北京樓市疑似“假性回暖”三個(gè)家庭買一套房(2)

　　“成交數(shù)據(jù)的確是逐月上升，但很明顯是因?yàn)榻紖^(qū)中低價(jià)項(xiàng)目集中入市導(dǎo)致，不能就此推斷市場(chǎng)普遍回暖�！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示。

　　2010年8月，北京新建住宅期房網(wǎng)簽總成交量達(dá)到了9211套，其中住宅為5565套，環(huán)比7月上漲了12.4%。而除去經(jīng)限外的期房住宅總成交為4488套，上漲了11.2%，合計(jì)期房及現(xiàn)房的住宅除經(jīng)限合計(jì)成交為5511套。環(huán)比7月上漲了14.5%。但是相比去年同期的13331套依然下調(diào)幅度達(dá)到了58.7%。

　　亞豪機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)表明，萬科長(zhǎng)陽(yáng)半島、保利茉莉公館等8月成交量前10位的項(xiàng)目總成交套數(shù)為2541套，是市場(chǎng)總量的56.6%，超過五成，而其他同期在售的400余個(gè)項(xiàng)目中僅有256個(gè)項(xiàng)目有所成交，瓜分了剩余的1947套市場(chǎng)份額，平均每個(gè)項(xiàng)目?jī)H售出了7.6套，競(jìng)爭(zhēng)之慘烈、銷售之艱澀可見一斑。由此可以看出，8月樓市大環(huán)境仍以樓盤滯銷為主，僅有少數(shù)房企迅速下調(diào)價(jià)格，迅速搶占市場(chǎng)。

　　上市房企高負(fù)債 降價(jià)壓力大

　　9月2日，地產(chǎn)龍頭萬科(000002)、H股房企世茂房地產(chǎn)(00813.HK)及碧桂園(2007.HK)發(fā)布今年8月份的銷售數(shù)據(jù)，其中顯示，萬科8月實(shí)現(xiàn)銷售金額119.9億，較去年同期上升149%；世茂8月單月銷售額約為27億元，較7月環(huán)比增長(zhǎng)35%；碧桂園8月單月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約為31億元，較去年同期增長(zhǎng)近兩倍，為197%。

　　至此，萬科今年已累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額572.1億元，同比增長(zhǎng)40.6%，完成全年銷售目標(biāo)的72%。而萬科下半年供應(yīng)量要大于上半年，下半年單月銷售有可能超過百億元。

　　不過同時(shí)也有數(shù)據(jù)顯示：135家房地產(chǎn)上市公司，總體資產(chǎn)負(fù)債率水平已達(dá)67.79%，較上年同期的63.94%上升了近4個(gè)百分點(diǎn)，較2009年年底的65.03%也上升了2.76個(gè)百分點(diǎn)。

　　從“萬保招金”四大上市房企的情況來看，其資產(chǎn)負(fù)債率水平也均處于較高水平。其中招商地產(chǎn)(000024)相對(duì)較低，也達(dá)61.30%，而保利地產(chǎn)(600048)則高達(dá)76.77%，萬科A(000002)和金地集團(tuán)(600383)的資產(chǎn)負(fù)債率也均接近了70%的水平。

　　張大偉認(rèn)為，金九銀十是市場(chǎng)的關(guān)鍵期，也是調(diào)控政策和效果的關(guān)鍵期，“近期北京住宅庫(kù)存量都在10萬套左右高位，今年4季度將迎來大量新增供應(yīng)，以目前的銷售速度，年底庫(kù)存很可能達(dá)到20萬套。”大量庫(kù)存、現(xiàn)金流緊縮以及樓盤供應(yīng)量增大，都將逼迫開發(fā)商降價(jià)換銷量，“這方面，上市房企可能會(huì)成為降價(jià)先鋒�！�

　　協(xié)成機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總裁王裕仁表示，隨著樓市成交量的放大，市場(chǎng)呈現(xiàn)出回升的跡象，然而，8月末中央政府頻頻釋放調(diào)控的信號(hào)，部分地方政府也在著手出臺(tái)進(jìn)一步的調(diào)控措施，都表明政策性的拐點(diǎn)并沒有到來。開發(fā)商一些“不合時(shí)宜”的表現(xiàn)，只能堅(jiān)定政府進(jìn)一步調(diào)控的決心，增大使用“核措施”的可能性，屆時(shí)開發(fā)商的處境將更為艱難。