部分樓盤(pán)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升 樓市惡漲再起？

　　回暖一詞，成為近期在評(píng)論樓市時(shí)出鏡率最高的兩個(gè)字，可從記者看來(lái)，回暖的說(shuō)法在概念上就存在疑問(wèn)。多方位的統(tǒng)計(jì)資料以及數(shù)據(jù)顯示，從年初的調(diào)控開(kāi)始至今，房?jī)r(jià)并沒(méi)有跌破調(diào)控前的水平，因此沒(méi)有下跌就談不上所謂回暖，市場(chǎng)只能看作是相對(duì)的停止觀望期。相反，從目前新開(kāi)盤(pán)再現(xiàn)排隊(duì)哄搶、部分樓盤(pán)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升、購(gòu)房者心態(tài)逐漸失去理智等多個(gè)方面可以看出，堪比此前樓市火爆期的惡漲正有“死灰復(fù)燃”的趨勢(shì)。

　　何來(lái)回暖？

　　當(dāng)八月份的成交量上揚(yáng)以及諸多“日光盤(pán)”出現(xiàn)之后，很多人紛紛表示樓市已經(jīng)提前回暖了。但是縱觀新政調(diào)控的半年，價(jià)格并沒(méi)有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的下滑，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)、囤地現(xiàn)象普遍，購(gòu)房者與其說(shuō)是退出市場(chǎng)，不如說(shuō)處于濃郁的觀望之中。另一方面；促使這輪市場(chǎng)調(diào)整的政策已基本消化，后續(xù)如何也不得而知，對(duì)此有業(yè)內(nèi)人士表明，從今年四月以來(lái)樓市并不是從冷卻走向回暖，而是樓市經(jīng)歷短暫的原地踏步，如今種種跡象表明，在結(jié)束盤(pán)整之后，即將面臨的可能是再次的瘋狂升溫。

　　論證1

　　房?jī)r(jià)從未低于調(diào)控前

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，四月調(diào)控后上海房?jī)r(jià)經(jīng)歷連續(xù)幾個(gè)月的僵持階段，但是不久之后的7月，房?jī)r(jià)走勢(shì)逐漸明朗，房?jī)r(jià)同比上漲6.8%，到了8月份，房屋價(jià)格更是出現(xiàn)全國(guó)范圍的普漲。

　　售樓現(xiàn)場(chǎng)也折射了這一現(xiàn)象，上海進(jìn)入4月份以來(lái)，多個(gè)樓盤(pán)成交進(jìn)入冰點(diǎn)，5月份以來(lái)各個(gè)開(kāi)發(fā)商也進(jìn)行過(guò)各種形式的促銷(xiāo)，成交量立刻顯現(xiàn)，但是其促銷(xiāo)后的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年年底，有些甚至高于調(diào)控前。比如位于寶山的保利葉上海，新推的房源報(bào)價(jià)1.4-1.6萬(wàn)/平方米，贈(zèng)送幾十平米的房源，吸引不少購(gòu)房者，但是仔細(xì)觀察不難發(fā)現(xiàn)這個(gè)價(jià)格和今年年初的價(jià)格幾乎持平。此外，綠洲康城、松江九亭的幾個(gè)項(xiàng)目都進(jìn)行過(guò)不同程度的促銷(xiāo)，但是促銷(xiāo)后的價(jià)格依然比去年底要高出不少，減少的只是原本預(yù)期的房?jī)r(jià)。不少開(kāi)發(fā)商表示，此次的調(diào)控并沒(méi)有造成開(kāi)發(fā)商資金鏈的緊張，因此很多促銷(xiāo)都是小打小鬧，并沒(méi)有實(shí)質(zhì)的下調(diào)。

　　論證2

　　開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)靜觀其變

　　相比一些開(kāi)發(fā)商的順勢(shì)小幅下調(diào)，更多的則是選擇捂盤(pán)、拉長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期。從4月調(diào)控開(kāi)始，滬上新盤(pán)的供應(yīng)量就日益走低，不少項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)日期更是從4月一直延遲，客戶(hù)積累期長(zhǎng)達(dá)數(shù)月，有些則是人為拉長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期，據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海近九成的商品住房預(yù)售面積不達(dá)標(biāo)。在土地市場(chǎng)上，全國(guó)范圍的囤地調(diào)查如火如荼展開(kāi)，有業(yè)內(nèi)人士表示，雖然上海尚未有一塊地涉嫌囤地，但是從實(shí)際情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)周期。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，開(kāi)發(fā)商的融資渠道和2009年不可同日而語(yǔ)，但是2009年瘋狂的樓市為其儲(chǔ)備了大量的資金，到目前為止很少有開(kāi)發(fā)商面臨資金緊縮的情況，在這種條件下，開(kāi)發(fā)商更加不會(huì)輕易降價(jià)，相反很多開(kāi)發(fā)商依然看好未來(lái)的樓市，這就為他們的捂盤(pán)、惜售提供了理論支持。

　　面對(duì)緊縮政策的出臺(tái)，一開(kāi)始購(gòu)房者的確表示出濃厚的觀望，但是他們從未退出過(guò)市場(chǎng)。這一招被許多開(kāi)發(fā)商看在眼中，比如嘉定南翔的金地格林，以1.7萬(wàn)并贈(zèng)送車(chē)位的報(bào)價(jià)吸引了千余組客戶(hù)，而后不斷上調(diào)預(yù)期價(jià)格，其最終的開(kāi)盤(pán)價(jià)格比此前的預(yù)計(jì)整整高出了3000元之多。對(duì)此有開(kāi)發(fā)商表示，這種方式就是人為調(diào)集了購(gòu)房者需求在短期內(nèi)集中體現(xiàn)，目前購(gòu)房者的這種心態(tài)許多開(kāi)發(fā)商都了如指掌。

　　論證3

　　市場(chǎng)環(huán)境依然寬松

　　四月出臺(tái)的政策調(diào)控，最為嚴(yán)厲的就是對(duì)二、三套房的貸款制約，但是隨著市場(chǎng)對(duì)新政的消化，現(xiàn)有的政策已經(jīng)無(wú)法制約日益上揚(yáng)的市場(chǎng)，很多專(zhuān)家指出要出臺(tái)二次調(diào)控。

　　目前各大銀行對(duì)二套貸款實(shí)行首付五成、利率上浮1.1執(zhí)行，對(duì)于第三套房貸予以停止。但是記者發(fā)現(xiàn)通過(guò)假離婚等曲線(xiàn)手段，依然可以幫助購(gòu)房者獲得貸款。對(duì)于一些看好樓市的投資者，銀行貸款未必是唯一的融資渠道。從根本上而言，貸款緊縮對(duì)于抑制需求效果有限。因此早在7月就有專(zhuān)家指出，現(xiàn)有的政策已經(jīng)被市場(chǎng)消化，對(duì)于開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者一致看好的市場(chǎng)預(yù)期，現(xiàn)有的貸款制度治標(biāo)不治本，要抑制房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭，必須出臺(tái)二次調(diào)控。但是業(yè)內(nèi)人士指出，短期內(nèi)很難有新一輪調(diào)控出現(xiàn)，但是房?jī)r(jià)上升的勢(shì)頭卻已然十分明顯。