掛鉤公租房 北京推地新規(guī)首秀遇冷

　　近日，北京土地市場(chǎng)沉寂近一個(gè)月后重啟交易，并正式施行“限地價(jià)、競(jìng)政策性住房面積”的出讓新規(guī)。房山區(qū)長(zhǎng)溝鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)改造一期A地塊北區(qū)、南區(qū)兩宗居住用地成為北京首批采用新規(guī)的地塊。

　　根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的出讓信息，規(guī)定這兩宗住宅土地在交易過(guò)程中，當(dāng)競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)達(dá)到合理土地上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)投報(bào)配建租賃房(即公租房)面積的方式確定最終競(jìng)得人。

　　結(jié)合此前國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部針對(duì)公租房建設(shè)用地相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，北京土地“新規(guī)”掛鉤公租房的方式再次引起業(yè)界關(guān)注。

　　令人意外的是，北京推地新規(guī)“首秀”遇冷，一宗流拍，另一宗則以低價(jià)成交。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，相對(duì)遠(yuǎn)郊區(qū)縣而言，城近郊的熱點(diǎn)居住地塊更適合采用“報(bào)價(jià)過(guò)上限”再轉(zhuǎn)競(jìng)“租賃房報(bào)配面積”的方式出讓。

　　遠(yuǎn)郊推地乏人競(jìng)爭(zhēng)

　　今年4月，為了抑制地價(jià)和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，北京市出臺(tái)了商品住宅用地“出讓新規(guī)”，試點(diǎn)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”及“限地價(jià)、競(jìng)政策性住房面積”的新型土地競(jìng)買(mǎi)方式。

　　據(jù)北京市國(guó)土資源局當(dāng)時(shí)透露的信息，由于每塊土地的合理上限價(jià)格并不相同，且掛牌方式本身即為競(jìng)價(jià)方式，所以底價(jià)不會(huì)提前公布。另外，由于采用綜合評(píng)標(biāo)的方式有效杜絕了高價(jià)拿地，因此招標(biāo)方式不會(huì)采用新規(guī)。

　　9月28日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局曾聯(lián)合發(fā)布一份《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》，其中包含對(duì)公租房建設(shè)用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅等數(shù)項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策。業(yè)界認(rèn)為這是國(guó)家力促公租房建設(shè)的重要信號(hào)。

　　《通知》下發(fā)一個(gè)月后，11月3日北京再啟土地交易，新規(guī)正式登場(chǎng)。其中，房山長(zhǎng)溝北區(qū)地塊的建筑控制規(guī)模為162422平方米，有3家企業(yè)參與報(bào)價(jià)，但3次報(bào)價(jià)都未超過(guò)市土地中心設(shè)定的地價(jià)上限，且參與報(bào)價(jià)的企業(yè)也沒(méi)有提出現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的要求，因此該地塊最終由報(bào)價(jià)最高的北京昊遠(yuǎn)隆基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司以5.6億元獲得，成交價(jià)僅比起始價(jià)高出600萬(wàn)元。其成交樓面地價(jià)為3447.8元/平方米。

　　而包含商業(yè)面積的房山長(zhǎng)溝鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)改造一期A地塊南區(qū)則遭遇了“零次報(bào)價(jià)”的尷尬，最終流標(biāo)。該地塊的面積超過(guò)11公頃，建筑控制規(guī)模為74907平方米。按照2.59億元的起始價(jià)計(jì)算，掛牌出讓的起始樓面地價(jià)僅為3458元/平方米。

　　11月5日，本報(bào)記者在房山區(qū)長(zhǎng)溝鎮(zhèn)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查后得知，房山長(zhǎng)溝北區(qū)地塊和南區(qū)地塊之間隔著一條河。兩地塊總面積約為670畝，上海綠地集團(tuán)曾相中了這兩塊地，但由于北京昊遠(yuǎn)隆基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司作為房山區(qū)本地的一家房企，已成功拿下了北區(qū)地塊，而剩余的南區(qū)地塊面積僅有200畝左右，因此已不適合做整體開(kāi)發(fā)，這正是該地塊流標(biāo)的原因。

