來(lái)的最高峰,為8.23%。新政后,20000元/平方米以上的高端物業(yè)成交比例跌落到低谷,為4.06%。進(jìn)入6月,高端物業(yè)成交比例開(kāi)始逐步回升,與新政前基本持平,7月份高端物業(yè)成交比例進(jìn)一步加大,超過(guò)新政前水平,約為6個(gè)百分點(diǎn)。從6月—8月中旬周成交比例走勢(shì)圖來(lái)看,從7月底開(kāi)始,20000元/平方米以上高端物業(yè)成交比例明顯上升,突破6個(gè)百分點(diǎn),進(jìn)入8月,高端物業(yè)的成交比例上漲迅速,達(dá)到8個(gè)百分點(diǎn)以上。

　　世華地產(chǎn)市場(chǎng)部認(rèn)為,高端物業(yè)成交比例的上升一是因?yàn)槭芡�脹預(yù)期的影響。不少深圳市民認(rèn)為,目前商品價(jià)格持續(xù)走高,只有持有物業(yè)才能有效抵御通脹,而高品質(zhì)的物業(yè)是首選；二是7月中旬以來(lái),市場(chǎng)慢慢回暖,置業(yè)者對(duì)后市看法日趨樂(lè)觀,不少資金實(shí)力雄厚的投資客開(kāi)始入市。世華地產(chǎn)的地鋪經(jīng)理則分析說(shuō),購(gòu)買(mǎi)香蜜湖的投資客需求中,大多以中長(zhǎng)線投資為主,也是為資金需找一個(gè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和保值的途徑,為通貨膨脹做準(zhǔn)備。

　　-判斷 投資客返市現(xiàn)象或被夸大

　　7月中旬以來(lái),市場(chǎng)逐漸回暖,置業(yè)者對(duì)后市看法日趨樂(lè)觀,不少資金實(shí)力雄厚的投資客開(kāi)始入市的現(xiàn)象明顯,但是在房?jī)r(jià)依然居高不下的情況下,投資客的入市究竟是普遍還是個(gè)別現(xiàn)象?中原地產(chǎn)市場(chǎng)部總監(jiān)王世界表示,目前流傳的投資客返市的現(xiàn)象有被夸大的可能,中長(zhǎng)期投資行為是有所增加,而從數(shù)據(jù)來(lái)看,一手房每周成交量為500套,每月為2000套,這樣的銷(xiāo)售量屬于很低的。二手房市場(chǎng),在八月初很火爆,但是其中百分之八十八都是自主客戶(hù),實(shí)際上目前純投資客的比例在百分之五以下,加上自住客兼投資客戶(hù)的比例也只在百分之十二以下,仍處于歷史最低。

　　這個(gè)也與《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》的即將出臺(tái)有很大的關(guān)系�！巴顿Y客分短期和中長(zhǎng)期兩種。短期投資就是所謂的炒客,會(huì)在一年的時(shí)間內(nèi)買(mǎi)賣(mài)樓盤(pán),中長(zhǎng)期投資客屬于手中大量資金無(wú)處存放,投資房產(chǎn)比存入銀行收效更高。而近期情況是中長(zhǎng)期投資客居多。2009年的情況正相反,短期投資多,因?yàn)?009年的樓市情況好,供不應(yīng)求,樓盤(pán)成本低。而今年短期客戶(hù)少,原因有三個(gè)。第一是未來(lái)樓市不確定,大家不認(rèn)為價(jià)格會(huì)在短期內(nèi)上升,炒短期利潤(rùn)不顯著。第二投資成本可能增加,房?jī)r(jià)上升的同時(shí),稅收可能上升,還有銀行合同中個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅都有可能增加。第三,近期銷(xiāo)售率只有百分之三。開(kāi)放商推出的樓盤(pán)少,從而也可反觀開(kāi)放商對(duì)于銷(xiāo)售的信心不大�！蓖跏澜缯f(shuō)。

　　安居客深圳區(qū)負(fù)責(zé)人在接受記者的采訪時(shí)也表示,目前成交量確實(shí)在上升,但是大部分仍是自主客戶(hù)。投資客在做更理性的投資,同時(shí)也是中長(zhǎng)期的投資客戶(hù)居多。投資回報(bào)率往往是投資客衡量入市與否的已達(dá)標(biāo)準(zhǔn),王世界說(shuō),目前的投資回報(bào)比也要分兩個(gè)方面來(lái)看。一個(gè)是出租回報(bào)率,大概是在百分之二點(diǎn)五到百分之三,這與銀行的存款利率相似。第二是出售回報(bào)率,會(huì)有負(fù)增長(zhǎng),現(xiàn)在房?jī)r(jià)每月以百分之二的速度緩慢下降。

　　這也就是說(shuō),目前投資樓市的回報(bào)比不高。安居客負(fù)責(zé)人告訴記者,在二手房市場(chǎng)里,經(jīng)濟(jì)人非常活躍,每日發(fā)單2500—3000套,雖然這個(gè)數(shù)據(jù)是有重復(fù)的,但是也能反映二手市場(chǎng)交易的活躍。過(guò)一段時(shí)間以后,只要政府打壓不嚴(yán)重,樓價(jià)還是會(huì)緩慢上升,而大家都關(guān)心的《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》的正式實(shí)施,只會(huì)減少中小投資客,不會(huì)影響大投資客戶(hù)的熱情。

　　撰文記者蘇妮實(shí)習(xí)生王洋