樓市持續(xù)心理博弈戰(zhàn) 房價到底會降還是不會降？

　　“就是不降價，看你到底買不買；就是不買，看你最后降不降價”，這大概就是目前房地產(chǎn)市場上房地產(chǎn)商和購房者之間最微妙的心理“博弈”。

　　自4月14日國務(wù)院會議要求堅決遏制部分城市房價過快上漲以來，房地產(chǎn)調(diào)控的政策及具體措施接連出臺，這不僅讓房價走向撲朔迷離，也讓購房者的觀望情緒逐漸升溫。

　　那么，房價到底會不會跌？對此，市場各方仁者見仁智者見智。

　　房價到底會降還是不會降？

　　對此，專家指出，這些市場的變化很快就會體現(xiàn)在房屋成交量的調(diào)整上，并且會在未來幾個月反映為房價的下跌。

　　記者從愛房網(wǎng)上查詢了各地新房成交均價。政策調(diào)控開始至今，即4月16日和7月26日，深圳房價下跌幅度為13.99%，成交套數(shù)下跌幅度高達81.81%。在北京，7月12日至7月18日一周，除去經(jīng)濟適用房和保障性住房，北京新房商品房成交823套，與前一周的1027套相比減少了204套，降幅為19.86%。

　　實際上，單從成交價上看，這一組數(shù)據(jù)并不能完全真實地反映這幾個月各地房價的真實跌幅。對此，愛房網(wǎng)專家表示，其主要原因在于成交結(jié)構(gòu)的差異。樓市新政之前，一、二線城市樓市投資比例較高，豪宅成交比例大，新房成交均價由此拉高。而樓市新政之后，中小戶型住宅成為成交中的絕對主力，從而拉低了成交均價。同時，這些專家認(rèn)為，樓價確實已經(jīng)悄然下跌。

　　但在記者的采訪過程中，也聽到了不同的聲音。作為業(yè)內(nèi)知名的房地產(chǎn)專家，經(jīng)濟學(xué)家李開發(fā)在接受本報記者采訪時態(tài)度很堅決地表示：“未來樓市降價空間不大，等降價購房依然不現(xiàn)實。”

　　之所以得出不會降價的定論，李開發(fā)認(rèn)為這主要是有幾方面因素在支撐房價。首先，目前的城市土地市場實際上處于一種半壟斷狀態(tài)，它表現(xiàn)在土地不是一般商品，它具有不可置換性。比方說，北京國貿(mào)周邊能用來開發(fā)的土地就是稀缺資源，擁有這樣的資源，其它地方的房價的下降對它的影響是很小的。

　　其次，城市經(jīng)濟增長的政策與控制房價的政策相矛盾。新增的就業(yè)人口完全沒有享有到保障性住房，這些人必然會成為開發(fā)商源源不斷的客戶，這種增加是年復(fù)一年如此。

　　第三，由于城市土地資源緊缺，而房地產(chǎn)開發(fā)商擁有緊缺的土地，隨著經(jīng)濟發(fā)展城市規(guī)模擴大，土地會越來越增值，而且貸款手續(xù)簡單，監(jiān)管成本低，所以銀行在工業(yè)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間，更愿意向房地產(chǎn)開發(fā)商提供貸款。開發(fā)商有地足以保障有開發(fā)資金，因此達不到預(yù)定的利潤完全可以不售。

　　第四，城市化現(xiàn)已成為城市快速發(fā)展的重要保障，城市化中越來越多、總量越來越大的土地出讓金與稅收已經(jīng)成為政府收入的必不可少的一部分。調(diào)控房價必然會使得地方政府財政收入與預(yù)算外收入減少，這必然削弱地方政府落實調(diào)控政策的積極性。

　　第五，開發(fā)商作為經(jīng)濟學(xué)的“理性經(jīng)濟人”，必然追求較高的利潤指標(biāo)。即便拿地成本降低也不會帶來主動降低房價的結(jié)果。過去的三年中，商品房的價格是增長了100%甚至更多，因此開發(fā)商盡管嚷嚷資金鏈斷裂，實際上資金實力非常雄厚，否則就不會大量的積存土地。

　　第六，市場商品房價格還取決于政府能提供多少比例的保障性住房。保障性住房供應(yīng)量多，必然有人從開發(fā)商客戶群中流失。但從現(xiàn)實情況看，政府的財力有限，目前經(jīng)濟適用房還不超過總的住房供應(yīng)量的5%-6%，因此房地產(chǎn)市場依然是開發(fā)商占有絕對支配地位的市場，房價難降也就順理成章了。

　　專家給購房者支招

　　盡管樓市調(diào)控抑制了房價的過快增長，然而當(dāng)前國內(nèi)各地樓市的房價依然維持在高位，老百姓望著需要奮斗一生也許還付不起的房價，一籌莫展。

　　李開發(fā)說：“現(xiàn)在是開發(fā)商與購房者博弈，購房者要學(xué)會有耐心，雖然房地產(chǎn)開發(fā)商降價的可能性實在不太大。不過，在非熱點地區(qū)，邊緣地區(qū)的樓盤，還是會降的。”

　　而一直被外界指認(rèn)高地價是高房價主要推手。對此，李開發(fā)說，看問題不能看的太片面，房價之所以漲，不能單單歸咎于地價，比如，金融街的地賣到6萬一平方米，當(dāng)開發(fā)商建到20層的時候，攤到每平方米的土地價格才是7000塊錢，所以大家算一算賬就明白了。

　　如果不降價，是不是就只有不買房了？對此，李開發(fā)建議，可以通過一些團購的方式去購買。

　　“從源頭調(diào)控”的方式值得反思

　　歷年來對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，今年是調(diào)控政策力度最大的一年。但業(yè)內(nèi)專家看來，雖然每次調(diào)控新政出臺后，對抑制房價的高速增長多少起到一定的抑制作用，但實際上沒有好的市場效果，今年更是如此。因此，專家認(rèn)為，中國式房地產(chǎn)宏觀調(diào)控從源頭調(diào)控的方式值得反思。

　　李開發(fā)告訴記者，政府這邊調(diào)控剛剛結(jié)束，大量的企業(yè)便跳出來拿地，把地價抬得更高。這些年來，我們到全國多個城市進行房地產(chǎn)市場的調(diào)研，最大的情況是地方政府從稅收型財政變成了土地財政。因為如此，地方政府已經(jīng)不由自主的要保持現(xiàn)有的地價、房價，甚至希望房價更高，地方政府的財政越來越依賴于房地產(chǎn)，依賴于土地出讓，那么這就導(dǎo)致了國家的調(diào)控方針始終與地方政府的目標(biāo)不一樣。其次可以在交不動產(chǎn)稅上下點工夫。

　　“要提高調(diào)控效果，防止住房閑置，防止住房炒作，投資與投機，需要對調(diào)控方式進行反思，我們是不是該換一種方式進行調(diào)控了。”李開發(fā)說。本報記者 童芬芬