北京預(yù)售款監(jiān)管政策或?qū)е氯珖?guó)地產(chǎn)業(yè)洗牌？

　　10月底，北京出臺(tái)了商品房預(yù)售款監(jiān)管政策，規(guī)定對(duì)未竣工的已售期房資金予以監(jiān)管。

　　商品房預(yù)售監(jiān)管政策到底對(duì)這個(gè)行業(yè)有多大的影響？它能讓目前居高不下的房?jī)r(jià)下跌嗎？本期《每日經(jīng)濟(jì)新聞》(以下簡(jiǎn)稱NBD)邀請(qǐng)到衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)智庫(kù)負(fù)責(zé)人蔡為民、上海明泉企業(yè)(集團(tuán))有限公司董事副總裁張貽春、中原地產(chǎn)高級(jí)研究經(jīng)理劉淵、上海正陽投資集團(tuán)有限公司營(yíng)銷總監(jiān)王士章、克而瑞(中國(guó))研究中心研究經(jīng)理林波，共同探討這個(gè)問題。

　　房?jī)r(jià)漲跌

　　NBD：北京的預(yù)售款監(jiān)管新政會(huì)由北京推廣至全國(guó)嗎？房?jī)r(jià)會(huì)因此下跌嗎？

　　劉淵：包括預(yù)售款監(jiān)管政策在內(nèi)，目前大部分政策的目的都是收緊開發(fā)商的資金鏈，迫使后者降價(jià)賣房，這一政策在短期內(nèi)的確能達(dá)到目的。因此，政策有可能會(huì)推廣至全國(guó)。

　　張貽春：預(yù)售款監(jiān)管政策并不會(huì)令開發(fā)商大幅度降價(jià)。因?yàn)榧词寡杆儋u房，預(yù)售款也會(huì)被監(jiān)管，上述政策從北京推廣至全國(guó)的可能性不大。

　　蔡為民：未必會(huì)在全國(guó)實(shí)施。這個(gè)政策的用意如果是避免產(chǎn)生更多的爛尾樓，政府完全可以放權(quán)給消費(fèi)者，讓消費(fèi)者自己監(jiān)督審核。

　　王士章：在全國(guó)實(shí)施的可能性很小。房地產(chǎn)業(yè)是靠現(xiàn)金流產(chǎn)生收益的行業(yè)，而預(yù)售款監(jiān)管政策等于要用開發(fā)商的自有利潤(rùn)作投資，這將改變房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)模式，影響非常大。

　　林波：在第二輪調(diào)控的大背景下，下一階段各地可能會(huì)陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)跟進(jìn)細(xì)則。

　　樓市供應(yīng)

　　NBD：監(jiān)管是不是會(huì)讓北京樓市的供應(yīng)出現(xiàn)減少呢？

　　劉淵：從中長(zhǎng)期看，這個(gè)政策有可能令市場(chǎng)商品房供應(yīng)減少。在商品住宅預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)提高之后，10月份的新增供應(yīng)已經(jīng)較9月份有所減少。

　　張貽春：對(duì)開發(fā)商的影響會(huì)很大，尤其是流轉(zhuǎn)到項(xiàng)目上的資金投入會(huì)減少，這會(huì)影響到供應(yīng)。

　　蔡為民：這和預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)提高、延遲銷售等政策是一樣的，就是放緩開發(fā)節(jié)奏，供應(yīng)量由此開始滑落。

　　林波：如果政策執(zhí)行較為寬松，對(duì)企業(yè)基本不會(huì)造成明顯影響。一旦更多城市加入，政策將對(duì)企業(yè)資金和利潤(rùn)等造成沖擊，特別是那些自有資金不足的企業(yè)。

　　房企規(guī)模

　　NBD：如果政策在全國(guó)推廣，房企的規(guī)模會(huì)縮小嗎？

　　劉淵：各地對(duì)預(yù)售款監(jiān)管的具體政策沒有統(tǒng)一。即使在北京，也是由銀行來監(jiān)督開發(fā)商的預(yù)售資金監(jiān)管，這很容易產(chǎn)生貓膩，因此對(duì)開發(fā)商資金的實(shí)際影響不會(huì)很大。

　　張貽春：預(yù)售款監(jiān)管政策影響了企業(yè)的開發(fā)資金量，企業(yè)有縮小規(guī)模的可能性。

　　蔡為民：預(yù)售款占到開發(fā)商所有資金的1/3，預(yù)售款監(jiān)管必然會(huì)對(duì)開發(fā)資金產(chǎn)生極大的影響。開發(fā)商要更快更好地開發(fā)，需要工人品質(zhì)和技術(shù)水平的提升，目前來看難度很大。大部分業(yè)會(huì)縮小規(guī)模。

　　王士章：預(yù)售款監(jiān)管會(huì)讓開發(fā)商的財(cái)務(wù)更加不靈活，在這樣的情況下，將迫不得已縮小企業(yè)規(guī)模。

　　土地價(jià)格

　　NBD：政策對(duì)整個(gè)行業(yè)會(huì)有什么樣的影響？土地的價(jià)格會(huì)否因?yàn)楸O(jiān)管而出現(xiàn)下跌？

　　劉淵：地價(jià)下跌是有可能的。買家沒有資金了，地價(jià)自然會(huì)下跌。

　　張貽春：構(gòu)成地價(jià)的因素很多，不會(huì)因?yàn)橘I家的資金減少而出現(xiàn)地價(jià)下跌。

　　蔡為民：整個(gè)行業(yè)會(huì)出現(xiàn)洗牌，一部分房地產(chǎn)商會(huì)淡出行業(yè)。但這樣的洗牌對(duì)行業(yè)和消費(fèi)者并沒有任何好處。因?yàn)�，能夠繼續(xù)生存的都是擁有大量資金的大規(guī)模企業(yè)，很有可能因此形成壟斷。

　　王士章：對(duì)地價(jià)有一定的抑制作用，但幅度不會(huì)很大。(記者 楊羚強(qiáng))