北京高端住宅銷售量跌價(jià)升 反應(yīng)滯后于普通住宅(2)

　　- 市場(chǎng)分析

　　新政對(duì)高端市場(chǎng)有沖擊

　　“本來(lái)有客戶要購(gòu)買多套，現(xiàn)在都只能購(gòu)買一套了，對(duì)于我們的成交量的影響立竿見(jiàn)影”，東三環(huán)一位項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人表示。

　　截至目前，已經(jīng)出臺(tái)的政策對(duì)于二套以上房產(chǎn)、大戶型房產(chǎn)高壓限制的趨勢(shì)沒(méi)有任何改變，而本周傳言首套房的房貸政策要收緊的消息，被證實(shí)對(duì)市場(chǎng)影響并不會(huì)很明顯。此外，高端住宅還面臨一些政策潛規(guī)則的限制，如預(yù)售許可證辦不下來(lái)等。這意味著，高端住宅市場(chǎng)的政策壓力與普通住宅相比要高出許多的趨勢(shì)近期難以改變。

　　而就算開(kāi)發(fā)商敢漲價(jià)，政府也會(huì)出新政策的預(yù)期在開(kāi)發(fā)商之中十分明顯，東部某高端樓盤本月銷售量達(dá)到數(shù)十套，開(kāi)發(fā)商近期對(duì)此十分緊張，認(rèn)為高端住宅市場(chǎng)回暖之時(shí)，可能是新政策出臺(tái)之時(shí)，就算不出政策，如果做了出頭鳥，也擔(dān)心自己的日子不好過(guò)。

　　針對(duì)下半年的高端物業(yè)市場(chǎng)，遠(yuǎn)嘉經(jīng)紀(jì)副總經(jīng)理趙海亮認(rèn)為，高端市場(chǎng)吸引的主要是財(cái)富階層，這部分人群受房貸政策收緊的影響有限，他們置業(yè)的目的更多是出于資產(chǎn)配置的需要，尤其是目前國(guó)內(nèi)值得投資的品種有限，高端住宅依然是未來(lái)資金追逐的熱點(diǎn)。

　　北京易居房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)牟增彬也對(duì)此持接近的看法，他認(rèn)為，8月份的高端住宅成交量回升態(tài)勢(shì)比較明顯，但由于信貸政策的限制，限購(gòu)套數(shù)的限制，以及政府對(duì)新樓盤預(yù)售許可的監(jiān)管，9月份市場(chǎng)很難出現(xiàn)更明顯的變化，會(huì)維持價(jià)量企穩(wěn)的狀態(tài)。

　　東三環(huán)某高端項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商表示，政府目前已經(jīng)對(duì)該項(xiàng)目的預(yù)售價(jià)格進(jìn)行了限制，估計(jì)開(kāi)發(fā)商在價(jià)格問(wèn)題上很難有自主空間，整體的成交均價(jià)不能突破上線，項(xiàng)目會(huì)采取低開(kāi)后逐漸拉升的方式來(lái)進(jìn)行營(yíng)銷，促進(jìn)一定的銷量，但是如果月底總結(jié)這個(gè)月的平均價(jià)格，估計(jì)還是和上月接近。

　　“領(lǐng)導(dǎo)對(duì)公司旗下的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目銷售沒(méi)有太大的銷售量需求，看好資源的稀缺性，在完成基本任務(wù)后，開(kāi)發(fā)商的促銷計(jì)劃就會(huì)暫停，這意味著高端住宅市場(chǎng)近期會(huì)趨于穩(wěn)定，10月份后到年底會(huì)出現(xiàn)銷售量的較大幅回落”，該開(kāi)發(fā)商表示。

　　- 相關(guān)政策鏈接

　　4月15日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)具體措施，要求對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。

　　4月18日，國(guó)務(wù)院發(fā)布通知指出，商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。

　　4月30日，北京政府發(fā)布調(diào)控通知,要求商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況暫停發(fā)放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民購(gòu)房貸款；同時(shí)，北京市政府要求，自《通知》發(fā)布之日起，同一購(gòu)房家庭只能購(gòu)買一套商品住房。