福州二手經適房緣何“叫好不叫座”

　　今年8月1日起，福州市符合政策規(guī)定的經濟適用房在補交土地收益價款后，已經可以上市交易，并變更產權性質，完成買賣過戶手續(xù)。然而，政策“開閘”一個多月來，不僅二手經適房市場交易遇冷，且在已成交的房源中，目前完成過戶手續(xù)的更是寥寥無幾。

　　備受人們關注的經適房買賣在政策“解禁”后，上市交易卻“叫好不叫座”，原因何在？

　　現(xiàn)狀

　　經適房交易遇“冷”

　　據(jù)《福州市城區(qū)經濟適用住房上市交易辦法》的有關規(guī)定，“在鼓樓、臺江、倉山、晉安、馬尾區(qū)范圍內，2007年6月7日前購買且取得房屋所有權證滿5年的經濟適用房，今年8月即可上市交易”。政策出臺后，有業(yè)內人士稱，這部分經濟適用房的“解禁”將會加大二手房市場上的產品供應，并刺激一部分改善型需求的經適房業(yè)主換房。

　　然而，政策“解禁”至今一個多月來，人們所期待的經適房“開閘”放量，成交頻繁的現(xiàn)象并未出現(xiàn)，與之相反的是，在二手房市場上，經濟適用房的成交單數(shù)寥寥無幾�！鞍�括7月政策出臺后公司簽的兩單經濟適用房買賣，加上一個代辦手續(xù)的，迄今為止公司成交的經濟適用房還不足5單�！斌P特房產業(yè)務總監(jiān)郭華告訴記者，“市場基本波瀾不驚�！�

　　和驪特房產情況類似的中介企業(yè)不在少數(shù)。連日來，記者走訪了麥田房產、朝陽房產、陽光家園房產、誠信達房產等市場上幾家知名房產中介，經濟適用房成交的單數(shù)基本都在5單以下�！百彿空邔�經濟適用房并沒有特別關注，也很少人到店里來主動詢問要買經濟適用房�！背�陽房產金山區(qū)域有關負責人許俊武表示。

　　析因

　　手續(xù)繁瑣 引發(fā)觀望

　　“解禁令”已經過去一個多月了，為何經適房交易卻出人意料地遭市場“冷遇”呢？“擬出售經濟適用房的業(yè)主，持房屋所有權證到房屋所在地的區(qū)級國土部門辦理土地收益價款的繳款手續(xù)，在產權清楚、文件齊全的情況下，需要十五個工作日才能辦完這項業(yè)務”，誠信達房產有關負責人王小姐告訴記者，也就是說，在所有材料一次性都能完整提供的情況下，大約要等待近20天的時間才能接著辦下一步，而如果需要補充材料，這個時間還需往后延。

　　據(jù)記者了解，早在8月1日前，部分中介企業(yè)手中就有已簽訂經濟適用房交易合同的客戶，然而，據(jù)業(yè)內知情人士透露，目前完成繳款、送件到交易登記中心辦理下一步手續(xù)的并不多。據(jù)悉，目前在某知名房產中介手中甚至有單需要補充各種材料的，已花了近一個月的時間還未完成。

　　此外，普通商品房買賣辦理過戶手續(xù)大約需要耗時一個半月到兩個月的時間，但如果是經濟適用房辦完手續(xù)至少需要兩個半月到三個月以上，陽光家園總經理高巖稱，在價格、地段沒有優(yōu)勢的情況下，大部分購房者都望而卻步�！笆袌錾铣山坏暮苌�,還不知道將來會不會發(fā)生什么變化，”一經濟適用房業(yè)主告訴記者，還是等等看，大家都賣了我再賣。這種望風而動的心理，使經濟適用房的成交始終處于低迷狀態(tài)，難以“破冰”。

　　量少價高 多數(shù)“滯銷”

　　“量少價高也是經濟適用房遇冷的關鍵所在�！背�陽房產總經理劉強告訴記者。盡管在經適房上市政策出臺后，有媒體統(tǒng)計稱，在未來的市場上，將會有大概2萬套的經適房放量，然而，真實情況卻并非如此�！�2007年6月前的經適房數(shù)量大概是有2萬套左右，然而，在這2萬套中，產權證滿5年的并不多”。劉強說，在目前的市場上，基本上能夠滿足政策條件，正常上市交易的經濟適用房，主要集中在金山碧水一期的紫竹苑、翠容苑、錦繡文華小區(qū)、金城小區(qū)等少數(shù)幾個早期的經濟適用房小區(qū)。

　　而在這部分符合條件的經濟適用房中，拿出來掛牌或者交易的經濟適用房也偏少。“政策剛出，不少房東仍在觀望，因此，目前市場上各家中介手中的經濟適用房房源都較少，此外，近年來福州房價的不斷攀升，大多數(shù)經濟適用房業(yè)主對賣價都有較高的預期，通常以同地段商品房價為參考，所以價格都掛得偏高，對于購房者來說，吸引力就不大”。

　　盡管早年新建的經濟適用房都位于較偏遠的位置，但隨著福州新區(qū)的發(fā)展，這些經濟適用房在現(xiàn)在看來地段也算不錯，周邊配套也較為齊全，但這些可售房源中，大部分都是已有了6~8年居住歷史的“老房”，無論是戶型、建筑還是物業(yè)，和2006年之后的房源相比都存在一定的差距。

　　趨勢

　　合理定價將成市場有力補充

　　盡管到目前為止符合條件的可售經適房數(shù)量還不算太多，但業(yè)內人士楊先生告訴記者，隨著政策的逐漸細化和落實，這種市場上的存量將會陸續(xù)放出來，盡管在市場上無法形成規(guī)模效應，但這種階段性的供應，也將成為二手房市場的有力補充�！啊�解禁’的經適房面積集中在60~120m，而經過5~8年的積累，這部分經適房業(yè)主隨著經濟條件的提升，將成為改善性需求的生力軍”，業(yè)內人士楊先生稱，而他們置換后留下來的經濟適用房，如果能夠合理定價，就恰好能夠補充二手房市場本來較為短缺的中小戶型的數(shù)量，從而滿足部分初次置業(yè)者的“過渡”需求。

　　逐步放量，合理定價，經濟適用房上市政策的“開閘”，能給市場帶來真正的利好。

　　政策速遞：

　　福州市政府近日通過了《福州市城區(qū)經濟適用住房上市交易辦法》，辦法中規(guī)定，在福州五城區(qū)內， 2007年6月7日前于購買且取得房屋所有權證滿5年的經濟適用房，8月1日起將允許上市銷售。符合條件的房屋所有權人在補繳土地收益價款后可將其經適房上市交易。土地收益價款按申請時所在土地級別對應的基準樓面地價的10%繳交。而2007年6月7日以后購買的經濟適用住房上市交易辦法，將另行制定。記者 孫劍 見習記者 邱巖