業(yè)主維權：多收的物業(yè)費必須退

　　在前幾期的案例中，我們曾為大家介紹過，業(yè)主入住園區(qū)后即自動接受了物業(yè)公司的服務，所以應當

　　繳納物業(yè)費，而且不應當以各種理由拒交物業(yè)費。那么相反的，物業(yè)公司在收取了物業(yè)費后，同樣也應當為業(yè)主提供優(yōu)質服務。不過，如果物業(yè)公司收了物業(yè)費后服務不到位，或者干脆單方面解除合同，中止了物業(yè)服務，業(yè)主應該怎樣為自己維權呢？今天我們就特地選取了曾經發(fā)生在沈陽市的一起真實案例，看一看當物業(yè)公司單方面中止服務后，業(yè)主們應當如何維權。

　　案例回放

　　物業(yè)單方中止合同純屬違約

　　張某是沈陽一家物業(yè)園區(qū)的業(yè)主，該園區(qū)于2001年由一家物業(yè)公司提供物業(yè)服務。2002年9月27日，物業(yè)管理有限公司收取了張某從2003年8月22日至2005年8月22日的物業(yè)費1960元，2004年3月27日物業(yè)公司卻突然撤出了園區(qū)，單方中止了合同，隨后該園區(qū)的開發(fā)公司進駐該園區(qū)，為該園區(qū)全體業(yè)主提供免費物業(yè)服務。

　　2006年5月31日，業(yè)主張某向法院起訴，要求物業(yè)公司“給付多收取的物業(yè)管理費1375.20元”。 法院經審理后認為，物業(yè)公司與業(yè)主之間訂立物業(yè)服務合同后，雙方均應嚴格遵守，并按照約定全面履行自己的義務，而本案物業(yè)公司收取了業(yè)主張某從2003年8月22日至2005年8月22日的物業(yè)費后，沒有按約為業(yè)主提供物業(yè)服務，中途撤離園區(qū)的行為屬違約行為，應當返還業(yè)主物業(yè)公司撤離后至2005年8月22日的物業(yè)費。

　　宣判后，物業(yè)公司不服原判，向市中級法院提出上訴稱，物業(yè)公司雖然中途撤離園區(qū)，但其物業(yè)服務的義務委托給了開發(fā)公司，開發(fā)公司代替物業(yè)公司繼續(xù)履行了義務，一審對此沒有認定是錯誤的。

　　二審法院認為，關于物業(yè)公司提出其撤離后物業(yè)服務的義務委托給開發(fā)公司，開發(fā)公司代替物業(yè)公司繼續(xù)履行了物業(yè)服務義務的主張，因其未提供與開發(fā)公司存在委托關系的相關證據證明該事實成立，故該主張本院不予支持。最終維持原判，令業(yè)主張某拿回了1375.20元的物業(yè)費。

　　案例解讀

　　未經業(yè)主同意 開發(fā)公司不能接管

　　遼寧英泰律師事務所的呂曉清律師認為，本案主要涉及兩個問題。

　　1、本案涉及物業(yè)服務合同的履行問題

　　業(yè)主和物業(yè)公司之間形成了物業(yè)服務的法律關系，雙方簽訂的物業(yè)服務合同對雙方當事人均有約束力，雙方當事人按合同約定，應當全面履行各自的義務。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務，業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。本案中物業(yè)公司單方撤離，沒有依據合同約定提供服務，故法院判令物業(yè)公司將撤離后已收繳的物業(yè)費退還給業(yè)主是正確的。

　　2、物業(yè)公司能否委托開發(fā)公司代為履行服務義務的問題

　　物業(yè)服務合同是由業(yè)主、業(yè)主大會委托物業(yè)服務企業(yè)對其物業(yè)小區(qū)進行服務和管理的合同，具備委托合同的特征。依據《合同法》的規(guī)定，受托人應當親自處理委托事務，經委托人同意，受托人可以轉委托。在本案中物業(yè)公司未經業(yè)主大會同意即委托開發(fā)公司代為履行物業(yè)服務義務違反了合同法的規(guī)定，而且本案中物業(yè)公司也未提供證據證明與開發(fā)公司存在委托關系，故法院對物業(yè)公司的主張不予支持是正確的。