業(yè)內(nèi)人士稱：四季度北京房價(jià)井噴 成交量將上揚(yáng)

　　四季度樓市走勢如何，恐怕是如今從買房人到開發(fā)商最想尋找答案卻總也困惑無解的話題。什么時(shí)候是買房的最佳時(shí)機(jī)？年末房價(jià)是否還會下跌？北京青年報(bào)《廣廈時(shí)代》通過近半年來的市場表現(xiàn)及權(quán)威機(jī)構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)，遴選出目前市場變化特征，結(jié)合行業(yè)專家觀點(diǎn)，針對2010年四季度樓市的發(fā)展變化進(jìn)行分析，提出觀點(diǎn)，期待給買房人以輔助性建議。而隨著供應(yīng)量選擇面的持續(xù)擴(kuò)大，開發(fā)商資金壓力和出貨壓力不斷增加，專家們?yōu)樗募径葮鞘邪衙}后得出結(jié)論，概括成八個字：成交上揚(yáng)，降價(jià)可期。

　　●市場分析●

　　●成交趨熱市場信心逐漸恢復(fù)

　　四季度樓市面臨兩極分化

　　今年4月份之后，北京樓市急劇縮量，成交均價(jià)一度跌破2萬元/平方米關(guān)口，而8月房地產(chǎn)市場卻出現(xiàn)反市場周期的價(jià)量雙升，在“金九銀十”到來之際更是畫出了上揚(yáng)曲線。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，已經(jīng)到來的“金九”預(yù)計(jì)有近30個項(xiàng)目開盤，之后的四季度，目前也有20余個項(xiàng)目明確表示擇機(jī)入市，其中近半為純新項(xiàng)目首次開盤。

　　從購房需求來看，市場表現(xiàn)好的項(xiàng)目分為兩類，一類是位于五環(huán)以外區(qū)域，針對剛性需求，戶型緊湊、價(jià)格低于周邊項(xiàng)目，突出性價(jià)比的郊區(qū)樓盤，另一類是位于中心城區(qū)或景觀資源周邊，針對投資性客戶，戶型闊朗、居住舒適度高的豪宅。針對剛性需求的高性價(jià)比樓盤為樓市貢獻(xiàn)了銷量，但并沒有拉低8月的整體市場成交均價(jià)，其原因就在于豪宅銷量的增長。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，8月北京別墅成交了267套，環(huán)比7月增加了84套，增幅超過四成，單價(jià)突破4萬元的豪宅成交了216套，環(huán)比增加74套。豪宅成交量的增加提升了成交均價(jià)，可以看到，正是目前樓市購房需求產(chǎn)生分化的二元結(jié)構(gòu)特點(diǎn)造成了8月價(jià)量雙升的市場局面。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，已近年末，一些開發(fā)商出于銷售業(yè)績壓力和資金回籠的考慮，開始加速出貨，雖然近期成交量出現(xiàn)筑底反彈，購房需求開始升溫，但是成交量集中在少數(shù)低于購房人心理價(jià)位開盤或資源稀缺性項(xiàng)目，8月成交排名前10位的樓盤占據(jù)了市場成交總量的超過五成就充分印證了一點(diǎn)，而大部分項(xiàng)目還處于量縮價(jià)滯局面。

　　●城市高端住宅價(jià)格相對堅(jiān)挺

　　郊區(qū)普通住宅仍將為降價(jià)先導(dǎo)

　　四季度，市場放量供應(yīng)，以及純新盤的增加將會改善這一局面。當(dāng)前純新盤普遍低價(jià)開盤，而市場供應(yīng)的放大、項(xiàng)目間競爭的加劇，則更加有利于房價(jià)破冰，因此降價(jià)將會開始由純新盤向在售的老項(xiàng)目逐步傳導(dǎo)，特別是五環(huán)以外、存量供應(yīng)大的區(qū)域，房價(jià)有望率先跳水。但是，不同項(xiàng)目針對的客戶群不同，客戶消費(fèi)觀念的差異性決定著不同類型樓盤的價(jià)格走向，進(jìn)而對整體市場價(jià)格產(chǎn)生階段性作用。

　　專家認(rèn)為，地處五環(huán)以內(nèi)的城市核心區(qū)以及郊區(qū)占據(jù)了景觀資源的項(xiàng)目，稀缺性決定了物業(yè)的保值升值能力，更易獲得投資型購房人的認(rèn)同，需求增加之下預(yù)計(jì)價(jià)格仍在一段時(shí)間內(nèi)保持堅(jiān)挺。由此可見，郊區(qū)樓盤的低價(jià)競爭與豪宅價(jià)格穩(wěn)中有升，這兩類不同類型樓盤在當(dāng)前市場形勢下的價(jià)格漲跌變化不同，造成了整體市場房價(jià)保持相對穩(wěn)定。