　　實(shí)際上，長(zhǎng)溝鎮(zhèn)政府更希望將這兩塊地整體出讓給有實(shí)力的品牌開(kāi)發(fā)商。

　　針對(duì)房山長(zhǎng)溝兩宗地塊采用新規(guī)出讓的結(jié)果，多位業(yè)內(nèi)人士也表示，“房山長(zhǎng)溝兩宗地塊，在新出讓規(guī)定下交易遇冷，預(yù)示著京郊新城土地交易價(jià)格正在回到合理區(qū)間，與土地部門(mén)防范地王的新政策不謀而合。同時(shí)，也給主管部門(mén)提了個(gè)醒，相對(duì)遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居住地塊而言，城近郊的熱點(diǎn)居住地塊也許更適合采用‘報(bào)價(jià)過(guò)上限’轉(zhuǎn)競(jìng)‘租賃房報(bào)配面積’的方式出讓�！�

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張大偉也認(rèn)為，地價(jià)超上限再競(jìng)租賃房面積這一政策，更適用于部分熱門(mén)土地的出讓�！拔恢闷�遠(yuǎn)的地塊如果也執(zhí)行這一政策，反而可能因?yàn)樵O(shè)限過(guò)多，使得土地難以成交�！�

　　也有業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，地處北京遠(yuǎn)郊的房山區(qū)長(zhǎng)溝鎮(zhèn)是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的適宜區(qū)域�！霸谂R近河北的遠(yuǎn)郊區(qū)域建租賃房，會(huì)有誰(shuí)愿去住呢？”

　　對(duì)穩(wěn)定地價(jià)、房?jī)r(jià)利好

　　據(jù)北京市國(guó)土資源局日前公布的一份年度土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃，今年將新增土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)8000公頃。其中年內(nèi)住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量仍為年初確定的2500公頃，其中一半為商品房供地。鏈家地產(chǎn)分析師張?jiān)抡J(rèn)為，今后凡是掛牌出讓的居住用地很可能都將采取設(shè)定合理土地上限價(jià)格的“新規(guī)”。

　　東亞新華地產(chǎn)一位內(nèi)部人士表示，新規(guī)的重點(diǎn)顯然是以掛牌方式出讓的土地。招標(biāo)的土地如果是暗標(biāo)，有可能也會(huì)使用這種模式，因?yàn)橛锌赡艹霈F(xiàn)兩家企業(yè)報(bào)價(jià)相同的情況，所以就會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)政策性住房的情況，“但是這個(gè)可能性很小”。

　　該人士表示，“在以往不設(shè)定價(jià)格上限的情況下，如果幾家企業(yè)都看重某地塊，輪番競(jìng)價(jià)很容易制造出地王。新規(guī)出現(xiàn)后，一旦到了價(jià)格上限會(huì)主動(dòng)叫停，所以真正意義上的地王不會(huì)出現(xiàn)�！�

　　張?jiān)抡J(rèn)為，設(shè)定土地價(jià)格合理上限，相比于以往通過(guò)調(diào)低初始價(jià)、采取非“價(jià)高者得”控制地價(jià)的方式更加徹底，政府在調(diào)整土地市場(chǎng)時(shí)可以通過(guò)設(shè)定上限直觀地控制整個(gè)居住用地的價(jià)格，以往控制地價(jià)時(shí)，方法與效果“雙模糊”的現(xiàn)象有望消失。

　　全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)理事陳俊向本報(bào)記者表示，新規(guī)實(shí)施后，土地成本價(jià)格得以限制，加上公租房稅收相應(yīng)減免，對(duì)穩(wěn)定地價(jià)、房?jī)r(jià)利好因素明顯。至于北京的“新規(guī)”能否推廣到其他地方以及能否長(zhǎng)期推行，有待論證。

　　大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司商業(yè)地產(chǎn)研究部副總經(jīng)理?xiàng)顫绍幈硎�，�?duì)北京住宅土地及出讓“新規(guī)”一直在關(guān)注之中，由于地域性特殊，對(duì)新規(guī)效應(yīng)及影響暫時(shí)不好評(píng)論。 (高偉)